2.Затратный подход к оценке недвижимости.
Базовые положения:
1) затратный подход базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта со стоимостной оценкой. Предполагается что затраты необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизводства его потребительских свойств соответствуют рыночной стоимости этого объекта
2) V = LV +(IV – D), LV – стоимость земельного участка, (IV – D) – стоимость улучшений, D - совокупный износ (физ, функциональный, внешний)
3) базовые принципы, лежащие в основе подхода: принцип замещения, принцип вклада.
Сфера применения затратного подхода:
1) применим всегда
2) для оценки объектов незавершенного строительства
3) когда необходимо технико-экон обоснование нового строительства
4) когда оценивается новый или недавно построенный объект (стоимость строительства более близка к рыночной)
5) когда необходимо анализировать наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка
6) для оценки в целях страхования
7) если ощущается недостаток инф для использования др подходов к оценке. В частности, когда оценивается специализированная недвижимость и на мало активных рынках.
Основные этапы процесса оценки:
1) Определение стоимости земельного участка
2) Оценка восстановительной стоимости оцениваемых улучшений (стоимость воспроизводства или замещения) с учетом величины предпринимательской прибыли (прибыль инвестора)
3) Определение совокупного накопленного износа
4) Расчет итоговой величины стоимости (1 + 2 + 3)
Преимущества метода:
1) наиболее надежен при оценке новых и недавно построенных объектов
2) оценка на основе затратного подхода является целесообразной и единственно возможной в ряде случаев
3) подход опирается на хорошую инф базу
Недостатки метода:
1) затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости
2) попытка достижения более точных результатов оценки сопровождается быстрым ростом затрат труда
3) проблематичность оценки земельного участка в РФ
4) проблема расчета стоимости воспроизводства старых зданий
5) сложность определения величины износа
Восстановительная стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового и соотносится к дате оценки. Она может быть рассчитана на основе:
а) стоимости воспроизводства – затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект. Более предпочтителен.
б) стоимости замещения – затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, проекта, стандартов и архитектурных решений.
В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику (имеются типовые методические рекомендации по планированию и учету себестоимости строительных работ, прибыли застройщика-инвестора).
Прибыль застройщика (инвестора) – предпринимательский доход, вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.
Способы определения восстановительной стоимости:
1) Метод сравнения единицы – предполагает расчет стоимости строительства сравнимой единицы аналогичного здания (м2, м3). Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированную стоимость единицы сравнения умножают на количество единиц сравнения. Для определения величины затрат используют справочники и нормативы материалов (УПСС – укрупненные показатели стоимости строительства, УПВС – укрупненные показатели восстановительной стоимости). Важным является выбор типичного объекта-аналога:
а) единое функциональное назначение
б) близость физ характеристик (класс конструктивных систем)
в) сопоставимость хронологического возраста
Инф базой для расчета могут служить ежеквартальные издания консалтинговой компании «КО-ИНВЕСТ» «Индексы цен в строительстве».
2) Метод разбивки по компонентам – отличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как суммарная стоимость его отдельных строительных компонентов. Существует несколько вариантов использования метода:
а) метод субподряда
б) разбивка по профилю работ
в) метод выделения затрат (предполагается использование разных единиц сравнения для оценки различных компонент затрат)
3) Метод количественного обследования – основан на детальном количестве и стоимостном расчете затрат на монтаж отдельных компонент, оборудования и строительства здания в целом. Самый точный и трудоемкий метод.
Сметная стоимость строительства – сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектной документацией. Базой для расчета является проект, рабочая документация, действующие сметные (в т. ч. ресурсные) нормативы, отпускные цены на оборудование, отдельные, относящиеся к соответствующей стройке, решения органов гос управления.
Сметная стоимость включает: строительные работы, монтажные работы, затраты на приобретение оборудования и инвентаря, прочие. Для определения сметной стоимости строительства составляется сметная документация, которая состоит из: локальных смет, локальных сметных расчетов, объектных смет, объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат и др.
Сводные сметные расчеты стоимости строительства составляются на основе объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат и состоят из 12 глав:
1) подготовка территории 2) основные объекты строительства 3) объекты подсобного и обслуживающего назначения 4) объекты транспортного хоз и связи 5) объекты энергетического хоз
6) наружные сети и сооружения 7) благоустройство территории строительства 8) временные здания и сооружения 9) прочие работы и затраты 10) технический надзор 11) подход к эксплуатации кадров 12) проектные и изыскательские работы
Износ определяется как разница между затратами по воспроизводству новых улучшений на дату оценки и текущей стоимостью улучшений. Износ в оценке следует отличать от амортизации в бух учете. Износ измеряется в процентах, его стоимостное выражение – обесценивание.
Виды износа:
1) В зависимости от причин, вызвавших износ:
а) физический – любое физ изнашивание, разрушение строительных конструкций и материалов под воздействием различных факторов.
б) функциональный – функциональное устаревание, вызванное несоответствием характеристик здания современным стандартам, проявляется в устаревшей архитектуре, удобствах, планировке, объеме инженерных коммуникаций.
в) внешний (экон) – снижение стоимости здания в следствии негативного воздействия внешней среды, экон старения окружения и др.
2) В зависимости от возможности устранения:
а) устранимый – износ, устранение которого физ возможно и экон целесообразно
б) неустранимый
Функциональный и физ износ бывает устранимый и неустранимый, внешний только неустранимый.
Периоды жизни здания: (Рисунок 1)
Срок физ жизни закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности. Эффективный возраст – на сколько здание выглядит. Рассчитывается на основе хронологического возраста с учетом его текущего состояния.
Методы определения износа:
1) Метод определения физ износа по сроку жизни
2) Метод сравнения
3) Метод разбиения (чаще применяется) – выделяется 10 видов износа.
3.МЕТОДИКА ОЦЕНКИ ФИНАНСОВОГО СОСТОЯНИЯ ПРЕДПРИЯТИЯ.
Оценка финансового состояния предприятия позволяет определить на сколько успешно идет процесс формирования и использования денежных доходов на предприятии, обеспечение кругооборота средств в воспроизводственном процессе, на сколько эффективна организация взаимоотношений с бюджетом, банками, другими предприятиями. Финансовое состояние в значительной степени определяет конкурентоспособность предприятия, его потенциал в деловом сотрудничестве. Позволяет оценить в какой мере гарантированы экономические интересы самого предприятия и его партнеров по финансовым и другим экономическим отношениям.
Устойчивое финансовое состояние формируется в процессе всей производственно-хозяйственной деятельности. Определение его на ту или иную дату помогает ответить на вопрос: «на сколько правильно предприятие управляло финансовыми ресурсами в течении отчетного года, как использовалось имущество, какова структура имущества, на сколько рациональна сочетала собственный и заемный капитал, насколько эффективно использовался собственный капитал, какова отдача произведенного потенциала, нормальны ли взаимоотношения с дебиторами, кредиторами, бюджетом, акционерами».
Показатели финансового состояния должны быть такими, чтобы все кто связан с предприятием, могли получить ответ на вопрос: «на сколько надежно предприятие как партнер и принять решение о целесообразности продолжения отношений».
Оценка финансового состояния не равнозначна его анализу. Анализ является лишь необходимой основой для проведения оценки финансового состояния. Оценка включает рассмотрение каждого показателя, полученного в результате анализа, с точки зрения соответствия его нормальному для данного предприятия, рассмотрение фактов повлиявших на величину показателя и возможность его изменений, при изменении конкретного фактора, обоснование необходимости величины показателя на перспективу и способа ее достижения.
Таким образом, цель финансовой оценки: 1. Идентификация финансового положения. 2. Выявление изменений в пространственно временном разрезе. 3. Выявление основных причин изменений. 4. Прогноз изменения финансового состояния.
Пользователи информации о финансовом состоянии предприятия делятся на внешних и внутренних. Внешние – аудиторы, юристы, биржи, профсоюзы, пресса, потенциальные инвесторы и кредиторы. Внутренние – собственники, которых интересует рентабельность собственного капитала; кредиторы, которых интересует финансовая устойчивость и ликвидность предприятия; поставщики, которых интересует платежеспособность предприятия; налоговики – финансовые результаты; финансовые инвесторы, которых интересует положение на РЦБ; администраторы, которые отвечают за все аспекты деятельности предприятия.