5. Договор купли – продажи недвижимости (ст.549 гк рф)

Проект ФЗ «О внесении изменений в ГК РФ» - ст.130

ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Информационное письмо ВАС от 13.11.1997г. №21

Постановление ВАС и ВС РФ 2010г. «О судебной практике…»

Договор купли – продажи недвижимого имущества – соглашение, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять его и уплатить за это определённую цену (п.1 ст.549 ГК РФ)

Консенсуальный.

Особенности:

1. Предмет – недвижимое имущество (ст.30 ГК РФ)

2. Субъекты: покупатели и продавцы

Продавец: собственник недвижимого имущества и лицо, уполномоченное собственником на совершение сделки (доверенность, договор поручения, представитель); государственные муниципальные унитарные предприятия с соблюдением правил, которые установлены в ГК РФ; учреждения.

Возможность быть продавцом зависит от вида учреждения.

Автономные и бюджетные учреждения могут распоряжаться закреплённым за ним недвижимым имуществом с согласия собственника. Если имущество приобретено за счёт собственных средств – то можно распоряжаться и без согласия.

Казённые и частные не могут распоряжаться недвижимым имуществом. Если имущество приобретено за счёт собственных доходов, то частное учреждение может распоряжаться таким имуществом самостоятельно. Казённые учреждения такой возможности не имеют, так как у них нет собственных доходов.

Ст.35 СК РФ – если недвижимое имущество находится в совместной собственности супругов, то в качестве продавца может выступать любой из супругов, но требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Может ли быть продавцом лицо, которое собственником в момент заключения договора не является?

Может, потому что момент заключения и перехода права собственности не совпадают.

Существенные условия договора:

1. Предмет + данные, позволяющие определить местонахождение объекта (кадастровый план). То есть закон о земельном кадастре – ещё один шаг к переделу собственности. Обязательный документ ещё – технический паспорт (выдаёт Выдаваемое бюро технической инвентаризации).

ст.554 ГК РФ.

если здание разрушено, то в соответствии со ст.39 ЗК РФ при разрушении здания, сооружения по различным причинам права на земельный участок сохраняются при условии, что восстановление здания начнётся в течении 3 лет. Вывод: разрушенное здание не может быть предметом договора купли – продажи.

Если приобретается недвижимое имущество с целью строительства другого объекта на основе этого, то такое здание может быть предметом договора купли – продажи, но снос предмета купли – продажи должен быть оформлен в соответствии с законодательством РФ. ст.51 Градостроительного Кодекса (часть 7)

Когда приобретается недвижимое имущество с целью демонтажа или для использования в качестве строительных материалов – разрешение не требуется.

2. Цена (п.1 ст.555 ГК РФ)

В цену недвижимости по общему правилу включается цена земельного участка.

Расходы по государственной регистрации договора купли – продажи несёт продавец. А на практике – покупатель.

Особенности правового регулирования:

1. Форма.

Договор продажи недвижимого имущества может быть заключён только путём составления единого документа (ст.550 ГК РФ). Не соблюдение формы влечёт к недействительности данного договора.

Государственная регистрация самого договора по общему правилу не требуется. Подлежит государственной регистрации только переход права собственности. Исключения (то есть подлежит регистрации сам договор): договор купли – продажи жилого помещения; договор купли – продажи предприятия. Для чего это надо?! Мнение Шепель: чтобы лишить нотариусов дополнительного дохода.

Договор купли – продажи недвижимого имущества по общему правилу считается заключённым с момента достижения соглашения по всем существенным условиям, а право собственности возникает с момента государственной регистрации.

А может ли продавец распорядиться имуществом до перехода права собственности на покупателя?!

Информационное письмо ВАС (п.2) – продавец после заключения договора купли – продажи недвижимого имущества не вправе распоряжаться этим имуществом. А если он это сделает, то сделка должна быть признана недействительной, как совершённая не уполномоченным лицом.

Права на земельный участок при продаже недвижимого имущества.

Зависит от того, является ли продавец собственником земли или нет:

- продавец недвижимого имущества является одновременно собственником земли.

согласно п.4 ст.35 ЗК РФ – отчуждение строения производится вместе с земельным участком. Если продавец собственник и земли и недвижимости, он должен передать земельный участок в собственность покупателю.

п.2 ст.552 ГК РФ – собственник недвижимого имущества (продавец) вправе предоставить землю на праве аренды.

Практика: противоречие разрешается в пользу земельного законодательства.

- продавец не является собственником (п.3 ст.552 ГК РФ). Покупатель при приобретении недвижимости приобретает автоматически право пользования соответствующим земельным участком (то есть часть земельного участка, на котором находится недвижимое имущество).

Покупатель приобретает те же права на землю, что и продавец.

2. Исполнение договора

специфика передачи недвижимого имущества: передача недвижимого имущества не может быть осуществлена не иначе как путём составления передаточного акта.

Если недвижимое имущество приобретается в кредит, то оно находится в залоге у продавца до полной оплаты товара

Особенность купли – продажи жилых помещений:

1. Договор заключён в момент государственной регистрации договора

2. Расширен перечень существенных условий (ст.292 ГК РФ):

- сюда включается перечень лиц, имеющих право пользования жилым помещением

Сейчас при продаже жилого дома члены семьи не сохраняют права собственности (исключение: несовершеннолетние).