Договор аренды зданий и сооружений.

статья 650 ГК РФ.

1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Консенсуальный, возмездный, двусторонне обязывающий.

Существенные условия:

1. Предмет (действия по передаче имущества)

Объект только здание или сооружения в целом.

Нужно отличать от аренды нежилого помещения. Этот договор будет называться просто договор аренды.

2. Цена договора, или размер арендной платы. Если цена не указана, то договор незаключённый.

если иное не предусмотрено законом, размер аренднеой платы здания сооружения включает арендную плату за земельный участок на котором оно находится.

Если арендодатель является собственником земельного участка, то арендатор здания становится арендатором зам участка на котором она находится.

Если договором не определено право передаваемое арендатором на земельный участок то к нему переходит право пользования земельным участком.

Форма договора статья 561 ГК РФ.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами и несоблюдение формы этого договора влечёт его ничтожность.

Договор заключённый на срок не менее года на год или больше подлежит гос регистрации.

Срок действия договора аренды здания определённый с первого числа какого либо месяца текущего года по 30 или 31 число предыдущего месяца следующего года признаётся равным году.

Соотношение 609 и 651 статья ГК РФ, они соотносятся как общая и специальная норма.

В соответствии с информационным письмом президиума ВАС РФ №53 от 1 июня 2000 года договор аренды нежилого помещения находящегося в здании или сооружении подлежит государственной регистрации если он заключён на срок не менее 1 года.

Передача здания или сооружения по договору осуществляется по передаточному акту или иному документу подписанному сторонами и уклонение от подписания акта расценивается как отказ от исполнения договора.

У бывшего арендатора есть преимущественное право, срок может быть продлён молчанием он продлевается автоматически на тех же условиях и не подлежит гос регистрации.

Договор аренды предприятия.

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение или пользование недвижимость оборудование и другие основные и оборотные средства предприятия, а так же имущественные права включая исключительные права и перевести на него долги относящиеся к предприятию.

Признаки. Кон ДВУСТОРОНООБ ВОЗМ.

Стороны:

1. арендодатель. Собственник предприятия. Юр лицо или ИП.

2. Арендатор ЮЛ или ИП.

Но это спорно.

Существенные условия:

1. Предмет (действие по передаче имуществеа)

Объект только предприятие.

Есть споры по поводу передачи части предприятия в аренду. по мнению Ф это возможно.

2. Цена.

Срок не существенное условие.

Форма договора:

Письменная путём составление единого документа подписанного сторонами, подлежит обязательной гос регистрации независимо от срока.

Содержание договора.

1. Обязанности арендодателя.

1. подготовка за свой счёт предприятия к передаче (если иного нет в договоре).

2. Передача предприятия в надлежащем состоянии.

3. Уведомление кредиторов о передаче предприятия в аренду.

Кредитор который письменно не сообщил арендодателю о своём согласии на перевод долга в праве в течении 3х месяцев со дня получения уведомления потребовать прекращение или досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков.

Кредитор который вообще не был уведомлен о передаче предприятия имеет такие же права в течении года со дня когда узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

Арендатор и арендодатель несут солидарную ответственность по обязательствам которые были переведены на арендатора без согласия кредиторов.

Права арендодателя:

1. Требовать получения арендной платы в сроки предусмотренные договором.

2. Требовать возврата предприятия по истечению срока договора.

Обязанности арендатора:

1. Содержание предприятия.

2. Принять по акту.

3. Осуществление текущего и капитального ремонта предприятия.

4. Вернуть предприятие по истечению срока договора подготовив его передачу за свой счёт.

права арендатора:

1. Без согласия арендатора продавать, отчуждать иным образом, а так же иным образом распоряжаться любым имуществом предприятия (за исключением земли и природных ресурсов) без согласия арендодателя, если это не приводит к уменьшению стоимости предприятия в целом.

2. Право вносить изменения в состав арендованного имущества без согласия собственника. Отделимые улучшения в собственности арендатора, а не отделимые безвозмездно переходят в собственность арендодателя.