Принцип 4 - участия граждан в принятии решений о землепользовании и застройке

Система градостроительного зонирования основана на принципе прямого участия жителей, предпринимателей, организаций в принятии решений, которые влияют на их благосостояние, бизнес, условия проживания. Это важнейший принцип современной системы управления, который существенным образом меняет критерии и способы разработки документов и гарантирует учет интересов всех субъектов, что закреплено во многих статьях Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Ранее действовавшая система предполагала в качестве главного основания принятия решения мнение профессионалов. Считалось, что специалист должен определить наилучшее решение для каждой конкретной ситуации и рекомендовать это решение власти. Далее властные структуры на основе мнения (предложения) специалистов должны были принимать окончательное решение. Эта схема в последние 20 лет вызвала многочисленные возражения и стала считаться недостаточно эффективной с точки зрения развития рыночной экономики.

Во-первых, в этой схеме мнение субъекта или субъектов, в интересах которых принимается решение, не учитывается «напрямую». Его интересы как бы представляет другой субъект - специалист или власть.

Во-вторых, мнение собственника или инвестора также важно наряду с другими участниками процесса, поскольку именно он, в конечном счете, рискует своими деньгами, бизнесом, благосостоянием и удобством проживания.

В-третьих, далеко не всегда мнение специалиста безоговорочно справедливо, поскольку не всегда можно иметь дело с заранее проверенным высоко грамотным и апробированным профессионалом. На практике как раз наблюдается дефицит специалистов подобного уровня, и собственник должен иметь возможность защитить себя от некомпетентного решения.

В-четвертых, и чиновники, и специалисты, принимающие решения, исходят при этом не только из соображений общей справедливости, универсальных принципов общего благополучия, но и преследуют собственные цели и интересы. Поэтому участие субъекта, в отношении которого принимается решение, в его выработке становится одной из важных норм обеспечения социальной справедливости и гарантии того, что чиновники или специалисты не будут злоупотреблять данными им полномочиями.

Участие собственников, пользователей недвижимости, инвесторов и других субъектов в принятии решений относится к одному из главных признаков демократического отправления процедуры и характеризует наиболее привлекательную среду для ведения хозяйственной и другой деятельности и инвестирования. Поэтому градостроительное зонирование – это система регулирования, которая предполагает участие граждан в процессе принятия решений.

Принцип 5 - баланс общественных и частных интересов

Традиционная система градорегулирования складывалась со смещением интересов в сторону государства. Государственные и муниципальные власти или нарушали права правообладателей земельных участков, или игнорировали их, преследуя при этом самые разные цели. Например, необоснованно ущемлялись права правообладателей участков и зданий, в том числе жилых домов, расположенных на участках, предусмотренных в генеральных планах для какого-либо перспективного строительства (дорог, инженерных коммуникаций, массового жилищного строительства многоэтажными многоквартирными домами). Как правило, финансирование подобного строительства не планировалось даже на перспективу, программы подобного строительства не разрабатывались, и даже необходимость большинства из них могла быть поставлена под сомнение. Собственники квартир и домов на таких участках находились в состоянии вечного ожидания. С одной стороны, им запрещали закрепление прав на земельные участки, препятствовали осуществлению строительства и даже реконструкции их недвижимости, чтобы не повысить ее стоимость, если в перспективе ее потребуется выкупать у собственника. С другой стороны, власти не имели денег не только для выкупа, но и для намеченного когда-то строительства и поэтому не объявляли о своих намерениях, не осуществляли каких-либо действий.

В рыночной экономике ситуация меняется – частный бизнес и права собственников на недвижимость становятся ключевыми источниками процветания людей, государства, местной власти. От того, насколько будут защищены интересы частного бизнеса и частного собственника недвижимости, зависят темпы и уровень развития экономики и общества. Поэтому баланс интересов в системе градостроительного зонирования должен быть смещен в сторону учета интересов инвестора и собственника в большей степени, чем это было в социалистической экономике.

Несомненно и то, что в условиях рыночной экономики необходимо защищать местное самоуправление, граждан от возможных противоправных действий частного бизнеса, преследующего свои интересы любой ценой.

Градостроительное зонирование является инструментом управления нового типа, который направлен на работу в системе партнерства. Градостроительное зонирование позволяет создать такое партнерство, решать сложные задачи соотнесения противоречивых интересов, поскольку это в равной мере необходимо всем главным его участникам - муниципалитету, нынешним и потенциальным владельцам недвижимости, инвесторам, застройщикам. При каждом действии необходимо выявлять все прямо и косвенно заинтересованные в нем стороны, рассматривать все их выигрыши и проигрыши. Баланс общественных и частных интересов в регламентировании прав на использование участков и другой недвижимости, в построении и отправлении процедур градостроительного проектирования становится одним из важнейших факторов, определяющих эффективность развития всех уровней экономики – достатка семей, муниципальных и государственных бюджетов, малого, среднего и крупного частного бизнеса.