3. Договор ренты

Соглашение, по которому одна сторона – получатель ренты, передает другой стороне, плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ленты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту, в виде определённой денежной суммы или в виде предоставление средств на содержание и уход.

Юридическая природа: самостоятельный вид договора на отчуждение имущества.

Возмездный, реальный, виды встречного предоставления не указан заранее, объем платежей заранее не известен, алеаторный.

Характеристика: реальный, где известно стоимость – консенсуальный, в противном случае – реальный.

Односторонне – обязывающий, возмездный.

Признаки. Получатель – рентный кредитор

Плательщик ренты –

Предмет: любое имущество. С условием пожизненного содержание – только недвижимое имущество. Вещь должна быть индивидуально – определённая.

Правовое регулирование: минимальный размер ренты – исходя из прожиточного минимума, который определён по действующему в субъекте РФ. В Новосибирске – 560рублей, в Кемерово – 4560рублей.

ГК РФ обязывает плательщика ренты предусмотреть обеспечительные меры в договоре или обеспечить гарантии ренты (п.2 ст.587 ГК РФ)

Обеспечительные меры: ст.932 ГК РФ договор страхования риска ответственности за невыполнение рентного обязательства.

п.1 ст.587 ГК РФ – при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

ст.588 ГК РФ – защита интересов получателя ренты (плательщик ренты несёт ответственность за просрочку выплаты рентных платежей – отсылка к статье 395 ГК РФ)

Форма договора ренты (ст.584 ГК РФ): всегда заключается в нотариальной форме. Если связано с недвижимым имуществом – то сам договор подлежит государственной регистрации и с этого момента считается заключённым.

Последствия несоблюдения формы договора (ст.584 ГК РФ) и последствия несоблюдения государственной регистрации различны (недействительность и незаключённость)

При несоблюдении формы – недействительность, а именно ничтожность.

При несоблюдении государственной регистрации – незаключённость.

Особенности видов договоров ренты:

1. Договор постоянной ренты

Особенности:

- единственный договор, который носит бессрочный характер (право ренты может переходить по наследству, где возможна уступка права требования)

- единственный договор, где в качестве получателя ренты может выступать некоммерческая организация (п.1 ст.589 ГК РФ)

- размер рентных платежей должен быть определён соглашением сторон (ст.590 ГК РФ), причём способ выплаты ренты – приоритет имеет денежная форма. Но не исключается рента в виде предоставления вещей, оказания услуг, выполнения работ. Закон устанавливает сроки выплаты, если иное не установлено соглашением сторон (по окончании каждого календарного квартала).

- п.2 ст.590 ГК РФ минимальный размер ренты, который должен взыскиваться ежемесячно – не менее 1 величины прожиточного минимума на душу населения

- установлены специальные основания прекращения договора - п.1 ст.592 ГК РФ: выкуп. Отказ плательщика от права на выкуп – ничтожно. Но может быть предусмотрено ограничение на право выкупа (например: выкуп невозможен до смерти «рентодателя» или в течении определённого срока (но не более 30 лет).

Какова выкупная цена – п.2 ст.592 ГК РФ. Выкупная цена определяется соглашением сторон. Выкупная цена не является существенным условием. Если она не определена, то действует правило - цена, соответствующая годовой суммы ренты. Выкупная цена не включает стоимость имущества.

нужно уведомить получателя ренты о намерении выкупить ренту.

Также, получатель ренты тоже имеет право требовать выкупа (ст.593 ГК РФ). Основания для права требования выкупа: – если просрочка рентных платежей более, чем на 1 год (со стороны плательщика); – когда плательщик не обеспечил выплату ренты; и др.

2. Договор пожизненной ренты

Особенности:

- договор заключается на период жизни получателя ренты

- получателем ренты выступает только гражданин

Получатель ренты не совпадает с получателем рентных платежей.

Как быть, если получатель ренты умер к моменту государственной регистрации – договор считается ничтожным (п.3ст.596 ГК РФ)

То есть вследствие невозможности исполнения договор считается ничтожным (такая позиция КС РФ, она неправильная).

- рента выплачивается по окончании каждого месяца

- есть минимальный размер ренты –не менее 1 величины прожиточного минимума на душу населения (ст.597 ГК РФ)

- моно расторгнуть по инициативе получателя ренты. Основания: существенное нарушение плательщиком условий договора.

- рента выплачивается только в денежной форме

3. Договор пожизненного содержания с иждивением.

Особенности:

- предмет: только недвижимое имущество

- форма ренты: услуги предоставления жилья, питания, одежды, уход и т.д. Замена денежной суммой невозможна (исключение: ст.603 ГК РФ)

- минимальный размер ренты – не менее ежемесячных 2 прожиточных минимума на душу населения (п.2 ст.602 ГК РФ)

- получателю ренты предоставляются большие гарантии защиты прав и законных интересов:

1. Ст.604 ГК РФ. Плательщик ренты может распорядиться своим имуществом только с согласия получателя ренты.

2. Если плательщик ренты ненадлежащим качеством исполняет свои обязанности, то получатель ренты имеет право… (ст.599 ГК РФ)