2. Охарактеризувати основні засади відбору подібних об’єктів

При виконанні даного завдання необхідно пам’ятати, що при виборі аналога забезпечується максимальна відповідність характеристик об’єкта-оцінки і об’єкта-аналога по виробничо-технологічному чи функціональному призначенню і конструктивно-планувальній схемі.

З цією метою аналізується схожість об’єкта – аналога з об’єктом оцінки, дальше вносяться у вартісні показники об’єкта аналога відповідні корективи в залежності від зміни конструктивних і об’ємно-планувальних рішень, а також окремо вносяться поправки за рівнем вартості для району місце розташування.

Подібність – схожість об’єктів за деякими ознаками

подібне майно - майно, що за своїми характеристиками та (або) властивостями подібне до об'єкта оцінки і має таку саму інвестиційну привабливість;

Обєкт-аналог – похожий за основними економічними, матеріальними, технічними і іншими характеристиками об’єкта оцінки інший об’єкт, ціна якого відома в результаті заключної угоди, яка відбулася при подібних обставинах

Алгоритм вибору об’єктів-аналогів

1. Вибір за функціональним призначенням;

2. Вибір по відношенню розміщення відповідно земної поверхні;

3. Вибір з врахуванням етажності у відповідному діапазоні;

4. Вибір з врахуванням об’ємно-конструктивного характеристики будівлі;

5. Вибір з врахуванням несучого каркасу будівлі;

6. При необхідності здійснюється корегування загальної вартості об’єктів-аналогів по окремим елементам, які можуть бути чи бути відсутніми в об’єктах аналогах в порівнянні з об’єктом оцінки

Потім ( на прикладі конкретного об’єкта) визначити одиниці та елементи порівняння щодо об’єкта оцінки.

3. Дослідити особливості вибору елементів та одиниць порівняння

Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу тощо.

Наприклад: для проведення порівняльного аналізу земельних ділянок у якості одиниць порівняння застосовуються такі:

- ціна за одиницю площі;

- ціна за одиницю довжини вздовж об'єкта оцінки;

- ціна за ділянку.

При порівняльному аналізі для забудованих ділянок за одиницю порівняння приймають:

- ціну за одиницю площі приміщень, що підлягають здачі в оренду;

- ціну за одиницю загальної площі приміщень;

- ціну за одиницю об'єму споруди;

До елементів порівняння належать характеристики об'єктів неру­хомого майна та угод купівлі-продажу, які спонукають зміни цін на нерухоме майно. Обов'язковому аналізу підлягають:

Елементи порівняння щодо умов угоди купівлі-продажу нерухомості та стану ринку, наприклад:

- права власності на нерухомість, які передаються;

- умови продажу і т.п.

Елементи порівняння щодо безпосередньо об'єкта нерухомості:

-місцеположення;

-фізичні характеристики.

Обєкт-аналог – похожий за основними економічними, матеріальними, технічними і іншими характеристиками об’єкта оцінки інший об’єкт, ціна якого відома в результаті заключної угоди, яка відбулася при подібних обставинах

Самостійна робота

1. Охарактеризувати оціночні процедури в межах порівняльного підходу згідно з НСО

2. Охарактеризувати методи порівняльного підходу та алгоритм їх застосування