42. Поняття, зміст і різновиди договору найму (оренди) майна.

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Правова мета – перехід майна у тимчасове користування.

Юр. хар.: Оплатний – замість майна, переданого у користування наймодавцю, наймач сплачує певну грошову суму. Консенсуальний – коли майно буде передано у тимчасове користування після укладання договору, або реальний, коли майно передано у тимчасове користування на момент укладення договору. Двосторонній – правами і обов'язками наділені обидві сторони договору.

Істотні умови: Предмет – не вилучена з цивільного обороту рухома або нерухома неспоживна річ; майнові права. Строк користування майном – договір найму укладається на строк, встановлений договором, якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк, і кожна із сторін договору найму може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна – за три місяці (якщо інший строк для такого попередження не встановлений договором). Ціна – плата за користування майном, яка встановлюється за певний період, як правило, за один місяць у розмірі, що узгоджується за домовленістью сторін.

Форма: 1) Договір найму речі побутового призначення між фізичними особами може укладатися усно. 2) Договір найму між юридичними особами, а також між юридичною та фізичною особою укладається в письмовій формі. Договір найму автотранспорту, житла укладається в письмовій формі. 3) Договір найму будівлі, іншої капітальної споруди (їх окремих частини) укладається в письмовій формі, а строком не менш ніж на три роки – підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Сторони. Наймодавець – фіз./юр. особа – власник майна або особа, що має право передавати майно у найм. Обов'язки: 1) передати майно наймачеві негайно або в строк, встановлений договором; 2) попередити наймача про відомі наймодавцю недоліки майна; 3) повідомити наймача про права третіх осіб на майно; 4) проводити капітальний ремонт речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Права: 1) вимагати від наймача сплати встановленої договором суми за користування майном; 2) вимагати здійснення поточного ремонту наймачем (якщо інше не встановлено договором); 3) вимагати від наймача виконання інших обов'язків, встановлених договором, законом.

Наймач – фіз./юр. особа, що має необхідну для укладання договору дієздатність. Обов'язки: 1) сплачувати встановлену договором плату за користування майном; 2) здійснити поточний ремонт речі (якщо інше не передбачено договором); 3) повернути річ після закінчення договору у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який визначено у договорі; 4) користуватися річчю відповідно до її призначення і договору; 5) усунути погіршення речі, які виникли за його вини. Права: 1) у випадку, якщо наймодавець не передає наймачеві майно, наймач має право за своїм вибором а) вимагати від наймодавця передання майна відшкодування збитків, завданих затримкою; б) відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків; 2) вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які наймач не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася; 3) вимагати здійснення капітального ремонту речі наймодавцем (крім випадку, коли обов'язок проводити капітальний ремонт покладений договором на наймодавця); 4) вимагати від наймодавця виконання інших обов'язків, встановлених договором, законом.

Різновиди договору найму (оренди) майна: договір лізингу, договір прокату, договір оренда земельної ділянки, договір оренда будівлі або іншої капітальної споруди, договір оренди транспортного засобу.

Користування річчю, переданою у найм.

Наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.

Якщо наймач користується річчю, переданою йому в найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому в найм, лише за згодою наймодавця.

Наймачеві належить право власності на плоди, продукцію, доходи, одержані ним у результаті користування річчю, переданою у найм.

Піднайм – передання наймачем речі у користування іншій особі.

Передання речі наймачем у користування іншій особі можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом.

Строк договору піднайму не може перевищувати строк договору найму.

До договору піднайму застосовуються положення про договір найму.

Переважні права наймача

1) наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк;

2) наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Поліпшення наймачем речі, переданої у найм.

Наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення.

Якщо поліпшення речі зроблені за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їхньої вартості в рахунок плати за користування річчю.

Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їхньої вартості.

Наслідки погіршення речі, переданої у найм.

Наймач зобов'язаний усунути погіршення речі, які сталися з його вини.

У разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків.

Наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормального її зношення або упущень наймодавця.

Припинення договору найму:

1) у разі смерті фізичної особи – наймача, якщо інше не встановлено договором або законом;

2) у разі ліквідації юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем.

Розірвання договору найму.

На вимогу наймодавця: якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд; якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; якщо наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; якщо наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; якщо наймач не розпочав проведення капітального ремонту речі, у випадку коли обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

На вимогу наймача: якщо наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі; якщо наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі.