33. Территориальное планирование и градостроительное зонирование как инструмент развития территории: соотношение и особенности.

(Черкасова Ю. Источники: лекции Сафаровой, Градорегулирование : Основы регулирования градостроительной деятельности в условиях становления рынка недвижимости. – М.: Фонд «Институт экономики города», 2007, градостроит. кодекс.)

С помощью трех составляющих градостроительного проектирования – территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории – через разработку соответствующих документов - территория обретает определенные правовые и технологические возможности и ограничения для своего развития, для тех объектов, которые на ней могут возводиться и характеристик таких объектов.

Документы градостроительного проектирования — документы, утверждаемые органами власти и устанавливающие ограничения для осуществления градостроительной деятельности органами власти, физическими и юридическими лицами. Это:

(1) документы территориального планирования (схемы территориального планирования Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных районов, генеральные планы городских округов, генеральные планы поселений);

(2) планы реализации документов территориального планирования;

(3) правила землепользования и застройки;

(4) документация по планировке территории (проекты планировки, проекты межевания, включая градостроительные планы земельных участков в составе проектов межевания).

Территориальное планирование – это планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон (например, жилая зона, промышленная), зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования территорий, с помощью документов территориального планирования. Это план (схема), показывающий существующее либо перспективное расположение объектов проектирования в значительных масштабах. Для муниципального образования это – генеральный план.

РФ: Документами территориального планирования РФ являются схемы территориального планирования Российской Федерации в области:

• развития федерального транспорта, путей сообщения, информации и связи;

• обороны страны и безопасности государства;

• развития энергетики;

• развития и размещения особо охраняемых природных территорий федерального значения;

• естественных монополий;

• развития космической деятельности и.т.д.

На картах, содержащихся в схемах территориального планирования РФ, отображаются:

• границы субъектов РФ, ЗАТО, особых экономических зон, мун.образований

• границы земель лесного фонда, особо охраняемых природных территорий федерального значения, земель обороны и безопасности

• границы территорий объектов культурного наследия;

• границы зон с особыми условиями использования территорий;

• границы территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и воздействия их последствий;

• границы земельных участков, на которых находятся/планируется для объектов капитального строительства федерального значения

Субъекты: Схемы территориального планирования могут включать в себя карты (схемы)

• планируемого развития и размещения особо охраняемых природных территорий регионального значения,

• изменения границ земель сельскохозяйственного назначения

• карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства регионального значения

На картах, содержащихся в схемах территориального планирования субъектов, отображаются:

• границы муниципальных образований - городских округов, муниципальных районов, поселений

• границы земель лесного фонда, земель особо охраняемых природных территорий регионального значения, земель обороны и безопасности;

• (планируемые) границы земель сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий

• границы территорий объектов культурного наследия

• границы зон с особыми условиями использования территорий;

• границы земельных участков, на которых находятся/планируется для объектов капитального строительства регионального значения

Мун.ур-нь: Схема территориального планирования муниципального района включает в себя карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения, в том числе:

• объектов электро- и газоснабжения в границах муниципального района;

• автомобильных дорог общего пользования между населенными пунктами, мостов и иных транспортных инженерных сооружений вне границ населенных пунктов в границах муниципального района;

• иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления полномочий органов мсу

На картах, содержащихся в схемах территориального планирования мун.образования, отображаются:

• существующие/планируемые границы поселений муниципального района;

• границы земель различных категорий в пределах межселенных территорий;

• границы территорий объектов культурного наследия;

• границы зон с особыми условиями использования территорий;

• границы земельных участков, на которых находятся/планируется для объектов капитального строительства местного значения

Градостроительное зонирование – зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны

(1) виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства,

(2) предельные (минимальные и/или максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства,

(3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Градостроительные регламенты вместе с картой градостроительного зонирования входят в состав муниципальных нормативных правовых актов – правил землепользования и застройки (ПЗЗ).

«Градостроительное зонирование»:

• введено Градостроительным кодексом РФ в 1998 году

• закреплено в Земельном кодексе РФ от 2001 года

• развито в Градостроительном кодексе РФ от 2004 года

Основные положения:

• Разработку новых ПЗЗ организуют специальные комиссии, создаваемые органами местного самоуправления

• ПЗЗ разрабатываются на всю территорию или же часть поселения, городского округа

• После 1 января 2010 года при отсутствии ПЗЗ не допускается предоставление земельных участков (до указанного срока – можно)

• До принятия ПЗЗ, но не позднее 1 января 2010 года – не допускается принятие решений об изменении видов разрешённого использования недвижимости без использования процедур публичных слушаний, проводимых комиссиями по подготовке ПЗЗ

ПЗЗ - Это базовый юридический инструмент регулирования отношений по поводу использования и строительного обустройства земельный участков и иных объектов недвижимости в условиях рынка.

ПЗЗ включают в себя:

1) Описание норм регулирования землепользования и застройки, в частности, процедур градостроительной подготовки территории применительно к различным случаям

2) Графические материалы – карты:

Карта градостроительного зонирования

Карты зон с особыми условиями использования территории (санитарно-защитные зоны, водоохранные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия)

3)Описание градостроительных регламентов применительно к различным территориальным зонам, выделенным на карте градостроительного зонирования

тер.планирование

ДОКУМЕНТЫ ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО ПЛАНИРОВАНИЯ И ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ЗОНИРОВАНИЯ

Система документов градостроительного проектирования на местном уровне	Содержательные позиции документа	Правовой статус документа
		Кому адресованы решения в документах, кто обязан их выполнять	Прямые правовые последствия для частных лиц
1 уровень: документы территориального планирования	содержат принципиальные решения в части перспективного развития муниципальных систем социального и инженерно – технического обеспечения, характер распределения территорий различного назначения	местным администрациям	Принятие документов не связано с наступлением прямых правовых последствий для частных правообладателей недвижимости.
2 уровень: документы зонирования, определяющие права использования и изменения объектов недвижимости	представляют собой более детальные проработки, в результате которых выделяются типы территориальных зон с набором ограничений и видов разрешенного использования недвижимости, с предельными размерами земельных участков и плотностью застройки.	всем (местным администрациям, собственникам и арендаторам недвижимости)	Данные документы устанавливают прямые правовые последствия для частных правообладателей недвижимости.