Договор аренды.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наимодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или пользование или во временное пользование.

Консенсуальный возмездный двусторонне обязывающий.

Стороны:

1. Арендодатель. Казённые предприятия и учреждения могут давать имущество в аренду с согласия собственника или в случаях предусмотренных законом (например, образовательные учреждения сдают учебные помещения). В качестве арендодатель доверительный управляющий.

2. Арендатор (наниматель) любой участник гражданского оборота.

Существенные условия договора предмет. Действия по передаче имущества в пользование нанимателя.

Объектом данного договора является только индивидуально определённая не потребляемая вещь это следует из статьи 607 ГК РФ.

Неупотребляемая вещь не утрачивает своих свойств после использования.

Этим договор аренды отличается то договора займа.

По индивидуальной определённости так же отличается от договора займа, здесь индивидуально определённые.

По объекту отличается договор аренды и договор найма жилого помещения. Жилое помещение так же может быть передано в аренду, например юридическому лицу.

Форма договора.

Договор аренды должен заключатся в письменной форме если одной из сторон является юридическое лицо или договор между физическими лицами заключается на срок более 1 года.

Законодатель не предусматривает специальных последствий несоблюдения простой письменной формы договора аренды. Нельзя ссылаться на общие правила.

Договор аренды подлежит гос регистрации если иное не предусмотрено закона (например аренда здания если больше года). Гос регистрация аренды земельного участка всегда.

Если договор аренды предусматривает в будущем переход права собственности на арендуемое имущество к арендатору такой договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Срок.

В зависимости от срока принято различать срочный и бессрочный договор аренды.

Срочный договор, может быть расторгнут досрочно только по основаниям, предусмотренным законом или договором.

Бессрочный договор может быть расторгнуть во внесудебном порядке любой стороной, с письменным уведомлением второй стороны не менее чем за месяц. А при аренде недвижимого имущества не менее чем за 3и месяца. 610 статья ГК РФ.

Цена.

Арендная плата может уплачиваться путём внесения денежных средств. Арендная плата может заключаться в предоставлении арендодателю части плодов приносимых арендованным имуществом, например при аренде сада, предоставляются плоды.

В качестве арендной платы может быть предоставлено пользование другим имуществом. Это один договор аренды двух объектов.

Содержание договора. Права и обязанности сторон.

Обязанности арендодателя:

1. Передать имущество во владение или пользование или в пользование арендатору.

Имущество должно быть передано надлежащего качества, свободным от прав третьих лиц. либо с уведомлением арендатора о правах третьих лиц и оно должно быть пригодно для использования в целях указанных в договоре либо для целей для которых такое имущество обычно используется.

Если арендодатель передал имущество ненадлежащего качества, обременённое правами третьих лиц то у арендатора есть право потребовать:

1. Устранения недостатков.

2. Уменьшение арендной платы.

3. Возмещение своих расходов на устранение недостатков.

3. Удержать свои расходы понесённые на устранение недостатков но с обязательным письменным уведомлением арендодателя.

4. Потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Осуществление капитального ремонта переданного в аренду имущества.

Суханов говорит.

Капитальный ремонт означает восстановление целостности имущества, его существенных частей требующих значительных затрат несоразмерных с доходами получаемыми арендатором.

Текущий ремонт это исправление повреждений или естественных ухудшений имущества не нарушивших его целостностью, которые могут быть устранены за счёт затрат пропорциональных выгодам получаемым арендатором.

Если арендодатель не производит капитальный ремонт, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы.

взыскать с арендодателя стоимость капитального ремонта. Удержать стоимость капитального ремонта из арендных платежей, потребовать расторжения договора и взыскания убытков.

Направление письменного предупреждения арендатору о необходимости надлежащего исполнения договора до предъявления требования о досрочном расторжении договора.

Информационное письмо президиума ВАС от 11.01.2011 №66 Обзор практики разрешения споров связанных с арендой.

Обязанности арендатора:

1. Принять имущества.

2. Использовать имущества в соответствии с договором и назначением имущества.

3. Внесение арендных платежей.

В случаи несвоевременного внесения арендных платежей (более 2х раз подряд) арендодатель вправе потребовать расторжения договора.

4. Оплачивать коммунальные услуги.

Если договором аренды предусмотрено что обязанность по внесению арендной платы включает в себя только обязанность по уплате коммунальных платежей такой договор не является арендой. Он является ссудой.

Арендатор обязан вернуть имущество по окончанию срока аренды. Если иное не предусмотрено договором, то имущество нужно вернуть там где взял.

Права арендодателя.

1. Вправе требовать внесения платы за пользование имуществом с того момента когда оно было предоставлено в пользование арендатору.

2. Право досрочного расторжения срочного договора аренды.

1. Не венсение ар платы более 2х раз.

2. Существенное ухудшение условий арендодателя

3. Использование имущества с существенным или неоднократным нарушением условий договора.

4. Не производит капитальный ремонт, если обязанность капитального ремонта лежит на арендаторе.

Права арендатора:

1. Право потребовать уменьшения размера арендной платы в случаях ухудшения состояния имущества или условий пользования имуществом.

2. Право на предъявление вещно-правовых исков (виндикационный и негаторный). Любому лицу за исключением собственника.

3. Право на внесение улучшений в арендованное имущество с согласия арендодателя. Улучшение двух видов: отделимые и неотделимые. У арендодателя появляется право собственности на отделимые улучшения. Право потребовать расходов на улучшения неотделимые если арендодатель соглашался на их внесение, если он не соглашался, или его не предупредили то улучшения переходит в его собственность безвозмездно.

4. Право ограниченного распоряжения объектом аренды.

1. поднаём. Субаренда.

2. Перенаём.

3. Передача прав на арендованное имущество в уставный капитал юридического лица, либо передача в залог (право аренды), передача в безвозмездное пользование. Всё это с согласия арендодателя.

4. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды в новый срок статья 621 ГК РФ.

Арендатор надлежащим образом исполнявший свои обязанности имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя то договор считается продленным на тех же условиях на неопределённый срок.

16.10.2012

Договор аренды недвижимого имущества.

Это объединяющая категория.

Договор аренды зданий и сооружений.

Договор аренды предприятия.

Договор аренды земельных участков.

Можно договор аренды транспортных средств являющимся недвижимым имуществом.