33. Основные способы организации управления многоквартирными домами (Бунеева)

С момента вступления в действие ЖК РФ управление многоквартирными домами осуществляется по правилам, установленными VIII разделом ЖК, который определяет и регламентирует способы управления многоквартирными домами.

ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

- управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и на основании его решения в любое время может быть изменен. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в МКД, даже если собственники не принимали участия в общем собрании собственников. Общее собрание может быть проведено как в форме собрания (совместное присутствие) так и в форме заочного голосования. Процедура проведения собрания установлена Жилищным кодексом РФ.

Выбор способа управления зависит от того, сколько помещений в доме (жилых и нежилых), насколько платёжеспособны, дисциплинированы и активны жители, и насколько они заинтересованы в более комфортных условиях проживания. Критерии выбора способа управления домом:

	Непосредственное управление	ТСЖ, ЖК, иные ПК	Управляющие организации
Заключение договоров с организациями-поставщиками ЖКУ	Договоры на коммунальные услуги заключаются с каждым собственником помещения с ресурсоснабжающими организациями. В договорах на поставку жилищных услуг одной стороной договора выступают все собственники (или большинство)	Заключаются ТСЖ, ЖК и иными ПК с организациями-поставщиками ЖКУ: ОАО МОЭК, МГУП Мосводоканал, ОАО Мосэнергосбыт, ОАО Мосрегионгаз	Заключаются управляющими организациями с по ставщиками ЖКУ: ОАО МОЭК, МГУП Мосводоканал, ОАО Мосэнергосбыт, ОАО Мосрегионгаз
Заключение договора управления многоквартирным домом	Заключения договора не требуется	Заключение договоров не требуется	Заключается с каждым собственником
Обучение собственников	Возможны затраты на обучение каждого собственника	Потребуется, если в органы управления выбраны не профессионалы в области управления многоквартирным домом. На обучение председателя, бухгалтера, чл.правления, членов ревизионной комиссии	Не требуется
Затраты на содержание штата управления	Нет	Может быть, если ТСЖ самостоятельно управляет МКД	Есть, расходы включаются в оплату за содержание и ремонт жилого помещения
Защита прав и законных интересов собственников помещений в доме	Собственники помещений в доме сами осуществляют защиту своих прав и законных интересов лично, либо через выбранного на общем собрании представителя с оформлением доверенности	Если функция защиты прав и законных интересов собственников прописана в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, то собственники могут обратиться непосредственно в ТСЖ, ЖК, ПК. ТСЖ выступает от лица собственников при взаимодействии с третьими лицами	Собственники со всеми вопросами обращаются в УО на основании подписанного договора управления МКД
Возможность снижения затрат собственников на содержание и обслуживание дома	Выполнение работ (уборка подъездов, уборка территории, ремонт малых архитектурных форм и.т.д.) с собственными силами	Оказание некоторых видов услуг собственными силами (дворники, уборщицы, cантехники); содействие ОМС в виде предоставления бюджетных средств на кап. ремонт и обучение персонала (ст. 165 ЖК);осуществление ком.ой деятельности ст. 137 ЖК РФ)	Выбор управляющей организации, предоставляющей услуги по ценам, удовлетворяющим интересы собственников помещений в доме

Учитывая, что управление МКД требует определенных знаний, навыков, технического состояния многоквартирного дома, уровня социальной обеспеченности собственников помещений предпочтительней передать функции по управлению домом профессионалам, т.е управляющей организации, или принимать решение о создании товарищества собственников жилья из активных жителей, наиболее заинтересованных в проживании в более комфортных условиях. При непосредственном управлении МКД собственники помещений в нем сами решают все общие вопросы управления, на что необходимо, кроме всего перечисленного, еще и наличие свободного времени.

БОЛЕЕ ПОДРОБНО!!!

Непосредственное управление

При непосредственном управлении МКД собственники помещений в нем сами решают все вопросы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в МКД и предоставлением коммунальных услуг. Данный способ представляет собственникам помещений в доме два варианта участия в управлении таким домом: лично и через своего представителя.

При первом варианте все собственники помещений или их большинство, на основании решения общего собрания собственников помещений заключают договоры оказания услуг по содержанию или выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с одной организацией, осуществляющей соответствующие виды деятельности.

Заключение договоров на жилищные услуги, одной из сторон в которых являются все собственники помещений в доме:

Каждый собственник самостоятельно от своего имени заключает договоры на предоставление услуг по обеспечению холодным и горячим водоснабжением, водоотведением, электро- и газоснабжением, отоплением и каждый собственник несет ответственность за оплату предоставленных услуг лично.

Заключение договоров на коммунальные услуги с каждым собственником помещения в доме:

При втором варианте все собственники помещений в доме вступают в договорные отношения с организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги, через своего представителя. Для этого собственники помещений на общем собрании принимают решение о делегировании полномочий представителю собственников помещений на заключение договоров с организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги.

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги от имени всех собственников помещений в доме одним из собственников, действующим по доверенности:

Данный способ управления в МКД целесообразно применить в многоквартирных домах, в которых небольшое количество помещений.

Однако Жилищный кодекс РФ не устанавливает ограничения по количеству собственников для данного способа управления многоквартирным домом.

Управление ТСЖ и ЖК

Товарищество собственников жилья — некоммерческая организация, создаваемая по инициативе собственников для управления многоквартирным домом.

Основная цель создания товарищества собственников жилья (ТСЖ) — совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, которое предусматривает самостоятельное управление либо управление с привлечением профессиональной организации.

Основные преимущества товариществ собственников жилья:

- собственники помещений самостоятельно решают, как управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов-профессионалов (управляющего или управляющую организацию (физическое или юридическое лицо));

- вправе расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ других, более квалифицированных специалистов, при несоответствии качества работ требованиям жителей;

- самостоятельно формирует свой бюджет;

- самостоятельно планирует работы по содержанию и ремонту своего дома, определяет их очередность, контролирует их качественное исполнение;

- может иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящейся в общедолевой собственности, рационально использовать конструктивные элементы здания и земельный участок для предоставления рекламных площадей;

ТСЖ отличается прозрачностью финансовых потоков — любой член ТСЖ имеет возможность участвовать в формировании бюджета и контролировать его исполнение через ревизионные комиссии или лично;

ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью для достижения целей, предусмотренных Уставом:

- обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

- строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме.

Жилищный или жилищно-строительный кооператив — добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а так же управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Особенности жилищного кооператива:

- жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами;

- участвуют своими средствами в строительстве, приобретении, в реконструкции, и в последующем содержании многоквартирного дома.

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.

Таким образом, договорные отношения между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при управлении домом посредством ТСЖ, ЖК, ПК могут осуществляться по одной из двух возможных схем.

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги ТСЖ, ЖК, ПК от имени собственников помещений в доме:

Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, в договоре управления.

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени ТСЖ, ЖК, ПК:

Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ПК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ПК).

Управление управляющей организацией

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе избрать такой способ управления многоквартирным домом, как управление управляющей организацией (ст. 161 ЖК РФ).

Для этого общее собрание собственников помещений должно принять решения об:

- избрании способа управления МКД управляющей организацией;

- избрании конкретной управляющей организации;

- условиях договора управления с управляющей организацией.

В процессе подготовки к проведению общего собрания по выбору способа управления, в случае, если по результатам предварительно проведенного опроса собственниками помещений выбран способ управления многоквартирным домом управление управляющей организацией, инициаторам собрания необходимо изучить предложения управляющих организаций и выбрать наиболее оптимальные. Целесообразно предложить общему собранию выбор из нескольких управляющих организаций, т.к. предложения могут быть различными по стоимости и составу предлагаемых дополнительных услуг. Управляющая организация - коммерческая организация, оказывающая профессиональные услуги по управлению многоквартирными домами.

При выборе способа управления многоквартирным домом управление управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранной организацией договоры управления, в которых должно быть указано:

- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Договоры с организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией от имени собственников помещений в доме.

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени всех собственников помещений в доме:

Управляющая организация должна составить годовой план управления многоквартирным домом, в котором отражается весь перечень оказываемых услуг и работ на текущий год, выполняемых собственными силами и силами подрядных организаций и обязана ежегодно в течение первого квартала текущего года представлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. Собственники помещений вправе расторгнуть договор управления многоквартирным домом (ст.162 ЖК РФ). При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления МКД по окончании срока его действия, такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.