Приложение: некоторые понятия

Земельный участок – часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Правовой статус земельного участка включает в себя целевое назначение, разрешенное использование и форму законного владения. Земельный участок может быть делимым и неделимым:

- делимым признается земельный участок, который без изменения своего целевого назначения и использования может быть разделен на части, каждая из которых может образовать самостоятельный участок;

- неделимый участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки.

Землеустройство представляет собой систему государственных мероприятий, направленных на регулирование земельных отношений, учет и оценку земельных ресурсов, организацию использования и охраны земель, составление территориальных и внутрихозяйственных планов землеустройства.

Существуя как природный объект без воздействия человека, земля как средство производства обладает рядом качеств: плодородность; естественная производительная способность земли не уменьшается, а увеличивается при правильном и рациональном использовании; поверхность земли не может быть расширена (площадь); необходимость и возможность использования земли в тех пространственных пределах, которые определены природой (пространственная ограниченность земли, как объективное свойство); постоянство ее местонахождения; незаменимость, т.е. невозможность использовать вместо нее какие-либо иные средства производства.

Земля проявляет различные функции, которые обуславливают ее взаимосвязь с человеком:

- экологическая функция (как природный объект, существующий независимо от воли человека);

- социальная функция (как место и условие жизни человека);

- политическая функция (как территория государства, пространственный предел государственной власти);

- экономическая функция (как объект хозяйствования).

33. Основные элементы системы градорегулирования. Особенности градорегулирования в условиях рыночной экономики.

(Черкасова Ю., источники: лекции Сафаровой, Градорегулирование : Основы регулирования градостроительной деятельности в условиях становления рынка недвижимости. – М.: Фонд «Институт экономики города», 2007)

Регулирование, градорегулирование неизбежно возникает тогда, когда уже невозможно приказывать, но можно и нужно побуждать к свободной деятельности частных субъектов, ограничивая её определёнными рамками и гарантируя при этом права на использование недвижимости. Ситуация, когда невозможно приказывать, но можно и нужно побуждать к свободной деятельности – это рыночная экономика, это рынок недвижимости.

Градорегулирование в России – пока ещё малоосвоенная область деятельности. Это деятельность, которую осуществляют все, результатами которой пользуются все, многие – не зная об этом. По мере развития рыночной экономики масштабы этой деятельности, степень осведомленности о её результатах и вовлеченности в неё неизбежно будут возрастать, вовлекая в процесс градорегулирования как управленцев различных уровней, так и специалистов разного профиля, а также граждан, не посвященных в специальные вопросы, но имеющих с ними дело в повседневной жизни.

В период отсутствия оборота земельных участков и рынка недвижимости утверждалась система социалистического градостроительства, но градорегулирования не было и быть не могло. Градостроительство было прерогативой профессионалов «технологов», градорегулирование – это не столько профессиональная специализация, сколько синтетическая творческая деятельность, привлекающая и объединяющая специалистов многих профессий – планировщиков, архитекторов, управленцев (менеджеров), юристов, экономистов, экологов, социологов, землеустроителей, инженернов-изыскателей, строителей, оценщиков недвижимости, инвентаризаторов, специалистов в области информатики и иной деятельности.

Градорегулирование (правовое градорегулирование) – осуществляемое в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации органами власти с участием граждан регулирование градостроительной деятельности – деятельности по развитию территорий, в том числе городов и иных населённых пунктов, в виде:

1) территориального планирования - это планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон (например, жилая зона, промышленная), зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования территорий, с помощью документов территориального планирования, для муниципального образования это – генеральный план;

2) градостроительного зонирования - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов³. Градостроительные регламенты вместе с картой градостроительного зонирования входят в состав муниципальных нормативных правовых актов – правил землепользования и застройки;

3) планировки территории - выделение элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов;

4) архитектурно-строительного проектирования;

5) строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

Правовое градорегулирование это создание правил игры для всех субъектов права на землю и иную недвижимость в отношении ее использования и изменения. До 1990х годов это право полностью принадлежало государству, как единоправному владельцу недвижимой собственности, а следовательно все установки по использованию этой собственности принадлежали также государству в виде государственных норм и стандартов, строительных правил и директивных постановлений, издаваемых различного рода государственными ведомствами, причастными к процессу управления. Переход от национализации земли к ее приватизации в соответствии с проводимой в России земельной реформой, ликвидация монополии государственной собственности на землю существенным образом изменили характер и содержание земельных отношений. В результате возникла необходимость правового закрепления «правил игры», принятия законов, которые бы отражали баланс публичных и частных интересов.

В условиях рынка недвижимости градорегулирование необходимо всем, в том числе:

• собственникам квартир, которые хотят быть уверенными, что не подвергнутся «уплотнительной застройке» или угрозе сноса дома, в котором они живут, ввиду реализации неправильно понимаемой и навязываемой административными органами государственной или муниципальной нужды;

• лицам, которые желают приобрести квартиру, но быть при этом уверенными, что рядом не возникнет вредное производство, близость к которому обесценит приобретённую недвижимость;

• собственникам частных домов и дач, которые хотят быть уверенными в том, что их сосед не построит на границе принадлежащего им земельного участка, например, баню и не подвергнет их постоянной угрозе пожара, который может перекинуться на принадлежащий им дом и уничтожить его;

• собственникам производственной и иной приносящей доход недвижимости, которые хотят знать, имеют ли они право изменить назначение принадлежащей им недвижимости, а также каковы допускаемые пределы её реконструкции, с тем, чтобы определять на будущее бизнес-планы развития производства и иной предпринимательской деятельности;

• застройщикам-девелоперам, которые хотят проявлять инициативу по развитию и обустройству застроенных и незастроенных территорий и иметь уверенность в том, что их риски будут минимизированы, а проекты реализованы, в том числе, что им будет гарантировано присоединение к магистральным сетям инженерно-технического обеспечения;

• всем заинтересованным гражданам, которые хотят иметь достоверную информацию о наличии утверждённых документов, а также проектов документов, определяющих развитие города, в котором они живут, и участвовать в открытом процессе градорегулирования посредством обязательных публичных слушаний;

• главам и работникам местных администраций, которые не боятся прозрачных правил игры, на основе открыто предъявленных документов (в Интернете и/или в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности) создают условия для привлечения инвестиций на территорию в целях создания новых рабочих мест и повышения уровня жизни населения;

• региональным и федеральным органам исполнительной власти, которые взаимодействуя в области территориального планирования совместно подготавливают и реализуют крупные инфраструктурные проекты на соответствующих территориях, способствуя их активному развитию.

Таким образом, градорегулирование – это механизм обеспечения баланса публичных и частных интересов:

Частные интересы:

свобода для максимального экономического поведения

гарантии не уменьшения стоимости недвижимости

гарантии обеспечения инженерно-техническими ресурсами

гарантии социальные – наличие рекреации, социальных объектов

Публичные интересы:

экономические интересы - рост базы налогообложения

экологические интересы - качество городской среды

политические интересы - процедурные механизмы разрешения конфликтов

Переход к системе правового градорегулирования в России:

1. начало с 1990х:

   • принята политическая установка на развитие рынка недвижимости

   • нет базового закона о градорегулировании

   • нет правил землепользования и застройки (ПЗЗ)

2. период войны между псевдо системой и системой

   • идет процесс развития рынка недвижимости

   • принят базовый закон – ГрК РФ (1998г.)

   • доминируют процедуры «предварительного согласования»

3. завершение переходного периода (когда? - неизвестно)

   • наличие развитого рынка недвижимости

   • наличие базового закона о градорегулировании

   • наличие региональных законов

   • наличие ПЗЗ-градрегламентов

Что такое система градорегулирования?

1) Создание правовых оснований и информационных условий для градостроительной деятельности:

• Подготовка и принятие законов и нормативных правовых актов - градостроительное зонирование

• Подготовка и утверждение документов: территориальное планирование, планы реализации документов территориально планирования, документация по планировке

• Создание и обеспечение функционирования ИСОГД (Информационные Системы Обеспечения Градостроительной Деятельности – класс информационных систем, предназначенных для хранения и анализа графической и атрибутивной информации)

• Мониторинг процессов градостроительной деятельности

2. Контроль за градостроительной деятельностью:

Осуществляемой публичной властью:

• территориального планирования,

• градостроительного зонирования,

• планировки территории,

• архитектурно-строительного проектирования,

• строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства

Осуществляемой застройщиками:

• архитектурно-строительного проектирования,

• строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства

Правовое градорегулирование как особый юридический институт может начать функционировать на практике только при трех условиях.

Первым необходимым условием для возникновения градорегулирования является наличие рыночных отношений, рынка недвижимости, когда публичным субъектам регулирования противостоят и взаимодействуют с ними суверенные в юридическом отношении правообладатели недвижимости.

Вторым необходимым условием является наличие базовых законодательных актов, которые закрепляют первое условие и утверждают принципы градорегулирования, основанные на признании суверенитета правообладателей недвижимости и их предпринимательской активности, ограничиваемой определёнными рамками – градостроительными регламентами.

Третьим необходимым условием является наличие документов градостроительного зонирования – правил землепользования и застройки, посредством которых устанавливаются градостроительные регламенты. Это условие определяет специфику градорегулирования. Если при других видах регулирования достаточно первых двух условий (наличие рыночных отношений, поддерживаемых законодательными и иными нормативными правовыми актами), то для градорегулирования этого недостаточно. Градорегулирование – это установление ограничений (пределов) использования недвижимости. Недвижимость где-то расположена, недвижимость локальна. Ограничения – пределы ее использования – должны быть привязаны к месту и описаны – в документах градостроительного зонирования. Правилами землепользования и застройки устанавливаются градостроительные регламенты, определяющие правовой режим использования недвижимости их правообладателями, пределы и возможности их экономической активности. Нет таких документов – нет ограничений-пределов – нет оснований для регулирования.