Тема: Судебная практика по земельно-правовым отношениям

Разрешение земельных споров, обычно, осуществляется Арбитражными судами, но могут рассматриваться дела в судах общей юрисдикции.

В том случае, если одной из сторон решение суда не удовлетворяет, то имеется возможность обжалования решения в вышестоящей инстанции в виде апелляции. Апелляционный суд определяет постановление. Если и постановление не удовлетворяет одну из сторон, то осуществляется третья ступень разрешения спора в кассационном порядке.

Кассационный пересмотр осуществляется в вышестоящем суде, он заключается в проверке материалов дела, но не пересмотре. Кассационная инстанция может изменить решение или вынести новое решение только в том случае, если не требуется собрание новых материалов или доказательств и нет необходимости дополнительной проверки документов. То есть доказательства суда первой инстанции верные, но не правильно применении нормы материального права.

Пример 1:

Н овый отдел Сбербанка	против	Администрация города Великого Новгорода
А рбитражный суд
	д оказательство	Роснедвижимость по Новгородской области
Решение

Новгородское отделение Сбербанка обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с иском к Администрации города Великий Новгород о признании прекращенными, с 01.03.2005, договоров аренды земельных участков с множественностью лиц на стороне арендатора. В деле фигурирует 7 договоров с указанием даты, №, кадастровых № участков и адресов. Иск банка обосновывается положением, что аренда многоквартирных домов, в частности нежилых помещений, не обязывает заключать отдельный договор аренды на земельный участок, на котором находится это здание. Кроме того, настоящий земельный участок принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

В суде отмечается, что банк заранее предупредит Администрацию о рассмотрении договоров. Ответчик (Администрация) полагает, что раз договоры аренды заключены на эти земельные участки, то их надо исполнять.

На основе этих обстоятельств после рассмотрения материалов дела, суд считает исковое требование подлежащим удовлетворению, то есть договора должны быть расторгнуты, как незаконные.

Такой вывод обоснован следующим:

1. Договоры аренды заключены на срок более 1 года и зарегистрированы;

2. Сбербанк направил в Администрацию уведомление о расторжении договора;

3. Администрация отказалась от расторжения договора;

4. Согласно пункту 1 статьи 421 Земельного Кодекса Российской Федерации: «граждане и юридические лица свободны в заключении договоров и в их расторжении на основаниях, установленных законом;

5. Существующее законодательство не обязывает арендатора нежилых помещений и зданий заключать отдельный договор на аренду земельных участков, то есть отсутствует необходимость аренды, указанных выше земельных участков. Но, несмотря на это положение, которое не является в данном случае предметом спора, договора аренды расторгаются досрочно в соответствии с формальным основанием к его расторжению одной из сторон.

Пример 2:

О ОО «Мясной двор – Великий Новгород»	против	А дминистрация города Великий Новгород
		А рбитражный суд Новгородской области
Р оснедвижимость		Р ешение арбитражного суда Новгородской области
П одтверждение решения суда		Апелляция

Истец – Администрация Великого Новгорода обращается в Арбитражный суд Новгородской области с иском к ООО «Мясной двор – ВН». Суть иска заключается во взыскании с ООО 3 миллионов 165 тысяч 634 рубля 42 копейки, и из которых 2 386 883 рубля 04 копейки неосновательные обогащения и 778 751 рубля 38 копеек – процент за пользование чужими денежными средствами.

Представитель истца в судебном заседании отказался от взыскания части средств на величину 1 052 026 рублей 26 копеек, истец оставляет за собой право истребовать 2386 83,04 – 1052026,26 = 1334856,78. А также не требует из 778751,38 рублей 584760,51 = 193990,87.

Администрация с таким решением не согласилась и просит его отменить в части отказа исковых требований. Обоснование апелляционной жалобы сводится к тому, что:

1. В соответствии со статьей 65 Земельного Кодекса Российской Федерации использование земель должно быть частным;

2. Участок не сформирован, то есть не установлены его границы.

Однако, Роснедвижимость по Новгородской области сообщает, что настоящий участок существует с определенным кадастровым № 52:23:8100900:27 (где, 52 - область, 23 – район, 8100900 – квартал, 27 – участок.

Подтверждение решения суда мотивировано следующим: согласно статье 16 Федерального Закона от 29.12.2004 № 189 ФЗ о введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные, входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственнику помещений в многоквартирном доме.

По стольку земельный участок на кадастровый учет был поставлен ещё в 1996 году, то он был сформирован, хотя право на него было зарегистрировано в 2005 году, после введения ЖК РФ.

Пример 3:

П редприниматель Пантелеев В.И.		ЗАО «Норд-стар»
А рбитражный суд		КИО, город Мурманск
Отказ в иске

Иск предприятия к названным организациям вызван тем, что предприниматель не признает действительными следующие договора аренды:

1. № 81 84 от 23.07.2004, согласно которому ЗАО «Новгород-стар» представит аренду земельного участка склад №51:20:001019:0073, аренда представлялась постановлением администрации г. Мурманска от 21.04.2004.

Предпринимателю выделили 2 земельных участка с кадастровым № 51:20:001019:0115 и № 51:20:001019:0116, что его не устроило.

Предприниматель владеет:

- первая очередь спортивно-стрелкового стенда;

- вторая очередь спортивно-оздоровительного комплекса;

- линия электроснабжения;

- кафе.

Кроме того, он зарезервировал за собой земельный участок под СОК, создал проект территориального землеустройства о создании земельного участка площадью 110 га.

Так как администрация предоставила этот участок 0073, на котором находится сооружения предпринимателя другому лицу, то он посчитал, что его права нарушены и в соответствии со статьей 32 Земельного Кодекса он имеет право на приватизацию земельного участка, на котором находится его объект.

Арбитражный суд при рассмотрении иска обнаружил, что октябрьским районным судом города Мурманска ещё 26.11.2009договор с № 8184 от 23.07.2004 признан ничтожной сделкой, так как он заключен был в нарушение статей 29, 30, 31 Земельного Кодекса Российской Федерации.

Регистрационная палата (УФРС) в соответствии с судом погасила настоящий договор.

Так как договор «№ 8184 признан не действительным, то суд счел, что предмет иска отсутствует. В соответствии с этим суд решил отказать предпринимателю в иске.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течении 1 месяца со дня оглашения.

2 Дом	3
	0030 Сарай Алексеевых
	0035 Уборная Алексеевых
0027
	в ыгребная
	яма
	Алексеевых
1	4
	0028

Исходные данные судебного разбирательства:

1. Дом Алексеевых, который находится в их собственности;

2. 0030 – кадастровый № земельного участка, который находится в управлении ЖКХ на праве аренды, а земельный участок находится в собственности муниципального образования. ЖКХ арендует земельный участок для обслуживания жилого дома;

3. 0035 – земельный участок, находящийся в государственной собственности, предоставлен для строительства гаража;

4. 0028 – земельный участок, находящийся в собственности гражданки Гилбо.

Семья Алексеевых обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования Кондалакшский район о восстановлении границ земельного участка и признании за ними права совместной собственности на земельный участок.

Обосновывается иск тем, что им одновременно с жилым домом не был предоставлен земельный участок в собственность, необходимый для обслуживания этого жилого дома. Согласно техническому паспорту на жилой дом этот земельный участок имеет место. Жилой дом согласно кадастровым данным пока находится на земельном участке « 0027 ( на момент приватизации), площадь земельного участка около 5,8 га.

Алексеевы требуют по суду, чтобы для обслуживания дома их был выделен земельный участок 1,2,3,4, мотивируя это тем, что им принадлежит сарай, уборная, выгребная яма.

На момент иска они не получили от администрации разрешения на предоставление им земельного участка для обслуживания дома, следовательно он не был поставлен на кадастровый учет. У них есть только свидетельство на право владения домом, уборной, сараем и выгребной ямой. Причем сарай, уборная и выгребная яма переданы Алексеевым постановлением главы администрации.

В иске отказано по следующим причинам:

1. Образование земельного участка осуществляется на основании решения организации публичной власти, такого решения Алексеевы не имеют;

2. Статья 11.2 Земельного Кодекса – образование земельного участка допускается на основании согласия землевладельцев и собственников. Согласия не дает.

3. Не допускается перераспределение земельного участка, которые находятся в собственности частных лиц и публичной собственности;

4. Участок 0035 имеет временный статус, это значит, что на каждый учет он поставлен, но ещё не внесены права на него в ЕГРП и кадастр. А с учетом, который имеет временный статус, нельзя вести действия по перераспределению земельного участка, такой статус длится 2 года.

Пусть некий актив в течении 5 лет (n=5) приносит ежегодный доход до полного истощения в следующем виде:

I₁=200

I₂=100

I₃=50 y=0,05

I₄=10

I₅=-10

Стоимость такого актива (денежного потока) за 5 лет будет равна:

- это стоимость денежного потока на начало первого года I₁

Стоимость денежного потока без отрицательного значения = 324,+7,8=333,61

Поскольку земля является не изнашиваемым ресурсом, ее стоимость определяется по простой формуле:

Пусть за последних 3 года:

I₁=200

I₂=100

I₃=50

I_ср.= 350/3=116,6

Если чистый доход с земельного участка составляет 116,6 то при ставке процента 5% стоимость такого земельного участка составит 2333

пусть к концу каждого года чистые операционные доходы составили:

I₁=200 2010год

I₂=100 2011год

I₃=50 2012год

I₄=10 2013год

К концу 4 года участок планируется продать за 1000$.

Определить стоимость земельного участка на начало 1 года.

V₂₀₁₀-?

дата продажи конец 2014года 1000$

Настоящую формулу преобразуют в следующий вид:

где, k-период продажи

стоимость реверсии

Реверсия – стоимость потока доходов, которые мог бы создать актив в оставшийся период экономической жизни с момента k до момента полного износа, для земли V_p соответствует стоимости продажи в момент k.

Чистый операционный доход – разница между действительным валовым доходом (ДВД) и операционными расходами (Цена продажи-Расходы).

ДВД – определяется как разница между потенциальным валовым доходом и потерями за недогрузку. После учета недогрузки учитываются потери от неплатежей.

Расходы

к апитальные текущие

переменные постоянные

Затратный метод

Стоимость объекта определяется стоимостью затрат на его возведение с учетом износа. Порядок оценки затратным методом следующий:

1. по укрупненным показателям восстановительной стоимости определяется стоимость единицы объекта (1 к²м, 1 погонного м и т.д. в зависимости от типа объекта)

2. определяется объем оцениваемого здания, умножением стоимости единицы объема на объем определяет восстановительную стоимость сооружения

3. настоящая стоимость приведена в ценах 1996 года, переход к тем ценам (ценам текущего года) осуществляется в следующем порядке:

• от цен 1989 к 1984 г. переход осуществляется умножением на коэффициент определенный постановлением гос. строя СССР от 11.05.1985г. №94, его ориентировочное значение 1,18

• переход к уровню цен 1991г. от 1984 осуществляется умножением на коэффициент, определенный таким же постановлением 09.06.1999г. №14Д, его среднее значение – 1,56

• переход от базового уровня 1991г. к ценам 2010г. определяется умножением на коэффициент 120

4. приведенная к ценам текущая стоимость умножается на территориальный коэффициент(1,08 для В.Новгорода)

5. выбираемый в укрупненных показателях объект-аналог может несколько отличаться от оцениваемого, поэтому определенную ранее стоимость умножают на коэффициент отличия, который близок к 1

6. вычисленную стоимость всего объекта распределяют по конструктивным элементам

например:

-фундаменты

-стены

-перегородки и др.

В УПС указан процент стоимости по конструктивным элементам. Например, для 3-х этажного здания удельный вес фундамента – 14%.

Такое распределение делается для того, чтобы учесть износ по каждому конструктивному элементу.

7. определение износа по каждому конструктивному элементу. Износ бывает:

   • исправимый

   • неисправимый

Пример исправимого – это наружная отделка. Неисправимый износ бывает:

• износ короткоживущих элементов(кровля, проемы, полы, отделка, сантехника, электротехника)

• износ долгоживущих элементов (фундаменты, стены, перегородки, каркас, перекрытия). По долгоживущим элементам износ исчисляется так: задается нормативный срок эксплуатации или срок экономической жизни (150-200 лет), по текущему году определяется эффективный возраст/фактический возраст здания. Коэффициент определения износа равен произведению данного коэффициента на восстановительную стоимость.

8. из восстановительной стоимости вычитается стоимость износа и определяется стоимость зданий.

Стоимость всего объекта недвижимости = стоимости земли и стоимости улучшения с учетом недвижимости

V= Vl +VB

Задачи

1. V-75000$

Vl=17000

V0=74000

n=120 шт

Определить К-? (эффективный возраст улучшений)

V= Vl +VB

К=120(75000-17000-74000)/74000=25,9

2. Эффективный возраст (К) – 50 шт.

n=100 шт.

V=200000

Vl=150000

V0-?

V0- Vl= V0-(1- )

V0=

Метод выделения

Кроме рассмотренных способов оценки стоимости затратным методом, применяется следующий метод оценки стоимости земельного участка при строительстве.

Этот способ является комбинацией затратного и доходного. Суть его в следующем: застройщик покупает земельный участок по стоимости l. Возводит здание на нем с затратами С. Весь объект недвижимости должен быть продан с прибылью, т. е. цена продажи S должна быть такой, чтобы S-(C+l)=I (чистый доход). Чисты доход является % от затрат I=y(C+l). y(опред.) состоит из р00 и р01

y= р00 ₊ р01

р00- норма прибыли при альтернативном вложении средств.

р01-норма прибыли за риск при строительстве. Риски: падение банковской ставки, инфляция, риск связанный собственно со строительством

Практически р00 принимается 12%, а р01>40%

Т.О. S-(C-l)=( р00 ₊ р01)(C+l)

S-C-l=C(р00 ₊ р01)+l(р00 ₊ р01)

S-C-C(р00 ₊ р01)=l(1+( р00 ₊ р01))