3. Виды договоров найма жилого помещения: соотношения между ними

Различия договоров:

1. Источники правового регулирования

2. Основания и порядок предоставления жилого помещения

Договор коммерческого найма – по соглашению сторон и считается заключённым с момента достижения согласия.

Договор социального найма – порядок заключения чётко регламентируется ЖК РФ (регламентируются процедуры, предшествующие заключению договора)

Предшествующие процедуры:

1 этап.

- Обязательное условие – отнесение гражданина к числу малоимущих граждан. К таковым относят по решению органа МСУ. 2 критерия отнесения граждан к малоимущим: доход на каждого члена семьи; стоимость имущества, находящегося в собственности семьи.

- Необходимо, чтобы эти граждане были признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий.

- Отсутствие у малоимущих жилого помещения в собственности или на основе договора социального найма.

- Если проживают в квартире совместно с больными, страдающими тяжёлыми формами хронических заболеваний; если проживают в помещении специализированного жилищного фонда.

2 этап.

Граждане такие ставятся на учёт. Учёт осуществляется по месту жительства в органе МСУ. Допускается ведение учёта по месту работы.

3 этап.

Предоставление жилого помещения осуществляется в порядке общей очереди. ЖК РФ устанавливает возможность внеочередного предоставления жилых помещений 3 категориям граждан:

- лица, которые занимают жилые помещения, признанные непригодными для проживания и не подлежащие ремонту и реконструкции

Помещения, непригодные для проживания: помещения, находящиеся в аварийном состоянии; помещения, в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания

- дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей

- граждане, страдающие тяжёлой формой хронического заболевания

4 этап.

Вынесения решения органом МСУ. Затем заключается договор социального найма.

18.04.2012г.

….начало переписать

Расторжение договора социального найма влечёт:

1. Выселение без предоставления жилого помещения (если есть виновное поведения нанимателя и членов его семьи)

- помещение использовали не по назначению

- нарушение прав и законных интересов соседей

- бесхозяйственное обращение с жилым помещением, что приводит к его разрушению

- выселение лиц, лишённых родительских прав при условии, что совместное проживание их с детьми невозможно

2. Выселение с предоставлением другого неблагоустроенного жилого помещения (ст.90 ЖК РФ)

- невнесение плат за жилое помещение и коммунальные услуги в течение 6 месяцев и более (новое жилое помещение должно находиться в черте населённого пункта, отвечать техническим требованиям). Вселение производится по норме 6 кв. метров на человека.

3. Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст.85 ЖК РФ)

- снос дома, в котором находится жилое помещение

- перевод жилого помещения в нежилое

- признание жилого помещения непригодным для проживания

- капитальный ремонт или реконструкция дома (если жилое помещение не может быть сохранено или его площадь уменьшается до той степени, что лицо может быть признано нуждающимся в жилом помещении или если жилое помещение увеличивается так, что существенно превышаются нормы предоставления жилого помещения)

4. Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ФЗ от 30.11.2010г.)

- жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с ФЗ

Основания досрочного расторжения договора коммерческого найма:

1. По инициативе наймодателя.

Производится в судебном порядке. Перечень оснований исчерпывающий

ГК предусматривает 2 основания: (п.2 ст.687 ГК РФ)

- невнесение нанимателем платы за жилое помещение в течении 6 месяцев подряд, если договор не установлен иной срок. По краткосрочному договору коммерческого найма (менее 1 года) – может быть расторгнут, если наниматель не вносил плату более 2х раз подряд

- разрушение или порча жилого помещения нанимателем или лицами, за действия которых наниматель отвечает

- систематическое нарушение прав и законных интересов соседей

Расторжение производится только в том случае, если нарушение не исправлено в срок, который установлен судом.

Суд вправе предоставить отсрочку по просьбе нанимателя об исполнении решения на срок не более 1 года.