Договор купли продажи недвижимого имущества.

По договору КП недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество.

Признаки?

1. Консенсуальный.

2. Возмездный.

3. Двусторонне-обязывающий.

Это договор о передаче имущества в собственность разновидность договора купли-продажи.

Этим договором охватывается купля продажи любого имущества после предприятия.

Форма договора купли продажи недвижимости – простая письменная форма. Несоблюдение формы договора влечёт его ничтожность.

Он не подлежит государственной регистрации. Но документы на государственную регистрацию всё равно подаётся.

Только 1 договор подлежит обязательной государственной регистрации – купля продажа жилого помещения.

Существенные условия договора:

1. Предмет. Является недвижимое имущество. Статья 130 гражданского кодекса РФ. К недвижимому имуществу также относятся объекты незавершённого строительства (нужно прекратить договора подряда и взять этот объект в собственность). Суханов Е.А. отмечает, что предмет договора купли продажи недвижимости к моменту заключения договора должен существовать физически. А право собственности на него должно быть зарегистрировано.

Есть постановления ВАС РФ, которое говорит о предварительном договоре купли-продажи недвижимости которая ещё строится. Формокидов Д.А. считает, что это бред.

Нужно отличать продажи недвижимости от продажи доли в недвижимом имуществе. Когда мы продаём долю, мы продаём не само имущество. Говоря о предмете нужно сказать, что есть такие предметы, продавая которые мы можем столкнуться с преимущественным правом покупки.

2. Статья 555 ГК РФ. Цена недвижимого имущества. В договоре может быть указана либо твёрдая денежная сумма, стоимость может быть указана за единицу площади продаваемого имущества так не рекомендуется делать, может попасть невменяемый судья.

При отсутствии иного указания в договоре, цена указанная в тексте договора за объект недвижимого имущества включает в себя и цену земельного участка на котором оно находится.

Государственная пошлина делится пропорционально между сторонами.

Существенные условия это условия при отсутствии, которого суд считает его незаключённым.

Стороны договора.

Продавец и покупатель.

Покупателем может быть любое лицо: физическое, юридическое, публично правовое образование. Исключение недееспособные, ограничено дееспособные супруг без согласия второго супруга.

Продавец – собственник. При продаже ООО и т.п. части своего имущества более 20% (крупная сделка) есть свои особенности.

Содержание договора.

У сторон этого договора есть одна общая обязанность.

Общая обязанность – подать документы на государственную регистрацию. Договор купли продажи недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации!!!

Регистрируется переход права собственности.

Возможно принуждение к гос регистрации как в судебном порядке так и через исполнителей.

Обязанности продавца: передать недвижимое имущество, передача недвижимости происходит по передаточному акту или иному документу подписанному сторонами (такого документа быть на практике не может). Но можно написать это в тексте договора купли продажи.

По общему правилу гос регистрация осуществляется после передачи. Имущество должно быть надлежащего качества.

Обязанности покупателя:

1. Принять.

Если покупатель принял недвижимое имущество не принятые в договоре, в том числе если недостатки перечисленные в акте приёма-передачи это не освобождает продавца от ответственности за эти недостатки.

2. Оплатить.

Ответственность сторон.

Если покупатель не производит оплату недвижимого имущества, то продавец может потребовать расторжение договора КП недвижимости только до государственной регистрации. Если государственная регистрация уже проведена, то продавец может требовать только выплаты денег вместе с неустойкой.

Если продавцом передано недвижимое имущество не надлежащего качества то покупатель по своему выбору может потребовать соразмерного понижения цены, устранения недостатков за счёт продавца, оплаты своих средств затраченных на устранение недостатков. Если недостатки существенны, то покупатель вправе потребовать расторжения договора и возврата утраченной денежной суммы, но никогда нельзя потребовать замены.

К семинарскому занятию необходимо прочитать информационное письмо ВАС РФ от 13 ноября 1997 года №21 обзор практики решения споров возникающих из договоров купли продажи недвижимого имущества.

Если продавец недвижимого имущества продаёт землю, то он должен продавать и здание и наоборот. Если продавец продал недвижимое имущество без земельного участка, то это ничтожная сделка.

У кп недвижимости 2

перечень граждан сохраняющих право пользования жилым помещением 558 ГК РФ.