28. Бонитировка и ее основные признаки.

Одним из основных факторов, определяющих ценность земли, явл-ся природные факторы.

Для этой группы факторов была создана детальная система оценки кач-ва земель, получившая название бонитировка.

Бонитировка (доброкачественность)- определение качества земель (почв) по их природным свойствам (признакам).

В этой системе почва рассматривается как природный объект, а различие почв определяется по диагностическим признакам (свойствам).

В основе бонитировки почв лежат след-е признаки:

-механический признак (песок, глина и др.);

-кислотность (кислая, нейтральная, щелочная);

-процентное содержание гумуса в почве;

-содержание влаги;

-эродированность;

-структура почвы (размер отдельных частиц).

При бонитировке земель применяют 100-балльную шкалу, причем лучшим землям присваивается высший балл.

29. Территориально-экономическое зонирование.

Основным инструментом регулирования з/пользования в городах при план-ии град-ва яв-ся зонирование.(архитектурное, градостроительное, функциональное, терр-экономическое). Механизм зонирования направлен на снижение вероятности конфликтов м/у различными видами городской деят-ти. По выделенным зонам устан-ся различный правовой режим использования земель.

Функ-е зонирование гор-х терр-й – наиболее общая форма учета разнообразных требований к рацион-му землепользованию, включая комплекс нормативных параметров (целевое назначение участка, его пред-е параметры, коэф. застроенности участка, доля озелененных и открытых пространств и т.п.)

30. Виды земельных платежей.

Нормативно-правовой основой для осуществления платного порядка землепользования в РФ служит ФЗ «О плате за землю»

В качестве основных видов земельных платежей предусмотрены:

-земельный налог;

-арендная плата за землю;

-компенсационные платежи при изъятии земель;

-платежи за повышение качества земли;

-штрафы за экологические ущербы;

-налоговое обложение при гражданском земельном обороте;

-плата за право аренды и др.

31. Кадастровая и рыночная стоимость недвижимости.

Под ст-ью з/у в рыночных условиях понимают наиболее вероятную цену, которую можно получить при его купле-продаже. Ст-ть зависит от качественных характеристик участка, уровня спроса на землю. возм-ти последующего отчуждения и др.

Оценку земли подразделяют на массовую кадастровую оценку земель и рыночную оценку единичного з/у.

Цель массовой кад-й оценки – определение кад-й ст-ти земель в гр-цах адм-терр-х образований (РФ, субъектов РФ, мун-х обр-й)

Цель рыночной оценки – определение рыночной ст-ти конкретного з/у.

Рыночную ст-ть имеют те з/у, которые способны удов-ть потребности пользователя в течении определенного времени (принцип полезности)

Рын. ст-ть з/у зависит от спроса и предложения (принцип спроса и предложения)

Р ст-ть не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения0

Р ст-ть з/у зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода, привлекательности з/у для предпр деят-ти (принцип ожидания)

Р ст-ть з/у изменяется во времени и опред-ся на конкретную дату (принцип изменения)

Р ст-ть з/у опр-ся исходя из его наиболее эффективного исполь-я, т.е. наиболее вероятного исп-я з/у являющегося физически возможным, экон-и оправданным, соот-м треб-м закон-ва, финансово осуществимым, в рез-те которого расчетная величина ст-ти з/у будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования)

32. Виды стоимостной оценки земельных участков.

Существует 3 основные подхода к стоимостной оценке з/у:

-затратный – совокупность методов оценки объекта оценки, основанных на определении затрат, необ-х для восстановления либо замещения объекта оценки (с учетом его износа)

-сравнительный – совок-ть методов оценки ст-ти объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ним.

-доходный - совок-ть методов оценки ст-ти объекта оценки, основанных на определении объекта оценки ожидаемых доходов от объекта оценки.

33. Методика зонирования территории поселений.

1.Разбивка терр-и поселений на оценочные участки;

2.Установление для каждой оцен. участка перечня факторов влияния и расчета суммарного коэфф-та дифферинцированного к средней ставке земельного налога.

34. Определение коэффициента относительной ценности территории.

Повышающие и понижающие кофф-ты прим-ся с учетом след.требований:

-доступность до центра города и куль-быт объектов;

-обесп-ть ценр.инж инф-рой;

-истор.ценность застройки;

-состояние окруж. среды;

-инж-геол, подверж-ть к разр. возд.террит-и;

-рекр цен-ть тер-ии.

35. Методы государственной оценки земель поселений.

-на статистическом анализе рыночных цен

-уровнем рыночных цен

-площадью

-виды территориальных зон и виды разрешенного использования з/у

-факторов местоположения и окружающей среды

36. Термины

Государственная кадастровая оценка земель поселений (ГКОЗП) - комплекс правовых адм-х и тех-х мероприятий, направленных на установление кадастровой ст-ти з/у по состоянию на определенную дату.

Кадастровая ст-ть з/у –расчетная величина, отражающая представления о ценности (полезности) з/у при сущ-м его использовании.

Объекты гос-й кад-й оценки земель поселений –терр-я поселения в целом. Кадастровый квартал в гра-х поселения, отдельный з/у.

Удельный показатель кад-й ст-ти земель – расчетная величина, отражающая кад-ю ст-ть ед-цы площади (1 м2) объектта ГКОЗП.

Оценочный показатель – качественная хар-ка объекта городской инфраструктуры, влияющая на кад-ю ст-ть з/у, выраженная в конкретных ед-ах измерениях.

Сжатые факторы –наиболее информативные факторы, оказывающие наибольшее влияние на величину кад-й ст-ти з/у.

Кластеризация –процедура группировки объектов ГКОЗП по общности признаков, в кач-ве которых выступают сжатые факторы. Объединение объектов ГКОЗП в единую совокупность (кластер) производится на основе сближения отдельных сжатых факторов.

13