2.Сравнительный подход.

Базовые положения сравнительного подхода

1) основан на постулате: «Сходные интересы в недвижимости должны оцениваться по сходным ценам». Стоимость собственности определяется путем сопоставления цен недавно проданных подобных объектов. Благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не больше суммы, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

2) основан на следующих базовых принципах: спроса и предложения, замещения, вклада.

3) базовая модель подхода: V = Sср ± ADJ, где V – стоимость недвижимости, Sср – цены продаж аналогичных объектов, ADJ – суммарная поправка к ценам сопоставимых объектов за различия в характеристиках и параметрах между оцениваемым и сопоставимым объектом

Золотое правило оценщика: «Если сопоставимая продажа лучше оцениваемой, то в ее цену вносится отрицательная поправка. Если хуже, положительная».

В рамках сравнительного подхода применяются 2 метода:

1) метод прямого сравнения продаж

2) метод соотношения цены и дохода (общего коэффициента капитализации и валового рент. мультипликатора)

1. Основные этапы реализации метода прямого сравнения продаж:

1) Подробное исследование рынка с целью выявления недавних продаж и листингов (предложений на продажу) аналогичных объектов недвижимости на соответствующем рынке.

2) Сбор и проверка инф по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, дате продажи, физ характеристиках, местоположении и любых особых условиях сделки. Сходные объекты бывают по назначению использования, качеству, передаваемым правам, местоположению, физ характеристикам.

3) Анализ и сравнение данных.

Оценщик использует 2 аналитических инструмента:

а) единицы сравнения – на различных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы сравнения:

- единицы сравнения земли – 1м², сотка, гектар

- единицы сравнения улучшений – 1м² общей, полезной, жилой площади; 1м³ строительного объема; цена за 1м² чистой площади, подлежащей сдаче в аренду; цена за единицу, приносящую доход, цена за единицу фронтальной длины.

б) элементы сравнения – характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. К ним относятся:

- права собственности на недвижимость. Корректировка на право собственности – разница между рыночной и договорной арендной платой.

- условия фин сделки. При нетипичных условиях фин, фин может осуществляться самим продавцом.

- условия продажи

-рыночные условия (дата продажи). Необходимо учитывать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени

- место расположения

- физ характеристики объекта недвижимости – размеры, качество материалов, состояние и степень изношенности объекта, функциональная пригодность, планировка, отделка, дата постройки, дополнительные компоненты собственности.

4) Внесение поправок в цены продаж аналогичных объектов. При этом пользуются золотым правилом оценки.

5) Приведение ряда скорректированных стоимостей аналогичных объектов к 1 показателю стоимости.

Преимущества:

1) статистически обоснован

2) позволяет отразить мнения типичных продавцов и покупателей в итогах оценки

3) наиболее надежен в условиях активного рынка

4) при наличии достаточного количества данных для анализа достаточно прост в применении и дает надежный результат

Недостатки:

1) различия продаж

2) сложность сбора инф о фактических ценах продаж

3) проблематичность сбора инф о специфических условиях сделки

4) зависит от активности рынка. Использование подхода на малоактивном рынке проблематично

5) зависит от стабильности рынка. Если рынок подвержен изменениям, то применение подхода затруднено.

Виды поправок:

1) Стоимостные (денежные). Они могут вносится в любой последовательности, не влияют на результат – главное преимущество.

а) к цене единицы сравнения аналога

б) к цене аналога в целом

2) Процентные. Чаще всего бывают на дату продажи, место положения, условия фин. Они должны вноситься в строгой последовательности ( по элементам сравнения).

а) на независимой (+/-) основе

б) на кумулятивной основе

3) Общая группировка – может использоваться только на активном рынке, где найдено достаточное число продаж. В этом случае оценщик может принять решение не производить отдельных поправок, а сравнивать объекты целиком.

Методы определения поправок:

1) Метод парных продаж (сопоставление пар продаж)

2) Экспертный метод расчета и внесения поправок

3) Статистический метод. В основе метода корреляционно-регрессионный анализ