2. Метод соотношения цены и дохода

а) Валовый рентный мультипликатор

Лежит на стыке доходного и сравнительного подхода

, где РСоц – рыночная стоимость оцениваемого объекта, ПВоц и ПВан – переменная величина оцениваемого и аналогичного объекта, РЦан – рыночная цена аналога.

В качестве переменной величины выбирается величина, которая подлежит точному количественному измерению и от которой во многом зависит стоимость. В оценке недвижимости в качестве переменной величины выступает доход от сдачи имущества в аренду, в частности потенциальный или действительный валовый доход

Валовый рентный мультипликатор или , где ПВД – потенциальный валовый доход, ДВД – действительный валовый доход, Ц – цена.

РСоц = ПВДоц × 1/m ∑ (РСан i / ПВДан i)

2. Общий коэффициент капитализации

РСоц = ЧОДоц : 1/m ∑ (ЧОДан i / РСан i)

Этапы реализации метода:

1) Оценка рыночного потенциального или действительного валового дохода по оцениваемому объекту

2) Определение валового рентного мультипликатора, общего коэффициента капитализации по аналогу. Он выбирается методом сопоставимых объектов (среднеарифметическое, среднегеометрическое, средневзвешенная, мода, медиана, с использованием уравнения регрессии)

3) 1)*2)

4) Согласование результатов

3.Показателя рент-ти, методика их расчета. Формула дюпона.

Рентабельность (%)- это хар-ка эфф-ти хоз. деят-ти.

Рпродаж = ПР от продаж / ВР *100%; характеризует возможность предприятия получить прибыль на товарном рынке. (ЧП/ ВР *100%)

Ра (экономическая рент-ть) = ПДПН / ((Ан + Ак)/2) *100% – рентабельность активов. (ЧП/((Ан + Ак)/2) *100%)

Ракц.кап.(фин. рент-ть) = ЧП на обыкновенные акции / АК среднегодовой (представленный обыкновенными акциями). Показывает, что досталось акционеру на 1 руб. / акцию

Важным индикатором эффективного финансового управления является норма прибыли на капитал – авансированный (Ра) и акционерный (Рак). Все расчеты по ЧП. Для прогноза и управления этими показателями следует каждый разложить на компоненты.

Ра = (ЧП / А *100%) * (Вр / Вр) = (ЧП / Вр * 100% (рентабельность продаж Р_пр.)) * (Вр / А (коэффициент оборачиваемости активов (трансформации) К_т)).

Ра = Р_пр. * К_т – формула Дюпона (экономическая рентабельность).

Разделение Ра на составляющие позволяет выявить способы увеличения нормы прибыли на капитал, усовершенствовать стратегию инвестирования, обнаружить сильные и слабые стороны бизнеса. Так невысокая Р_ПР может быть уравновешена увеличением К_Т и наоборот.

Возможны различные действия по увеличению нормы прибыли на капитал:

1.Рост Р_пр., за счет снижения текущих издержек, увеличения продажных цен, увеличение объема продаж опережающего рост текущих расходов.

2.Рост К_т, за счет роста объема продаж, поддержания на постоянном уровне активов при увеличении продаж, снижение активов.

3.Рост Р_пр. и К_т.

Т. о. управлять Ра можно воздействуя на тот или иной показатель формулы Дюпона, предварительно определив степень чувствительности Ра к изменению каждого компонента. Предпочтительно исп-ть тот фактор, по к-му небольшое изменение вызовет значит. динамику рез-та. С Ра тесно связана Рак. Из 2-х предприятий имеющих одинаковый Ра, то получает большую Рак, которое использует заемный капитал в большей мере (при условии эффективных заимствований).

Рак = (ЧП / АК * 100%) * Вр / Вр * А / А = (ЧП / Вр *100% (Р_пр.)) * (Вр / А (К_т)) * (А / АК (леверидж, финансовый рычаг (ФР)).

Рак = Р_пр. * К_т * ФР =Ра * ФР – модифицированная формула Дюпона.

ФР – акселератор (мультипликатор) риска и дохода. Чем больше рычаг, тем больше финансовый риск.

Преимущества использования заемного капитала реализуется только, если в активы в которые вложен заемный капитал, дают отдачу выше ставки % за кредит.

Таким образом из формулы Дюпона следует, что Рак зависит от:

1.Рентабельности хоздеятельности (Р_пр.).

2.Оборачиваемости активов (К_т), ресурсоотдачи.

3.Структуры источников финансирования (ФР).

Значимость выделенных компонентов в составе Рак объясняется тем, что они обобщают все стороны деятельности предприятия, его статику и динамику, представленные в финансовой отчетности:

1.Р_пр. обобщает отчет о прибылях и убытках.

2.К_т обобщает активы баланса и степень их использования.

3.ФР обобщает пассивы баланса и соотношение ЗК и СК.

Инвестор и кредитор используют формулу Дюпона для сравнения характеристики риска инвестирования или кредитования данного предприятия.

Пример: предприятие А – Рак = 26%, Рак = 5,6% * 1,2 оборота * 4; предприятие Б – Рак = 11%, Рак = 6,2% * 1,3 оборота * 1,4.

Рак выше у П. А, но при анализе по формуле Дюпона выявляется, что Б лучше работает с текущими затратами и активами, у П. А Рак выше только из-за ФР, но т.к. ФР = 4, то П.А несет высокий уровень риска (75% - заемный капитал). Если инвестор не хочет рисковать своим капиталом, то он отдаст предпочтение П. Б.

БИЛЕТ 10.