33. Управление земельными ресурсами муниципального образования.

Земля обеспечивает основное пространство и сырьевые ресурсы, необходимые во всех видах производства.

Земельные ресурсы – земли, которые находятся в границах территории государства, за исключением территориального моря.

Земельные отношения – общественные отношения между органами государственной власти и местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.

Мониторинг земель представляет собой систему наблюдений (съемки, обследования и изыскания) за состоянием земель, оценок этих изменений, прогноз и выработку рекомендаций о предупреждении и об устранении последствий негативных процессов, а также систему информационного обеспечения ведения государственного земельного кадастра, землепользования, землеустройства, государственного контроля за использованием и охраной земель, иных функций государственного и местного управления земельными ресурсами.

Начало земельной реформе в России было положено еще в 1990 г.: принятие закона “О собственности в СССР” и “Основ законодательства СССР и союзных республик о земле”. В 1991г. произошло принятие Закона РСФСР “О земельной реформе” и Земельного кодекса РСФСР 1991 г. – более радикальное проведение земельной реформы и коренное изменение земельных отношений. Земельный кодекс ликвидировал монополию исключительной государственной собственности на землю и установил различные формы собственности на землю, включая и частную.

С принятием Указа Президента РФ “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” от 27 октября 1993 г. открылся новый этап в земельной реформе – собственникам земельных участков – было предоставлено право совершать гражданско-правовые сделки с землей, т.е. продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду и т.д., а также передавать земельный участок или его часть в качестве взносов в уставные фонды акционерных обществ, товариществ, в том числе с иностранными инвестициями. Государство гарантировало неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении ими сделок с землей.

28 сентября 2001 года Государственная дума приняла Земельный кодекс, который составляет основу законодательной базы о земле.

Конституцией РФ подтверждено, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно. Право собственности – право конкретного субъекта использовать имущественные объекты своей властью и в своем интересе на основе и в пределах установленного в государстве правопорядка. Возникли и другие формы права на землю: право пожизненного наследуемого владения землей; право пользования (бессрочное, краткосрочное и долгосрочное); право аренды (краткосрочное и долгосрочное). В результате установления множественности форм земельной собственности и включения земли как объекта недвижимости в систему рыночного оборота путем совершения купли-продажи, залога, наследования, аренды земельные отношения приобрели имущественный характер.

Земли, находящиеся в собственности РФ и субъектов Федерации, являются государственной собственностью. Из государственных земель выделяются земли федерального значения. К ним относятся земли, которые имеют общероссийское значение, правовой режим которых установлен федеральными законами или распоряжениями, а управление осуществляется органами государственной власти РФ.

В состав земель федерального значения входят:

1) земельные участки, занятые объектами министерств обороны и безопасности государства;

2) земельные участки, занятые федеральными энергетическими и космическими системами, объектами ядерной энергетики, оборонной промышленности, связи, транспорта и других объектов федерального значения;

3) земельные участки государственных природных заповедников, национальных парков, памятников природы, культуры и искусства федерального и всемирного значения;

4) земельные участки Российской академии наук, отраслевых академий наук, научных и образовательных учреждений федерального значения и др.

Также следует отметить, что все земельные участки, занимаемые федеральными объектами (здания федеральных органов власти, сооружения, предприятия и др.), относятся к федеральной собственности.

Государственный земельный кадастр представляет собой систему необходимых и достоверных сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель Российской Федерации, местоположении и размерах земельных участков, об их качественной характеристике, о владельцах земельных участков, правовом режиме землепользования, об оценке земельных участков, иных необходимых и достоверных сведений о земле.

Конкретные решения о землепользовании определяются климатом, топографией и распределением природных ресурсов, наличием центров народонаселения и условиями развития региона, элементами технологии и культуры. Степень воздействия каждого элемента изменяется в зависимости от географического положения.

Земельным законодательством в соответствии с их целевым назначением все земли Российской Федерации подразделяются на семь категорий (ст. 7 Земельного кодекса РФ):

- земли сельскохозяйственного назначения;

- земли населенных пунктов (городов и других поселений);

- земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и т. п.;

- земли особо охраняемых территорий (природоохранного, природно-заповедного фонда, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения);

- земли лесного фонда;

- земли водного фонда;

- земли запаса.

Законодательство РФ запрещает передавать в частную собственность земельные участки: объектов историко-культурного наследия; государственных и муниципальных природных заповедников, парков; лечебно-оздоровительных местностей в пределах их границ; мелиоративных систем, водных объектов общего пользования либо водных объектов, входящих в состав водного фонда РФ; общего пользования в поселениях (площади, улицы, дороги, набережные, парки, скверы, сады, бульвары, пляжи и другие территории); государственных научных и образовательных учреждений; прибрежной полосы внутренних водных путей, полосы отвода автомобильных и железных дорог, транспорта общего пользования, линий электропередач, портов и вокзалов, аэродромов и аэропортов; спорных территорий до разрешения споров; закрытых административно-территориальных образований, воинских и гражданских захоронений. Не подлежат передаче в частную собственность иные земельные участки в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Цена земли есть капитализированная (превращенная в денежный капитал) рента. Цена земли (Цз) прямо пропорциональна величине ренты (Рз) и обратно пропорциональна ставке депозитного процента (Пц’):

- Модель Алонсо

В основе этой теории лежит экономическая концепция извлечения населением или предприятием максимальной выгоды в рамках располагаемых ими доходов: графический расчет кривых платежеспособности семей, характеризующие в зависимости от расстояния до центра города те цены на землю, которые та или иная семья в состоянии уплатить, сохраняя прежний жизненный уровень. Аналогично Алонсо рассмотрел размещение предприятий относительно расстояния от центра в соответствии с ценами на землю при условии сохранения ими максимальной прибыли (прибыль – разность между суммарной стоимостью реализованной продукции, с одной стороны, и расходами на производство и ценой земли, с другой). Земля, примыкающая к сложившейся городской территории, может быть приобретена под застройку по цене, лишь немного превосходящей цену той же земли в случае использования ее под сельскохозяйственные нужды. В действительности цены в указанных районах превышают сельскохозяйственные земельные расценки в несколько раз. У. Алонсо считает, что критерием оценки участка является максимальная прибыль, которую он может дать. При этом арендная плата за землю рассчитывается как капитализированный доход путем умножения прибыли, получаемой за определенный ряд лет, на процентную норму.

Государство может вмешиваться в функционирование рынков земли для:

1) устранения неблагоприятных факторов и недостатков в работе рынков для увеличения эффективности функционирования;

2) устранения влияния внерыночных эффектов, чтобы общественные издержки на получение результатов работы земельного рынка более полно соответствовали издержкам частного сектора;

3) перераспределения ограниченных ресурсов общества для того, чтобы группы, находящиеся в невыгодном положении, могли получить свою долю общественного продукта - стремление к повышению справедливости распределения результатов функционирования земельного рынка путем целевого выделения земельных ресурсов в пользу групп с низким и средним уровнями доходов

Вмешательство государства в земельную политику приводит к решению таких проблем, как:

- повышение качества и доступности содержания информации о рынках земли;

- устранение неблагоприятных факторов и недостатков рынка,

- устранение внерыночных эффектов (государственные средства регулирования планирования, строительных стандартов и законов о застройке земли, целью которых является устранение внешних издержек, связанных с застройкой земли, чтобы производственные предприятия, являющиеся источниками шума и пыли, не могли неблагоприятно повлиять на близлежащие жилые кварталы, чтобы не перегружать существующую инфраструктуру и т.п.);

- повышение ясности ситуации на земельном рынке (внедрение более совершенного порядка установления правового титула и регистрации, систем информирования о наличии земли);

- обеспечить необходимый объем услуг из-за неспособности это сделать частными застройщиками – они не могут обеспечить рентабельные производство и продажу услуг, товара (н-р, таким товаром являются: парки и свободные площадки, дороги, тротуары и такие объекты общественного назначения, как дренажные системы и системы водоснабжения – общественные блага).

- улучшение экономической справедливости распределения ресурсов в пользу групп с низким доходом (семьи с низким доходом могут столкнуться с трудностью получения доступа к земле для строительства жилья – непосредственное выделение земли под строительство жилья для этих групп с низким доходом).

Довольно часто правительство берет на себя роль лидера в решении проблем, связанных с управлением землепользованием, вопреки тому, что большинство вопросов политики в области землепользования находится в ведении местных администраций. Часто вмешательство правительства ориентировано неверно: чрезмерность регулирования и недостаточность вспомогательных мероприятий и содействия сектору частной застройки. В поспешной попытке «сгладить внерыночные эффекты» государственные органы создают большое количество нормативных актов, которые подавляют инициативные действия в секторе официально разрешенной частной застройки и чрезмерно ограничивают деятельность городских земельных рынков.

В то же самое время типично игнорирование правительством потребности в мероприятиях по созданию систем оформления правовых титулов, регистрации и обработки информации, которые весьма важны для эффективного функционирования рынка земли.

Оно также пренебрегает потребностями в инфраструктуре и программах по модернизации, перепланировке и новой застройке старых городских кварталов.