«Общие положения о договоре аренды»

План:

1. Понятие, природа и субъекты договора аренды

2. Форма договора аренды и его условия

3. Обязанности сторон по договору аренды. Правомочия арендатора

4. Последствия нарушения сторонами обязанностей по договору аренды. Прекращение договора аренды.

Литература и НПА:

1. Информационное письмо президиума ВАС от 1.06.2000г. №53

2. Информационное письмо ВАС от 11.01.2002г. №66

3. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011г. №73

1. Понятие, природа и субъекты договора аренды

Имущественный найм и аренда – сейчас как синонимы.

Аренда (ст.606 ГК РФ) – арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование (владение) имущество за плату.

Характеристика договора: консенсуальный, возмездный, двустороннеобязывающий.

Субъекты договора:

1. Арендодатель

выступает собственник; лица, управомоченный собственником или законом сдавать имущество в аренду (ст.508 ГК РФ): уполномоченные государственные или муниципальные органы, действующие в пределах своей компетенции и т.д.

Арендатор – любое лицо.

2. Форма договора аренды и его условия

Ст.609 п.1 ГК РФ – простая письменная форма, если договор аренды заключён на срок более 1 года; если хотя бы одна сторона – ЮЛ.

Несоблюдение формы не приводит к ничтожности. Наступают общие последствия, предусмотренные ГК РФ: невозможность ссылки на свидетельские показания.

п.2 ст.609 ГК РФ – договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Соотношение п.2 ст.609 ГК РФ и п.2 ст.651 ГК РФ?!

Договор аренды зданий сооружений требует государственной регистрации, если он заключён на срок не менее 1 года (это п.1 ст.651 ГК РФ)

п.2 ст.609 ГК РФ применяется – договор аренды земельного участка, договор аренды лесных участков, воздушных морских судов (от срока нет зависимости)

Как быть с договорами аренды нежилых помещений? (вопрос в судебной практике) – подлежит государственной регистрации, только когда договор заключён на срок не менее 1 года (приоритет отдаётся специальной норме). Это сказано в Информационном письме ВАС 2000г.

Если предусматривается в договоре аренды право выкупа – то договор должен заключаться (п.3 ст.609 ГК РФ) в форме, предусмотренной для договора купли 0 продажи соответствующего имущества.

Должны быть согласованы существенные условия. Для обычного договора аренды, существенное условие – предмет.

п.3 ст.607 ГК РФ – в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче в аренду.

Если нет тех паспорта, а определена площадь, местоположение и факт пользования – в одном случая это означает, что условия о предмете согласованы и договор заключённый, а в другом случае нет.

Предметом договора аренды может быть индивидуально – определённые вещи и они должны быть не потребляемые.

Не может быть предметом договора аренды: вещь определённая родовыми признаками, потребляемая вещь, нематериальные блага, РИД, изобретения, форменные знаки, наименование и т.д.

Передача исключительных прав, вытекающих из объектов патентного и авторского права, осуществляется на основании других договоров (лицензионные договоры, франчайзинг – ч.4 ГК РФ)

Для недвижимого имущества, сдаваемого в аренду:

Жилые помещения, предназначенные для проживания, не могут сдаваться в аренду по правилам главы 34 ГК РФ – здесь будет договор найма жилого помещения.

Иные условия договора (не являются существенными):

1. Срок

Договор может быть заключен на определённый и неопределённый срок (здесь может быть односторонний отказ о прекращении договора)

Требования для одностороннего отказа (610 ГК РФ):

- Предупреждение стороны об отказе

При аренде движимого имущества нужно предупредить за 1 месяц, при аренде недвижимого имущества – за 3 месяца. Пролонгация договора – необходимо обязательное уведомление о прекращении договора.

Иные строки: ст.627 ГК РФ.

- Форма предупреждения: та же форма, что и форма сделки (общие правила о форме сделки)

- Фактическое уведомление другой стороны (необходимо ли получение этого уведомления стороной или достаточно того, что это уведомление отправлено? Судебная практика придерживается подхода, где уведомление имело место в том случае, если доказан факт отправления этого уведомления по известному месту нахождения стороны).

Последствия нарушений условий отказа:

1. Если арендатор отказался фактическими действиями, но условия отказа не соблюдал – то договор аренды продолжает действовать со всеми обязанностями арендатора.

2. Если арендодатель не сообщил об отказе арендатору – арендатор может взыскать с него убытки

Закон устанавливает максимальные сроки договора аренды:

ст.627 ГК РФ – 1 год (договор проката)

ст.72 ЛК РФ – предельный срок аренды лесных участков – 49 лет, минимальный срок – 10 лет (исключение от 20 лет)

Только кодекс или федеральный закон может устанавливать максимальный срок аренды. Ну и в договоре (п.3 ст.610 ГК РФ)

Максимальный срок нужен, чтобы не было возможности прикрыть отчуждение под видом аренды; чтобы можно было изменить условия аренды.

2. Размер арендной платы – не существенное условие (ст.614 ГК РФ, ст.424 ГК РФ)

3. Форма арендной платы – денежная; перечень форм арендной платы (открытый) - % от прибыли, доля продукции, в виде предоставления арендатором определённых услуг (парикмахерская), передаче арендодателю определённой конкретной вещи, возложение на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества.

Договор смешанный – договор аренды и договор на оказание услуг – это когда арендатор выполняет какие – либо услуги вместо арендной платы. То есть, форма арендных платежей может повлиять на природу договора (мнение Шепель)

Размер арендной платы может быть изменён по соглашению сторон в сроки, предусмотренные этим соглашением. Закон говорит (п.3 ст.614 ГК РФ), что арендная плата может изменяться не чаще, чем 1 раз в год.

Уменьшение арендной платы: по обстоятельствам, независящим от арендатора условия пользования арендованным помещением ухудшились.