3. Договор аренды зданий, сооружений

Особенности:

1. Предмет – здания и сооружения в целом.

На договор аренды части зданий, сооружений распространяются общие нормы договора аренды.

При аренде нежилых помещений – права на земельный участок могут определяться только договором (здесь ст.652 ГК РФ не распространяется)

При передаче во временное пользование жилых помещений – применяются нормы другой главы: о найме жилых помещений.

2. Форма – проста, письменная. Уточняется способ – только путём составления единого документа.

Несоблюдение формы – недействительность.

Договор, заключённый на срок не менее 1 года подлежит государственной регистрации.

3. Ст.662 ГК РФ.

Права на земельный участок зависят от прав арендодателя на земельный участок:

1. Если арендодатель – собственник земельного участка, то арендатору предоставляется право аренды земельного участка, если иное не установлено договором аренды.

2. Если арендодатель – не собственник, то тогда п.3 ст.662 ГК РФ. В таком случае допускается пользование земельным участком без согласия собственника этого участка.

3. Если договором аренды здания, сооружения не оговорены права по поводу земельного участка – то тогда по общему правилу передаётся право пользования.

При смене собственника земельного участка – право пользования сохраняется за арендатором в течении установленного срока.

4. Существенные условия: предмет, арендная плата (ст.607 ГК РФ)

- должны быть определены данные, позволяющие с точностью установить какое именно здание (сооружение) подлежит передаче в аренду

- арендная плата (ст.654ГК РФ). Если не согласованы условия – то договор не заключён. Правила ст.624 ГК РФ не применяются.

Особенности исполнения договора:

1. Особенность по передачи здания (сооружения) – ст.655 ГК РФ.

Передача должна осуществляться по отдельному передаточному акту, который подписывается 2 сторонами. Последствия не составления этого акта – отказ в государственной регистрации; если одна сторона уклоняется от подписания – то это рассматривается как необоснованный отказ от исполнения договора с возмещением убытков.

4. Договор аренды предприятий

- п.1 ст.656 ГК РФ.

Особенности:

1. Предмет – предприятие в целом, то есть весь имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности.

2. Цель арендатора:

- Получение в пользование материальных ценностей основных фордов.

- Получает возможность осуществлять имущественные права, принадлежащие арендодателю.

- Пользование нематериальными благами, принадлежащими арендодателю (деловой репутацией, клиентурой и т.д.)

3. Природа договора.

Элементы договора аренды, займа (когда в составе передаются вещи, определённые родовыми признаками, то есть передаются оборотные средства), цессии и перевода долга, договора коммерческой концессии (правообладатель передаёт в пользование исключительные права на РИД)

4. Субъектный состав.

Арендодатель – собственник предприятия ЮЛ или гражданин – предприниматель.

Не могут быть арендодателями: государственные муниципальные предприятия, органы, обладающие полномочиями по управлению государственным и муниципальным имуществом.

Арендатор: субъекты предпринимательской деятельности, некоммерческая организация.

5. Существенные условия: предмет, арендная плата.

Может использоваться любая форма платежа и расчёта (отсылка к ст.614 ГК РФ).

6. Арендатору предоставляются дополнительные правомочия:

- может распоряжаться арендованным имуществом (ст.660 ГК РФ: обменивать арендованное имущество, продавать, предоставлять во временное пользование, субаренда и т.д.). Необходимо условие для распоряжения: не должно быть уменьшение стоимости предприятия + не должны нарушаться правила аренды предприятия.

- может производить любые улучшения (ст.662 ГК РФ). Причём согласие арендодателя не требуется.

7. Особенность заключения договора.

Перед заключением договора нужно составить ряд документов (обязательных):

- акт инвентаризации

- бухгалтерский баланс

- заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества

- перечень долгов

Должен быть составлен в простой письменной форме под страхом недействительности.

Договор подлежит государственной регистрации.

Особенности исполнения договора аренды предприятия:

1. Передача осуществляется по передаточному акту к которому должны быть приложены все обязательные документы (подготовка передаточного акта - это обязанность арендодателя)

2. Права и обязанности арендодателя по отношению к работникам переходят на арендатора (ст.75 ТК РФ)