МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

УЛЬЯНОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

__________________________________________________________

Кафедра «Экономика финансов и бухучета»

Р.М. Байгулов

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Учебно-практическое пособие

для студентов экономических специальностей

всех форм обучения

Ульяновск – 2011

УДК 332.6

ББК 65-281-86я73

© Байгулов Р.М. Оценка недвижимости. Учебно-практическое пособие. – Ульяновск, УлГУ, 2011.

Рекомендовано,

В учебно-практическом пособии профессора Байгулов Р.М. в кратком и систематическом виде изложено содержание курса Оценки недвижимости.

Современное развитие и функционирование отечественной экономики не возможно без оценки стоимости движимой и недвижимой собственности. Профессионализм в области оценочной деятельности в значительной мере влияет на эффективность деятельности предприятий и организаций, определяет их стоимость.

Учебно-методическое пособие раскрывает правовые аспекты, приемы, методы и инструменты оценки недвижимости, её использование в практической деятельности. После каждой темы даны вопросы и тесты, позволяющие контролировать степень усвоения материала. Имеется словарь основных понятий.

Пособие предназначено для студентов 3 и 4 курсов, специальности 0604, 0605 и 0606 всех форм обучения.

Авторы: Байгулов Р.М.

Рецензенты:

Редактор:

ISBN

© Ульяновский государственный университет, 2011

Содержание
	Стр.
Введение	4
Тема 1. Понятия, цели и принципы оценки недвижимости.	5
Вопросы для самоконтроля по теме	5
Тесты по теме	6
Тема 2. Рынок недвижимости, его характеристика и особенности функционирования	7
Вопросы для самоконтроля по теме	9
Тесты по теме	9
Тема 3. Правовые вопросы оценки недвижимости. Основы регулирования оценочной деятельности	10
Вопросы для самоконтроля по теме	11
Тесты по теме	12
Тема 4. Информационная база при оценке недвижимости.	13
Вопросы для самоконтроля по теме	13
Тесты по теме	13
Тема 5. Методические подходы к оценке недвижимости	15
5.1. Оценка недвижимости на основе доходного подхода	15
Вопросы для самоконтроля по теме	17
Тесты по теме	18
5.2. Затратный подход к оценке недвижимости	19
Вопросы для самоконтроля по теме	19
Тесты по теме	20
5.3.Сравнительный подход к оценке недвижимости	21
Вопросы для самоконтроля по теме	21
Тесты по теме	21
5.4. Методы оценки земли	22
Вопросы для самоконтроля	23
Тесты по теме	23
Решение тренировочных заданий	25
Тест по дисциплине	26
Вопросы по курсу	28
Список рекомендуемой литературы	30
Словарь основных понятий	31

Введение

Развитие рыночных отношений определило потребность в оценке недвижимости. Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка объектов недвижимости является обязательной при приватизации, передаче в доверительное управление, аренду, продаже, выкупе, ипотечном кредитовании, передаче имущества в качестве уставного капитала. Необходимость в оценке недвижимости возникает также при кредитовании, залоге, страховании, определении налогооблагаемой базы объектов собственности. Для осуществления процедуры оценки необходимы профессиональные специалисты - эксперты-оценщики.

Курс «Оценка недвижимости» позволяет создать базу необходимых знаний в области оценочной деятельности в процессе подготовки кадров

Цель учебно-методического пособия – формирование теоретических, методических и практических подходов и навыков к оценке недвижимости в современных рыночных условиях.

Тема 1.Понятия, цели и принципы оценки недвижимости

Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в группы:

- стоимость в обмене как выражение меновой стоимости. Формами проявления стоимости в обмене являются рыночная, ликвидационная, залоговая, страховая, арендная, утилизованная стоимости.

• стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости.

Формами проявления стоимости в пользовании являются инвестиционная, балансовая, стоимость для целей налогообложения и др.

Существуют общие, выбранные длительной практикой, принципы оценки, которые облегчают труд оценщика. К ним можно отнести следующие четыре группы принципов:

A.принципы, основанные на представлениях пользователя: полезность, замещение, ожидания.

B.принципы, связанные с характеристиками объекта оценки: учет остаточной продуктивности, вклада, возрастания и уменьшения дохода, экономического размера.

C.принципы, связанные с рыночной средой: зависимости и связи, соответствия, спроса, предложения, конкуренции.

D.принципы наилучшего и наиболее эффективного пользования.

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1-й этап. Определение задачи оценки.

2-й этап. Составление плана и договора на проведение оценки.

3-й этап. Сбор и анализ информации.

4-й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.

5-й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов: доходного, затратного и сравнительного.

6-й этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.

7-й этап. Составление отчета об оценке.

Вопросы для самоконтроля по теме:

1.В чем состоит отличие недвижимости от движимого имущества?

2.Какие объекты относятся Гражданским кодексом к недвижимому имуществу?

3.Для каких целей может проводиться оценка недвижимости?