3.2.1 Определяем среднеарифметическое значение скорректированной цены ремонта:

Сремонт= –

Са_nрем=(3585,6+3486)/2= 3535,8тыс. руб.

Са_nб/р=(3300+3276+3313,2)/3=3296,4тыс. руб.

Сремонт=3535,8– 3296,4=239,4 тыс. руб.

3.2.2 Определяем скорректированную стоимость объекта оценки с учетом необходимого проведения текущего ремонта.

А) Для этого определяем среднеарифметическое значение стоимости 1 кв.м. объектов аналогов с учетом проведенного текущего ремонта, либо без него:

Са рем за 1кв.м. = Са рем * Sа

Са б/рем за 1кв.м. = Са б/рем * Sа б/рем

Где: «Са рем за 1кв.м.» и «Са б/рем за 1 кв.м.» – это стоимость 1кв.м. объекта аналога с текущим ремонтом и без текущего ремонта.

«Sа рем» и «Sа б/рем» - это площади объектов аналогов с проведенным текущим ремонтом и без текущего ремонта.

Са1 рем за 1м²=3585,6/48,6=73,78тыс. руб.

Са2 рем за 1м²=3486/48,6=71,73 тыс. руб.

Са3 б/р за 1м²=3300/48,4= 68,18 тыс. руб.

Са4 б/р за 1м²=3276/48=68,25 тыс. руб.

Са5 б/р за 1м²=3313,2/48,2= 68,74тыс. руб.

Ск рем за 1кв.м. = ^NƩ_n–1 Cа рем 1кв.м./N

Ск б/рем за 1кв.м. = ^NƩ_n–1Са б/рем 1 кв.м./N

Затем определяем скорректированную стоимость за 1 кв.м. текущего ремонта:

С рем 1кв.м. = Ск рем за 1кв.м. – Ск б/рем за 1кв.м.

Ск рем за 1м²=(68,25+68,74)/2=68,5 тыс. руб.

Ск б/р за 1м²=(73,78+71,73+68,18)/3= 71,2 тыс. руб.

Срем 1м²=71,2 – 68,5=2,7 тыс. руб.

Б) Определяем стоимость объекта оценки с корректировкой на текущий ремонт. Тогда стоимость объекта с поправкой на текущий ремонт составит:

Соб. (1) = Ср * Sоб + Сремонт

Соб. (2) = (Ср + Срем за 1кв.м.) * Sоб

Соб.(1)=56600*48,4+239400=2978840 руб.

Соб.(2)=(56600+270)*48,4=2752508 руб.

V2=Соб(1)+Соб(2)/2

V2=(2978840+2752508)/2=2865674 руб.

Итак, стоимость объекта оценки определена с учетом объектов аналогов скорректированных по их площади и необходимости проведения текущего ремонта.

Вывод: Ориентировочная цена объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом оценки объектов недвижимости составляет:

V2 = 2 866 000 рублей

3.3 Доходный подход

Основа доходного подхода – представление о стоимости как о текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем.

Теоретической базой доходного подхода являются принципы ожидания, замещения, предельной продуктивности, спроса и предложения.

Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает в себя два метода:

• метод капитализации доходов;

• метод дисконтирования денежных потоков.

Метод капитализации доходов используется при оценке приносящей доход недвижимости. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка. Целесообразно выделить основные этапы процедуры оценки методом капитализации

1. Оценивается потенциальный валовой доход. Делается это на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравнимых объектов. Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100 % использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит oт площади оцениваемого объекта и принятой арендной ставки.

ПВД = S * Са

Где: S – площадь в кв.м. сдаваемая в аренду,

Са – годовая арендная ставка за 1кв.м.

Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

2. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле:

ДВД = ПВД - потери.

3. Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.

Операционные расходы принято делить на:

• условно-постоянные расходы;

• условно-переменные или эксплуатационные расходы;

• расходы на замещение или резервы.

4. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД) посредством уменьшения ДВД на величину операционных расходов. Таким образом:

ЧОД = ДВД – Операционные расходы

(за исключением амортизационных отчислений)

5. Рассчитывается коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта.

При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, за траченного на приобретение объекта.

Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год.

Таким образом, общий коэффициент капитализации (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью

Существует несколько методов расчета коэффициента капитализации. К наиболее часто применяемым относятся метод прямой капитализации (или метод прямого сопоставления), метод связанных инвестиций заемного и собственного капитала, метод связанных инвестиций – земли и здания, кумулятивный метод и метод Эллвуда

Метод прямой капитализации. В рамках доходного подхода стоимость актива рассчитывается по формуле:

V=V/R, руб

Где: V - стоимость оцениваемого объекта, руб. ЧОД.

R - коэффициент капитализации

Если вышеприведенная формула преобразует ЧОД в стоимость, то следующая формула переводит стоимость в коэффициент капитализации:

R = Y/V, %

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации. Определенный таким путем коэффициент капитализации называется общим. Эта формула используется, когда перепродажа актива производится по цене, равной сумме первоначальных инвестиций, и следовательно, нет необходимости включать в коэффициент капитализации надбавку за возмещение капитала, а также когда прогнозируется поступление равновеликих доходов.

6. На последнем этапе метода капитализации доходов стоимость недвижимого имущества определяется посредством деления величины прогнозируемого чистого операционного дохода (результат 4-го этапа) на коэффициент капитализации (результат 5-го этапа):

V = Y/R

или ЧОД/Коэффициент капитализации

Метод дисконтированных денежных потоков

Этот метод используется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесет использование объекта недвижимости и возможная его продажа.

Определение обоснованной рыночной стоимости с использованием метода дисконтированных денежных потоков можно разделить на несколько этапов.

1. Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости.

2. Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.

3. Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке.

4. Производится приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости.

Таким образом:

Стоимость недвижимого имущества = Текущая стоимость периодического потока дохода + Текущая стоимость реверсии (доход or стоимости будущей перепродажи объекта оценки).

Математической моделью метода дисконтирования денежных потоков (МДДП) является формула:

V = ^NƩ_{N=0 +}

Где: V — стоимость объекта оценки, руб.

N — интервалы планирования продажи объекта оценки, года

CFn — денежный поток в период n (арендные платежи), руб.

RV— стоимость реверсии, руб.

r — ставка дисконта. %

Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма прибыли, которую арендодатели ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости, или как норма отдачи собственного капитала при условии, что объект приобретен на собственные средства, или как средневзвешенная стоимость капитала при условии привлечения заемных средств.

Итак, рассчитаем рыночную стоимость объекта оценки доходным подходом.