3.1.1 Расчет скорректированной стоимости объекта оценки

Скорректированная стоимость 1кв.м. общей площади рассматриваемой квартиры составляет:

С1к = Ср * Кобщ

Где: С1к – скорректированная стоимость объекта оценки 1 кв.м. руб.

Ср – расчетная стоимость 1 кв.м. общей площади по состоянию на 28.03.2013г.

Кобщ – усредненный коэффициент корректировок

С1к=56600*1,007 =56996,2 руб.

С учетом данных таблицы 3.1 рассчитаем стоимость объекта оценки с учетом корректировки:

Ско = С1к * Sо

Где: Ско – стоимость объекта оценки, руб.

С1к – скорректированная стоимость объекта оценки 1 кв.м. руб.

Sо – общая площадь рассматриваемого объекта, кв.м.

Ско=56996,2*48,4=2758616,1руб.

3.1.2 Расчет общей стоимости строительных ремонтных работ по устранению физического износа

Общая стоимость строительных материалов, изделий, услуг и работ, использованных при производстве работ на объекте с учетом установки на основе укрупненных сметных показателей в текущих ценах равна сметной стоимости (С2з) объекта оценки.

Тогда рыночная стоимость затрат на производство ремонтных отделочных работ произведенных на объекте составляет (С2з) 115300руб.

3.1.3 Расчет физического износа

 Для этого рассчитаем восстановительную стоимость объекта оценки с учетом коэффициентов корректировки и затрат на производство ремонтных отделочных работ:

Со = Ско + С2з

Со=2758616,1+115300=2873916,1 руб.

В нашем случае величина физического износа составляет 2873916,1 рубль.

3.1.3.1 Определим уровень износа оцениваемого объекта методом срока жизни:

У(ФИ1) = Тэф/Тн * 100%

Где: Тэф – эффективный возраст объекта оценки, года

Тн – срок экономической жизни объекта оценки, года

У(ФИ1)=11/80*100=13,7%

3.1.3.2 Определим накопленный физический износ объекта в стоимостном выражении:

С(ФИ) = Со * У(ФИ1)/100

С(ФИ)= 2873916,1*13,7/100=393726,5 руб.

3.1.4 Расчет ориентировочной цены продажи объекта оценки

Ориентировочная цена продажи объекта оценки с учетом износа составит:

Спо = Со – С(ФИ)

С учетом накопленного физического износа стоимость объекта оценки составит

Спо=2873916,1-393726,5=2480189,6 руб.

Итак, возможная цена продажи оцениваемого объекта оценки с учетом коэффициентов корректировки физического накопленного износа и устранимого физического износа составит 2480189,6 руб.

Вывод: Стоимость объекта оценки, полученная затратным подходом с учетом округления, составляет:

V1 = 2 481 000 рублей

3.2 Сравнительный подход

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Этапы реализации сравнительного подхода.

1. Сбор информации об аналогичных объектах проданных или выставленных на продажу недавно объекты должны быть сопоставимы по местоположению, размерам, возрасту, удобству и другим характеристикам.

2. Проверка рыночной информации. Направленность сделок:

• мотивация сделки;

• существует ли связь между сторонами участвующими в сделке или полная независимость;

• достаточно ли информированы стороны об объекте и рынке недвижимости;

• было ли финансирование со стороны;

• имелись ли уступки со стороны продавца или покупателя;

• наличие специальных условий продажи;

• предполагалось ли что продавец еще некоторое время пользуется жилой недвижимостью.

Выявив признаки позволяющие усомниться в рыночной стоимости, оценщик может либо удалить объекты из списка аналогов, либо скорректировать с учетом коэффициентов поправок.

3. Вынесение поправок с учетом различий в характеристиках оцениваемого объекта и каждым из сопоставимых объектов. Оценщик должен решить 2 проблемы:

• выбор элемента сравнения;

• выбор единиц сравнения.

В нашем случае на день оценки, оценщик располагает информацией по предложениям к продаже аналогичных объектов сопоставимых с рассматриваемым, расположенных в г. Подольске, имеющих примерно аналогичную планировку комнат (помещений) и одинаковый набор коммунальных услуг. В таблице 3.2 приведены основные параметры этих объектов.

Таблица 3.2

Район	Улица/дом	Этаж/ этажность	Общая площадь	Сан. узел	Сост. квартиры	Цена (тыс. руб.)
1А	Парковая, 11Б	5/15	48,4 м2	смежный	−	3300
2А	Парковая, 13А	6/18	48 м2	смежный	−	3250
3А	Парковая, 17	6/12	48,2 м2	смежный	–	3300
4Б	Маштакова, 8	1/15	56,3 м2	смежный	+	4900
5Б	Маштакова, 10	9/9	40,2 м2	смежный	+	2400
6Б	Маштакова, 11	6/10	48,6 м2	смежный	+	3600
7Б	Маштакова, 9	6/12	48,6 м2	смежный	+	3500

Т.к. объекты аналоги №4 и №5 не сопоставимы объекту оценки по этажам, то они не рассматриваются.

Таблица 3.3

№	Цена (тыс.руб.)	Корректировка		Скорректированная цена (тыс.руб.)
		Площадь (кв.м.)	Расчет коэффициента корректировки
1	3300	48,4	1		3300
2	3250	48	1,008		3276
3	3300	48,2	1,004		3313,2
4	3600	48,6	0,996		3585,6
5	3500	48,6	0,996		3486