Принцип 6 - разграничения правовых и технических вопросов регулирования.

Система советского градостроительства опиралась на градостроительную и проектную документацию, разработка которой, в свою очередь, регламентировалась ведомственными нормами и инструкциями: строительными нормами и правилами, санитарными, противопожарными нормативными документами. Тем самым вопрос о возможном виде использования помещения, здания, участка решался исключительно в технологической сфере, в сфере проектирования и, соответственно, технических стандартов и требований.

Градостроительное зонирование, восстанавливает основной демократический принцип защиты прав собственника на свое имущество путем проведения четкого отделения одной группы вопросов, касающихся прав и, соответственно, рассматриваемых в юридической сфере, от другой группы вопросов реализации права, лежащих в технической сфере. Использование недвижимости рассматривается как часть права и регламентируется правовыми, юридическими нормами (законами и местными нормативными правовыми актами), а возможность реализации права определяется проектной документацией и, соответственно, техническими стандартами и требованиями.

В качестве примера рассмотрим ситуацию перевода помещений в многоквартирных домах из одного вида использования в другое. С точки зрения регулирования это действие включает две составляющие – во-первых, это определение возможности использовать помещение по другому назначению, например, из жилья сделать офис или магазин, во-вторых - это определение технической возможности подобного переоборудования.

Первая составляющая – правовая, она определяется допустимостью сочетания или недопущения конфликтности различных видов деятельности, расположенных по соседству, наличием шума, посторонних людей и т.д. Кроме того, во многих случаях местная власть требует плату за выбытие жилищного фонда, даже если реконструируемая квартира уже была ранее приватизирована. Оба эти условия не технические – они относятся к политике местной власти - и поэтому должны решаться в правовой плоскости. В градостроительном зонировании подобный перевод помещений может предусматриваться на определенных участках в силу наименования списка разрешенных видов использования. Это означает, что собственник может менять виды использования помещения из разрешенного ему списка без ограничений, платежей и дополнительных разрешений.

Вторая составляющая – техническая возможность такого перевода. В случае если собственник имеет право на перевод, он не может делать реконструкцию без разрешения – он должен удостоверить, что на это есть технические возможности. Это делается с помощью получения технических условий, разработки и согласования проектной документации в соответствии со СНиПами (техническими регламентами) и другими нормами и инструкциями.

Принцип 7 – развития, приспособляемости градостроительного зонирования

Градостроительное зонирование отличается от старой системы градостроительства наличием механизма постоянной адаптации к новым условиям, целям и ресурсам функционирования и развития города.

Советская система базировалась на решениях градостроительной документации и контроле за ее реализацией, прежде всего с точки зрения архитектурных параметров. Градостроительная документация разрабатывалась, утверждалась и реализовывалась, но изменения в нее вносить не разрешалось. Точнее, внесение изменений было затруднено, а в серьезных размерах - равноценно разработке нового проекта. Особенно это касалось генерального плана города. Корректировка этого документа означает практически его новую разработку и, самое главное, весь объем новых согласований.

Для рыночных условий такая жесткость оснований регулирования, на основе которых должны осуществляться оценка текущих заявок, недопустима. Конкуренция заставляет бизнесменов принимать решения значительно быстрее, чем в предыдущие годы. Поэтому система градостроительного регулирования также должна постоянно приспосабливаться к новым условиям и изменяющимся тенденциям, чтобы не конфликтовать с запросами субъектов рыночной экономики.

Принцип приспособляемости градостроительного зонирования реализуется несколькими технологиями - это гибкость в выборе вида разрешенного использования, возможность отклонения от установленных регламентов и внесения изменений и дополнений в принятый нормативный правовой акт. В целом динамика градостроительного зонирования строится на принципе взаимосвязи глубины изменений регулирующих механизмов со сложностью их введения. Чем существеннее предлагается изменение системы регулирования, чем большее количество собственников, инвесторов и других субъектов может задеть это изменение, тем сложнее процедура его принятия и введения. Часть изменений закладывается в систему регулирования в виде некоторого запаса свободы выбора в принятии решений для рыночных субъектов. Изменения, которые касаются единичных случаев и небольшого количества субъектов (отклонение от правил), вводятся с помощью более сложных процедур, требующих обсуждения и поэтапного принятия решений. И, наконец, изменения, которые затрагивают значительное количество жителей и предпринимателей, вводятся по довольно сложной процедуре, близкой к принятию самих документов градостроительного зонирования.

Важно подчеркнуть – возможность осуществления изменений в целях приспособления системы регулирования к текущим условиям и тенденциям является неотъемлемой частью этой системы. Для этого в документах регулирования предусматриваются специальные процедуры.