3. Обязанности сторон по договору аренды. Правомочия арендатора

Обязанности арендодателя:

1. Обязанность предоставления арендатору определённое в договоре имущество (ст.611 ГК РФ) должно предоставляться имущество, которое пригодно для его назначения

Арендованное имущество должно быть передано с его принадлежностями и документами.

Когда можно считать, что переданное имущество не соответствующего качества?

Должна быть передана вещь надлежащего качества, то есть, какие – либо недостатки не препятствуют нормальному использованию имущества.

Недостатки, препятствующие нормальному использованию имущества:

1. Фактические недостатки (недостаточная мощность тягача для буксировки объекта)

2. Юридические недостатки (обременение арендованного имущества, то есть наличие прав 3их лиц на него)

Негативные последствия возникают для арендодателя в том случае, если он об этих недостатках арендатора не предупредил.

2. Имущество должно быть передано во (владение) пользование. При пользовании – арендатор не становится титульным владельцем и ему не предоставляется полномочие по самостоятельной защите имущества. Редко, когда имущество предоставляется в пользование без владения.

3. Имущество должно быть предоставлено своевременно (ст.611 ГК РФ)

Разумность срока – имущество должно быть предоставлено до утраты интереса у арендатора к этому имуществу (например: снегоуборочный комбайн нужно предоставлять только тогда, когда есть снег).

4. На арендодателе есть по закону (договору) обязанность производить ремонт (п.1 ст.616 ГК РФ)

Случаи, когда обязанность по капитальному ремонту возлагается на арендатора:

- при лизинге

и другое.

Капитальный ремонт означает восстановление целостности имущества или его существенных частей, требующее значительных затрат, несоразмерных с доходами арендатора от использования арендованного имущества.

Виды работ, которые включаются в капитальный ремонт лучше всего согласовать в приложении к договору.

Обязанности арендатора:

1. Обязан принять арендованное имущество применительно к отдельным видам договора (п.3 ст.655 ГК РФ). Это не общее правило.

2. Обязан использовать имущество в соответствии с условиями договора. Если в договоре не сказано – то в соответствии с его назначением.

Арендатор должен относиться к арендованному имуществу, как к своему (степень заботливости).

Обязанность по содержанию:

- оплата коммунальных платежей

- охрана арендованного имущества

- осуществление текущего ремонта

Исправление повреждений или естественных ухудшений имущества, не нарушивших его целостности. Эти повреждения не повлекли порчи или разрушения его существенных частей. Текущий ремонт требует затрат, которые соответствуют доходам арендатора от арендованного имущества.

- и другое

3. Арендатор обязан уплачивать арендную плату.

Права арендатора:

1. Арендатор вправе производить улучшения.

Улучшения – изменение в состоянии имущества, повышающие эффективность его использования, расширяющие возможность его применения или иным образом увеличивающие стоимость имущества.

Виды улучшений: (ущерб назначению имущества)

1. Отделимые

2. Неотделимые

Последствия производства арендатором улучшений (ст.623 ГК РФ):

1. Отделимые улучшения являются собственность арендатора, если иное не предусмотрено договором

2. Неотделимые улучшения - арендатор имеет право на возмещение стоимости улучшений, при условии, что арендодатель дал согласие на такие улучшение (молчание – знак согласия).

3. Право собственности на плоды, доходы, продукцию (п.2 ст.662 ГК РФ). Договором может быть установлено иное.

4. Возможность ограниченного распоряжения арендованным имуществом (п.2 ст.615 ГК РФ – например, субаренда, передавать свои права и обязанности по договору другим лицам (согласие арендодателя не нужно, его только уведомляют), безвозмездное пользование по договору ссуды и др.) Условие: требуется согласие арендодателя.

5. Право внесения права аренды в залог или в качестве доли в уставном капитале. Условие: необходимо согласие арендодателя.

Вопрос о государственной регистрации договора субаренды.

Регистрация не требуется – авторы комментария. Судебная практика – информационное письмо президиума ВАС от 11.01.2002г. п.19 (субаренда – это обременение права аренды, право аренды приравнивается к вещному праву, то есть, аренда требует гос регистрации и субаренда требует государственной регистрации).

6. Право следования. Право аренды обременяет вещь (п.1 ст.617 ГК РФ).

Смена собственника в производном вещном праве не влияет на судьбу договора аренды. Право аренды следует за вещью.

7. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (п.1 ст.621 ГК РФ)

Условия для реализации этого правомочия:

1. Добросовестность арендатора

2. Отсутствие этого права не предусмотрено законом или договором

Условия, которые должны быть оговорены сторонами, при заключении договора на новый срок: этот договор может содержать новые условия.

Последствия нарушения арендодателем преимущественного права на перезаключение (ст.621 ГК РФ):

- арендатор вправе требовать или перевода на себя прав и обязанностей арендатора (аналогия с преимущественным правом покупки в доле, ст.250 ГК РФ)

- арендатор вправе потребовать взыскания убытков

Эти последствия наступают в случае: если арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в течении 1 года со дня истечения предыдущего договора аренды.

8. Право на выкуп арендованного имущества (ст.624 ГК РФ)

В какой момент на арендатора переходит риск случайной гибели арендованного имущества: по общему правилу риск случайной гибели несёт всегда арендодатель. Есть исключения: при лизинге – арендатор.

п.5 ПП ВАС 2011г. – на арендатора риск случайной гибели переходит с момента заключения договора купли – продажи. Это правило распространяется и на переход права собственности на движимое имущество.

Переход права собственности на арендованное недвижимое имущество, которое было выкуплено, осуществляется по правилам статьи 223 ГК РФ – связано только с государственной регистрацией.

Право аренды не имеет вещно – правовой характер (это обязательственное право) – мнение Шепель.

Потому что:

- право аренды всегда срочное (вещное право всегда имеет бессрочный характер)

- право аренды возникает, изменяется и прекращается по соглашению сторон (а вещное право – только в силу закона)