4. Оценка эффективности использования и степени освоения земель города

Оценка эффективности использования городских земель – это комплексный критерий оценки использования городских земель, интегрирующий в себе ряд частных оценок с точки зрения отдельных аспектов функционирования земель.

Эффективность использования земель города – степень соответствия использования земель интересам города как сложной социальной системы.

Эффективность использования земель не синоним максимальности, а рациональность, оптимальность размещения на городских землях разнообразных объектов с учетом специфики положения и уровня развития различных районов города, а также сочетания общегородских и местных интересов землепользования. Чем выше эффективность использования городских земель, тем выше отдача от них в интересах горожан.

Выделяют три частных подхода для оценки эффективности использования городских земель:

земельный;

градостроительный;

природоохранный.

При реализации первого подхода эффективность выражается максимальной суммой собираемых земельных платежей; при реализации второго - созданием пространственных условий для максимального развития городской застройки; при реализации третьего - максимальным сохранением ценных природных ландшафтов и экологического равновесия, обеспечивающего здоровье населения.

В качестве интегрального показателя эффективности использования городских земель можно было бы рассматривать величину суммарного дохода от производственной и коммерческой деятельности на единицу площади при условии сохранения нормативного качества окружающей среды обитания человека, однако этот показатель применим далеко не ко всему составу городских земель. Кроме того, введение такого показателя явилось бы тормозом для развития в городе многих совершенно необходимых, но малодоходных (иногда - и убыточных) сфер деятельности. Поэтому необходим поиск таких количественных критериев, которые бы максимально учитывали все многообразие интересов участников процесса освоения и развития города.

Такие критерии оценки эффективности использования городских земель подразделяют на общесистемные (характеризуют соответствие использования земель интересам города) и локальные (характеризуют степень соответствия использования конкретного участка его целевому назначению).

Оценку можно проводить на уровне города в целом, отдельного района, квартала или земельного участка. Существующее и проектируемое использование городских земель характеризуется набором показателей, описывающих основные виды городских ресурсов, потребляемых на данной площади:

1) Суммарная общая площадь производственной застройки, кв. м;

2) Суммарная общая площадь жилой застройки, кв. м;

3) Суммарная общая площадь объектов предприятий сферы обслуживания, кв. м;

4) Суммарная общая площадь под всеми видами застройки, кв. м;

5) Среднегодовой объем потребления электроэнергии, квт;

6) Среднегодовой объем теплопотребления, Гкал/час;

7) Среднегодовой объем водопотребления, куб. м/сут;

8) Среднегодовой объем канализования, куб. м/сут;

9) Уровень воздействия на состояние окружающей среды (зона повышенного уровня загрязнения атмосферного воздуха, создаваемого объектом в процессе своего функционирования, радиус, м).

Перечень рассматриваемых городских ресурсов для более детальной оценки эффективности использования городских земель может быть расширен или, для экспрессоценки, ограничен.

Показатели оценки эффективности использования городских земель необходимо использовать в практике экономического регулирования землепользования в качестве повышающих коэффициентов при расчете земельных платежей.

Расчет степени освоения городских земель необходим для осуществления штрафных санкций при длительном неосвоении земельных участков.

Можно указать следующие направления работ на повышению эффективности использования городских земель:

- выявление "бесхозных" земель;

- учет временно не осваиваемых в ожидании финансирования зарезервированных земельных участков предусмотренных генпланом для строительства объектов городского значения;

- учет земель неудобий (овраги, промоины, оползни и т.д.);

- учет захламленных и загрязненных земель;

- учет земель, неэффективно используемых (промзоны, земли силовых министерств, которые используются не по назначению и т.д.);

- учет земель предприятий, которые подлежат выводу из города;

- учет земель предприятий, которые являются потенциальными банкротами.

Другими словами: необходимо улучшить учет качества и количества земель города, вести мониторинг эффективности использования земель.

15