24. Особливості фінансування капітального будівництва житла.

Основні засади фінансування будівництва житла визначаються ЗУ «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19 червня 2003 року.

1) при інвестуванні у формі капітальному будівництві житла застосовується ціла система фінансово-кредитних механізмів, які включають дії щодо організації будівництва житла, фінансування цього будівництва та здійснення операцій з нерухомістю;

2) участь у системі таких суб’єктів:

- установника управління майном (далі - установник) - особа, яка передає майно управителю в довірчу власність на підставі договору управління майном.

- забудовника - особа, яка згідно із законодавством має право на виконання функцій замовника будівництва для спорудження об'єктів будівництва та уклала договір з управителем;

- страхові компанії (здійснюють страхування ризиків у процесі інвестування на підставі укладених забудовником договорів обов’язкового страхування);

- емітенти сертифікатів ФОН.

3) об'єкт інвестування - квартира або приміщення соціально-побутового призначення

4) об'єкт будівництва - будівля, споруда або комплекс споруд, будівництво яких організує забудовник та фінансування будівництва яких здійснює управитель за рахунок отриманих в управління коштів;

5) фінансування будівництва - використання управителем отриманих в управління коштів на спорудження об'єктів будівництва за умовами договору;

Закон передбачає створення двох фондів:

І. Фонд фінансування будівництва - кошти, передані управителю ФФБ в управління, які використані чи будуть використані управителем у майбутньому на умовах Правил фонду та договорів про участь у ФФБ.

ІІ. Фонд операцій з нерухомістю - кошти, отримані управителем ФОН в управління, а також нерухомість і інше майно, майнові права та доходи, набуті від управління цими коштами.

24. Правовий режим розробки і затвердження інвестиційних проектів будівництва.

Правовий режим інвестиційних проектів будівництва – це забезпечений правом порядок розробки, експертизи та затвердження інвестиційних проектів будівництва, які включають передпроектні документи та проектно-кошторисну документацію.

Інвестиційний проект – це розроблений за участю проектної організації і затверджений у встановленому порядку правовий акт інвестора, який містить обов’язкове для суб’єктів інвестиційної діяльності рішення про будівництво та введення в експлуатацію об’єкта певного призначення та визначеними техніко-економічними показниками. Інвестиційний проект будівництва включає дві категорії документів:1) передпроектні документи;2) проектно-кошторисну документацію.

Передпроектні документи – це система передбачених законом обгрунтувань, розрахунків та інших матеріалів, які визначають параметри об’єкта будівництва та обгрунтовують його техніко-економічні показними.

До передпроектних документів належать техніко-економічні обґрунтування (ТЕО), техніко-економічні розрахунки (ТЕР) інвестицій, ескізні проекти

Метою цих документів є визначення господарсько-економічної доцільності будівництва об’єкта, що проектується, безпеки його експлуатації. ТЕО та ТЕР розробляються проектною організацією на замовлення інвестора або уповноваженої ним особи. ТЕО розробляється під час проектування великих і складних об’єктів (перелік таких об’єктів затверджується КМУ за поданням Держбуду України і за погодженням з Мінекобезпеки та Мінекономіки), а ТЕР – при проектуванні решти об’єктів. На підставі ТЕО чи ТЕР інвестор або уповноважений ним орган приймає рішення про проектування.

Розробка проектно-кошторисної документації здійснюється на замовлення інвестора спеціалізованою проектною чи проектно-вишукувальною організацією.

До проектно-кошторисної документації належать текстові і графічні матеріали, якими визначаються містобудівні, об’ємно-планувальні, архітектурні, конструктивні, технічні, технологічні рішення, а також кошториси (вартісні показники) конкретного об’єкта. Інвестиційні проекти будівництва (включаючи передпроектні документи та проектно-кошторисну документацію) розробляються відповідно до завдання інвестора на підставі договорів підряду на виконання проектних та вишукувальних робіт. Інвестиційні проекти будівництва підлягають обов’язковій комлексній державній експертизі. Усі інвестиційні проекти будівництва мають одержати позитивний комплексний висновок державної експертизи щодо додержання в інвестиційних програмах та проектах будівництва діючих нормативів з питань санітарного та епідеміологічного благополуччя населення, екології, охорони праці, енергозбереження, пожежної безпеки, міцності, надійності та необхідної довговічності будинків і споруд, а також архітектурних вимог. Затвердження інвестиційного проекту будівництва здійснюється інвестором.