Основные принципы оценки объектов недвижимости.
Основные принципы отражают основные закономерности поведения субъектов рыночной экономики. Выделяют 3 группы взаимосвязанных принципов оценки.
Принципы основанные на представлении собственника: принцип полезности, принцип ожидания или предвидения.
Принципы связанные с эксплуатацией собственности: принцип вклада, принцип сбалансированности, рациональности
Принцип обусловленный действием рыночной среды: принцип соотношения спроса и предложения, принцип соответствия рыночным стандартам,
Принцип конкуренции.
Принцип изменения стоимости: оценка проводится всегда на определенную дату, оценка всегда проводится на определенную дату, так как зависит от воздействия факторов внешний среды.
Принцип экономического разделения.
Методы оценки недвижимости.
Затратный подход он основан на предположениях, что затраты на строительство объекта с учетом износа, совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором объект находится, является приемлемым ориентиром, для определения стоимости недвижимости.
Сфера применения – это налогообложения физических и юридических лиц, арест объектов недвижимости, определение верхней стоимости оцениваемого объекта, техноэкономическое обоснование нового строительства, выбор наиболее лучшего и эффективного использование земельного участка, согласование стоимостей объектов, рассчитанного разными методами, оценка объектов недвижимости в пассивных секторах экономики и страховании.
Недостатки подхода – не отражает стоимость прогнозируемых доходов, трудно определить износ здания старше 10 лет.
Последовательность и осуществление подхода, рассчитывается стоимость земельного участка и работ. Если участок арендован, то учитывается стоимость аренды.
Определяется полная стоимость воспроизводства или замещения.
Рассчитываются все виды износа (физический, функциональный и внешний)
Суммируют все стоимости полученные с учетом износа.
Физический износ – отражает изменения физических свойств объекта с течением времени. Выделяют 4 способа расчета физического износа – экспертный метод, в котором суммируются произведения удельного веса конструктивного элемента процесса и износа конструктивного элемента. При этом износ различают устранимый и неустранимый. Если стоимость ремонта не увеличивает стоимость здания, то ремонт считается неустранимым. Стоимостной – затраты на воспроизводство конструктивных элементов здания, а износ определяется как средневзвешенная величина путем внешнего осмотра недвижимости.
Нормативный или бухгалтерский основы – единые нормы амортизации на восстановление.
Метод расчета срока жизни – срок жизни, это время в течении которого используемый объект будет приносить прибыль. В этот период, вложения в данный объект будут приносить пропорциональную увеличение прибыли. Физический срок здания заканчивается тогда, когда его сносят.
Методы затратного подхода.
Метод сравнительной единицы, то есть удельной стоимости. Скорректированная стоимость умножается на число единиц оцениваемого объекта.
По элементный – удельная стоимость единицы измерения состоит из суммы затрат на каждый конструктивный элемент здания.
Сменный – определяется на основании составления новых смет на данный объект недвижимости.
Индексный – определяется восстановительная стоимость объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс в связи с определенным нормативом правовым актом.
При оценки стоимости компании затратный подход представлен двумя методами. Метод стоимости активов. Метод ликвидационной стоимости. Метод стоимости чистых активов основан на анализе активов компании. Использование данного метода дает лучшие результаты при оценки действующей компании, обладающие значительными материальными и финансовыми активами.