2.Доходный подход к оценке недвижимости.

Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Современный взгляд на оценку доходности недвижимости допускает 2 источника дохода:

1) арендная плата от сдачи имущества в аренду – является общепризнанной и наиболее широко используемой базой для определения доходности недвижимости.

2) часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности

Базовые положения подхода:

1) Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести в будущем.

2) Доходный подход отражает мотивацию типичных покупателей недвижимости, которые ожидают будущего дохода с требуемыми характеристиками.

3) Базовые принципы, лежащие в основе подхода: принцип ожидания, принцип замещения, принцип спроса и предложения (через ставку дисконтирования или коэффициент капитализации).

4) Доходный подход позволяет определить рыночную и инвестиционную стоимость.

5) В рамках подхода применяются 2 метода:

а) метод капитализации дохода

б) метод дисконтирования денежных потоков

Метод капитализации дохода

Формула прямой капитализации , где V – стоимость недвижимости, R – ставка капитализации, NOI – репрезентативная величина ожидаемого чистого операционного годового дохода.

Расчет NOI осуществляется ступенчато:

1) Потенциальный валовый доход (ПВД) – доход, который может быть получен от недвижимости при 100% ее использовании без учета всех потерь и расходов. Зависит от площади и арендной ставки. Арендная ставка бывает контрактной (определяется договором об аренде) и рыночной (типичная для данного сегмента рынка в данном регионе).

2) Действительный валовой доход (ДВД) = ПВД – Потери от недоиспользования площади и при сборе арендной платы + Прочие доходы от рыночного использования объектов недвижимости.

Коэффициент недоиспользования зависит от общеэкон ситуации, перспектив развития региона, соотношения спроса и предложения на региональном сегменте рынка недвижимости, состояния недвижимости, ее местоположения, типа недвижимости.

3) Чистый операционный доход = ДВД – Операционные расходы (за исключением амортизации).

Операционные расходы – расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства ДВД. Их принято делить на 3 вида:

а) условно-постоянные – расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и др предоставленных услуг: Н на имущество, страховые взносы.

б) условно-переменные (эксплуатационные) – содержание территории, текущий ремонт, обеспечение безопасности, расходы по управлению недвижимостью.

в) расходы на замещение (резервы) – расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся элементов здания. Предполагается, что денежные средства на эти цели резервируются.

В методе капитализации в числителе берется доход за 1 промежуток времени. Необходимым и обязательным условием применения метода прямой капитализации является предположение, что прогнозируемый доход постоянно или плавно изменяется с незначительным темпом.

Метод дисконтирования денежных потоков

Стоимость недвижимости = сумме текущих стоимостей денежных потоков прогнозируемого периода + текущей стоимости остаточной стоимости

- остаточная стоимость

Метод дисконтирования может использоваться, когда доход не стабилен, когда недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства. В оценке недвижимости основной метод – метод капитализации, в оценке бизнеса – метод дисконтирования. Ставка капитализации как и ставка дисконтирования должна учитывать отдельные фин интересы (СК и ЗК) и физ интересы (земля и улучшения).

Преимущества:

1) подход наиболее обоснован с т. з. инвестиционных мотивов

2) учитывает будущую доходность недвижимости, ее перспективы

3) результаты, полученные на основе этого подхода наиболее значим при оценке коммерческой недвижимости. Они используются для анализа целесообразности инвестирования и при обосновании решений о фин инвестиций в недвижимость

4) метод дисконтирования денежных потоков считается лучшим теоретическим методом, учитывает динамику рынка, неравномерную структуру доходов и расходов

Недостатки:

1) трудность прогнозирования дохода

2) влияние фактора риска на прогнозирование дохода

3) подход является умозрительным

Определение ставки капитализации

Капитализация – отношение чистого дохода к ставке капитализации.

Существует 3 основных метода определения ставки капитализации:

1) Метод прямой капитализации – основан на рыночных данных по ценам продаж и значениям чистого операционного дохода аналогичных объектов недвижимости, рассчитывает коэффициент капитализации:

, NOI_i – чистый операционный доход i-го аналога, V_i – цена продажи i-го аналога.

2) Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости А): R = on + of

Коэффициент капитализации состоит из 2 частей:

а) ставка доходности инвестиций (капитала) (on) – является компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и др факторов, связанных с конкретными инвестициями.

б) норма возврата капитала (of), т. е. погашение суммы первоначальных вложений.

Расчет ON: ставка дохода на капитал определяется методом кумулятивного построения:

+ Безрисковая ставка дохода – ставка дохода в высоколиквидные А. В мировой практике применяется ставка дохода по гос долгосрочным облигациям, в отечественной практике ставка по валютным депозитам Сбербанка.

+ Премия за низкую ликвидность недвижимости – при ее расчете учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций. Она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции аналогичных объектов на рынке.

+ Премия за риск вложений в недвижимость – учитывает возможные случайные потери потребительской стоимости недвижимости. Надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховую компанию высшей надежности.

+ Премия за инвестиционный менеджмент – чем более сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавка рассчитывается с учетом коэффициента потерь при сборе арендной платы и с учетом недогрузки.

Если сумма капитала, вложенного в недвижимость остается неизменной и будет возвращаться при ее перепродаже, то нет необходимости в расчете of. Если прогнозируется изменение в стоимости А, то возникает необходимость в определении коэффициента капитализации возврата основной суммы капитала (процесс рекапитализации).

Расчет OF: существует 3 метода расчета

а) Метод прямолинейного возврата капитала (метод Ринга): R = on + 1/n, n – оставшийся срок экон жизни. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% стоимости А на оставшийся срок экон жизни.

б) Метод возврата капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда) - аннуитетный метод:

в) Метод возврата капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке дохода (метод Хоскольда):

3) Метод связанных инвестиций или технико-инвестиционной группы – если объект недвижимости приобретен с помощью собственного и заемного капитала, то коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Общий коэффициент капитализации определяется следующим образом: R = M*Rm + (1 – M)*Re, Re – коэффициент капитализации для собственного капитала, Rm – коэффициент капитализации для заемного капитала (ипотечная постоянная) определяется по таблице 6 функций сложного процента, М – доля заемного капитала, (1 – М) – доля собственного капитала.

Rm = ставка % + фактор фонда возмещения = фактор взноса на амортизацию единицы