3.3.1 Метод капитализации доходов
А) Определяем потенциальный валовой доход, если площадь (S) объекта опенки составляет 48,4 кв.м., а годовая арендная плата за 1кв.м. аналогичного объекта на данную дату оценки объекта 3840 руб. и предполагается сдача объекта в аренду на 5 лет .
ПВД = S * Cаренда за 1 кв.м, руб
ПВД=48,4*3840=185856 руб.
Б) Определяем действительный валовой доход, если потери с учетом текущей (прогнозной) инфляцией составляют 11% от возможного потенциального валового дохода:
ДВД = ПВД – потери, руб.
Потери = ПВД * 11% / 100%
Потери=185856*11/100=20444,16 руб.
ДВД=185856– 20444,16=165411,84 руб.
В) Определяем прогнозируемый чистый операционный доход, если операционные текущие (прогнозные) расходы составят 55200 руб.
ЧОД = ДВД – Операционные расходы
ЧОД=165411,84–55200=110211,84руб.
(за исключением амортизационных отчислений), руб.
Г) Определяем коэффициент капитализации, если имеется информация о недвижимости, сопоставимой с оцениваемой. Она показывает, что сопоставимая недвижимость продана с учетом общего коэффициента капитализации R (аналога):
R(а) = ЧОД (а) / V(a), %
R(a)= 0,036
Д) Определяем стоимость объекта оценки (Vo) недвижимого имущества:
Vo1 = ЧОД о / R(a), руб
Vо1=110211,84/0,036=3061440 руб.
3.3.2 Метод дисконтированных денежных потоков
Определим стоимость объекта недвижимости методом дисконтирования будущих доходов, т.е. текущую стоимость объекта оценки, если объект оценки в течение n = 1.2…. 5 лет будет сдаваться в аренду за (CFn) руб. платежи будут приходить в конце года, ставка дисконтировании (r) 15% .
В конце последнего года аренды (N) 5 года объект будет перепродан за (RV) 4230000 руб.
Vо2 = NƩN=0 +
Vо2=
=
2474125,6 руб.
V3=(Vo1+Vo2)/2
V3=(2474125,6+3061440)/2=2767782,8 руб
Вывод: Ориентировочная цена объекта оценки, рассчитанная доходным подходом оценки объектов недвижимости составляет:
V3 = 2 770 000 руб.
Глава 4. Согласование результатов рыночной стоимости объекта
Использование в отчете методы расчета рыночной стоимости представили следующие результаты:
затратный подход - 2481000 руб.
сравнительный подход - 2866000 руб.
доходный подход – 2770000 руб.
Вывод:
Средневзвешенное значение затратного подхода 20%, т.к. собраны только затраты на возведение объекта. Средневзвешенное значение сравнительного подхода 50%, т.к. достаточно информации, но есть сомнения о её достоверности.
Средневзвешенное значение доходного подхода 30%, т.к. объект может сдаваться в аренду, но не может быть привлечён к предпринимательской деятельности.
Рассмотренная сделка купли-продажи ориентированная на широкий спектр информации рыночных цен, поэтому наибольший удельный вес в расчете я отдала сравнительному подходу, т.к. объект оценки расположен на 6-ом этаже, то его доход, возможно рассмотреть только с одного источника – сдачи в аренду. Поэтому доходный подход предпочтителен как ориентир. Затратный подход необходим для определенных реальных затрат на возведение копии объекта оценки. Поэтому стоимость расчета затратным подходом носит ориентировочный характер.
Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки (V. руб) определяется по формуле:
V = V1 * Q1+ V2 * Q2 + V3 * Q3
Где: V1, V2, V3 - стоимость объекта, определенная соответственно затратным, доходным и сравнительным подходами, руб;
Q1, Q2 и Q3 - средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно. %
V = 2481000* 0,2 + 2866000* 0,5 + 2770000* 0,3 = 2760200≈2761000 руб.
Рыночная стоимость объекта оценки составит:
V = 2 761 000 руб.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Таким образом, на основе имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с примененном методик оценки, можно сделать следующее заключение:
Рыночная стоимость объекта оценки, включающего в себя двухкомнатную жилую квартиру, общей площадью 48,4 кв.м. расположенную по адресу: МО, г.Подольск, ул.Парковая, д.11А, кв.13, по состоянию на 28.03.2013 г.
с учетом округления составляет 2 761 тыс.руб.
Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду, рассмотрения дел в суде по разделу имущества и т.п.
Используемая литература:
1. Оценка недвижимости. Учебник под ред. А.Г.Грязновой. М. А. Федотовой – М Финансы и статистика. 2010г.
2. Интернет-сайт: Российское общество оценщиков – www.mrsa.ru
3. Левадная Н. Рынок недвижимости в Российской Федерации / Инвест курьер 2010г.
4. Лозебо А. О правах собственности на недвижимое имущество / Экономическая газета №4 – 2010г.
5. Паттури Я.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие – Великий Новгород 2008г.
6. Хамим Д. Юрков Д. Рынок недвижимости глазами риэлторов. Экономика и жизнь №3 2009г.
7. Гражданский кодекс РФ.
8. Земельный кодекс РФ.
9. Налоговый кодеке РФ
10. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 №135
11. «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектам оценочной деятельности», утвержденные постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 № 519
12. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости - СПб. Изд СпбГТУ. 2009г.
13. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. М.. Русская Деловая Литература. 2008г.
14. Сборник укрупненных показателей базисной стоимости на виды работ. М. Минстрой России. 2004г.
15. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости учебник. М. Дашков. 2009г.
16. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью Ростов-на-Дону Феникс. 2006г. Тепман Л.Н. Оценка недвижимости. Учебное пособие. М ., ИНФО, 2010г.
Приложение 1. Выкопировка из поэтажного плана.
Расположенного по адресу: Московская обл., г. Подольск, ул. Парковая, д.11А
М 1:100
Этаж 2
