Тема: Метод сравнения продаж

Стоимость объекта недвижимости (земельного участка) определяется из сравнения его с ранее проданными.

Расчеты выполняются в строгом математическом порядке – этот порядок определен математической моделью метода.

Пусть стоимость У= f (х₁, х₂,… х_n)

Где х₁, х₂ – значение фактора; фаторами может быть местоположение участника, наличие инфраструктуры, наличие мелиоративных сооружений.

Пусть известна цена продажи какого-то участка

∆c₁ – это вклад в стоимость единицы i-го ценообразующего фактора.

у=С (стоимость)

у₀₌ Ц (цена)

С = Ц + ∆С₁∆Х₁+∆С₂∆Х₂+…+∆С_n∆Х_n

Известны: Ц, ∆х_i= х_i- х_i⁰

Неизвестные: С, ∆С₁; ∆С₂; ∆С_n

Всего неизвестных: k = n + 1

Для решения задачи надо составить столько уравнений, сколько переменных, т.е. k = n + 1

Если стоимость объекта определяется числом факторов n, то объектов сравнения должно быть n + 1.

Мы должны составить систему уравнений:

R>N+1 , тогда решается по методу наименьших квадратов

N + 1 – K = M

Пусть N - 6 факторов;

К – 4 объекта сравнения;

(должно быть 7) – позволяют определить только 4 неизвестных, остальные должны быть определены.

В данном примере ∆С₄, ∆С₅, ∆С₆ – должны быть определены заранее каким-то косвенным образом или заданным.

ПРИМЕР:

Осуществить оценку стоимости объекта недвижимости S= 250 м², с гаражом без сада.

Д ля сравнения выбираем N+1=4 объекта.

Площадь

Наличие гаража факторы

Наличие сада

Составляем таблицу сравнения:

Факторы		Объекты
		1	2	3	4	Оцениваемый
Площадь	Х1	150	150	200	200	250
Гараж	Х2	+	+	+	-	+
Сад	Х3	+	-	+	-	-
Цена	Ц	32000	30000	45000	40000

Есть = 1

Нет = 0

№	Характеристика объекта	Объекты сравнения
		1	2	3	4	Оцениваемый
1	Цена продажи	32000	30000	45000	40000
2	Площадь	150	150	200	200	250
3	Корректировка	26000	26000	13000	13000
4	Скорректированная цена	58000	56000	58000	53000
5	Гараж	1	1	1	0	1
6	Скорректированная цена	58000	56000	58000	56000
7	Сад	1	0	1	0	0
8	Корректировка	-2000	0	-2000	0
9	Скорректированная цена	56000	56000	56000	56000

В данном способе последовательно осуществляются корректировки по каждому фактору. Так для вычисления корректировки по площади выбирается два объекта, в которых различаются лишь площадь, остальные факторы равны.

Для корректировки гаража выбираются 2 участника различающиеся только наличием гаража, а по фактору сад они должны быть одинаковы.

С_гар= (53000-56000)/(0-1) = 3000

С₁=(1-1)* 3000=0

С₂=(1-1)* 3000=0

С₃=(1-1)* 3000=0

С₄=(1-0)* 3000=3000

Поскольку сад это последний фактор, то для корректировки выбираются два объекта отличающихся по саду.

С_сад= (56000-58000)/(0-1) = 2000

С₁=(0-1)* 2000= -2000

С₂=(0-0)* 2000=0

С₃=(0-1)* 2000= -2000

С₄=(0-0)* 2000=0

Тема: Государственный контроль над использованием земельных ресурсов

1. Правовая основа государственного контроля за использованием земельных ресурсов

Она определена:

• Гл.2 Земельного Кодекса «Охрана земель» ст.12,14

• Гл.12 Земельного Кодекса «Контроль за соблюдением земельного законодательства» ст.71,73

• По землям сельскохозяйственного назначения особенности земельного контроля определены гл. 13 Земельного Кодекса, в частности, ст.74, 76.

Определяющим ответственность за правонарушение в области охраны и использования земель

• Гл.8 Земельного Кодекса «Возмещение убытков при изъятии земельных участков для муниципальных и хозяйственных нужд»

Все эти нормы определены ст.9 Конституции Российской Федерации.

Следующим за Земельным Кодексом документом, уточняющим сами правонарушения, является Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях».

• Ст.7.1 «Самовольное занятие участков»

• Ст.7.2 «Уничтожение специальных знаков»

• Ст.7.8 «Самовольное занятие земельных участков прибрежной защитной полосы»

• Ст.7.9 «Самовольное занятие лесных участков»

• Ст.7.10 «Самовольная переуступка права пользования»

• Ст.7.16 «Незаконный отвод земельных участков на особо охраняемых землях и историко-культурного назначения»

• Ст.8.6 «Порча земель»

• Ст. 8.7 № невыполнение обязанностей по приведению земель в пригодное состояние»

• Ст.8.8 «Использование земель не по целевому назначению»

• Ст.8.12 «Нарушение порядка предоставления земельных участков»

При проявлении нарушений осуществляется производство по делам административных правонарушений. Соответствующие нормы определены разделами 4 Кодекса об административных правонарушениях, главой 28 определяются общие положения, а главой 28 и 29 определен порядок возбуждения и рассмотрения дел об административных правонарушениях.

Возбуждение и рассмотрение дел об административных правонарушениях:

• Возбуждение дела об административном правонарушении (ст.28.1)

• Проведение проверки соблюдения земельного законодательства проверка осуществляется в соответствии с п.9 Положения о государственном земельном контроле, утвержденного Правительством Российской Федерации 15.11.2006 №689

• Составление акта проверки соблюдения земельного законодательства п.12 Настоящего положения

• Составление протокола места осмотра совершения административного правонарушения (ст.28.1 Кодекса об административных правонарушениях)

• Составление протокола об административном правонарушений (ст. 28.2-28.5 Кодекса об административных правонарушениях)

• Направление протокола об административном правонарушении на рассмотрение дела об административном правонарушении в суд; в орган или должностному лицу, уполномоченному рассматривать эти дела (ст.28.8 Кодекса об административных правонарушениях)

• В случае прекращения производства по делу об административном правонарушении (ст.24.5 Кодекса об административных правонарушениях)

• Рассмотрение дела об административном правонарушении (ст.29.1-29.3 Кодекса об административных правонарушениях)

• Постановление по делу об административном правонарушении (ст.29.8-29.9 Кодекса об административных правонарушениях)

• Предписание об установлении нарушения земельного законодательства (ст.29.13 Кодекса об административных правонарушениях)

П.9 Положения о государственном земельном контроле.

• Исполнительное производство по делу (гл 31 Кодекса об административных правонарушениях)

• Проверка соблюдения земельного законодательства

Положение №689 о земельном контроле, составление соответствующего акта

Тема: Лица, правомочные осуществить государственный земельный контроль

В соответствии с Положением №689 главным государственным инспектором по использованию и охране земель является руководитель федерального агентства кадастровой недвижимости.

Его заместитель по должности, руководитель структурных подразделений Федерального агентства являются государственными инспекторами Российской Федерации по охране земель.

Такая же структура инспектирования сохраняется и на уровне субъекта:

- главным инспектором по субъекту является руководитель управления Роснедвижимости.

- заместитель главного инспектора – их заместители по должности;

- руководители структурных подразделений межрайонного и городского уровней являются главными инспекторами соответственно межрайонными и городскими.

Специалисты структурных подразделений на уровне субъектов Российской Федерации являются инспекторами на уровне субъектов.

1. Возбуждение дела об административном правонарушении

Инспектором Семеновой А.В. в ходе плановой проверки (раз в 2 года) обнаружено нарушение земельного законодательства в плане использования земельного участка без оформленных, в установленном порядке, правоустанавливающих документов. Инспектор составила протокол об административном правонарушении 25.07.07г. Протокол направлен заместителю главного инспектора по Новгородской области Фомину П.О.. Адрес нарушения: Шартонский район д.Новая Мельница, ул.Загородная, 26.

Нарушитель: Ласпетова Ирина Федоровна.

К данному протоколу присоединяется Глава Н.Мельницкого сельского поселения.

2. Проведение проверки.

Распоряжением от 16.07.07 главный инспектор области Старков направляет двух государственных инспекторов Семенову А.В. и Поротову С.Н. по адресу административного правонарушения. Уведомляется нарушитель Ласпетова и составляется протокол осмотра территории. К протоколу прикладываются фотографии и обмер земельного участка.

3. Составляется акт проверки земельного законодательства

5. Составляется протокол об административном правонарушении, приводятся объяснения правонарушителя

6. Направление протокола для рассмотрения, оформляется соответствующим направлением

9. Постановление по делу об административном правонарушении оформляется 6.08.07

10. Оформляется предписание

11. Исполнительное производство по делу оформляется постановлением о возбуждении исполнительного производства. Оформляется судебным приставом в течение 5 дней.

12. Проверка соблюдения земельного законодательства. Акт с приложением фото-таблицы. В конце дела инспектор составляет заключение.

Тема: Особенности государственного контроля по использованию земельных ресурсов на муниципальном уровне

1. Составляется соглашение между администрацией муниципального образования и управления Роснедвижимостью по Новгородской области в отношении реализации полномочий по контролю за соблюдением земельного законодательства. В нем определяется порядок взаимодействия сторон. Этот порядок определяется:

- осуществление государственного контроля;

- осуществление муниципального контроля за использованием земель.

2. Порядок осуществления муниципального контроля

- контроль осуществляется лицами, утвержденными решение Государственной Думы;

- плановый (квартальный, годовой) и внеплановый (по письменным обращениям лиц)

3. по итогам контроля составляется акт определенной формы;

4. составляется акт, предоставляется заместителю Главы Администрации или заместителю председателя Государственной Думы

5. готовится предписание по устранению правонарушения (исполняется в течение 10 дней)

В случае не исполнения предписания в установленный срок составляется протокол об административном правонарушении, уполномоченными городской думой в двух экземплярах, один из которых направляется мировому судье для возбуждения дела об административном правонарушении, а второй – нарушителю.

В пункте 16 положения о муниципальном контроле оговорено, что акт по результатам муниципального контроля направлен в орган, уполномоченный составлять протокол об административном правонарушении.

В случае нарушения земельного законодательства по Соглашению о взаимодействии Администрация Великого Новгорода и Управлением Росреестра, Росреестром составляется протокол об административном правонарушении. В Соглашении предписаны обязанности и права Администрации и Управления Росреестром.