54. Договор аренды зданий и сооружений

Договор аренды здания или сооружения — разновидность договора аренды отдельных видов имущества. Объектом этого договора является аренда недвижимого имущества — здания или сооружения.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооруже­ния влечет его недействительность. Договор аренды здания или соору­жения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государ­ственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Размер арендной платы — существенное условие договора аренды здания или сооружения, отсутствие которого не позволяет считать до­говор заключенным. Если иное не предусмотрено договором, установ­ленная в договоре арендная плата рассматривается как включающая в себя плату за пользование земельным участком.

По общему правилу, судьба части земельного участка, занятой сда­ваемой в аренду недвижимостью и необходимой для ее использова­ния, следует судьбе этой недвижимости.

Как и переход права собственности на само арендованное здание или сооружение, переход права собственности на земельный участок, на котором находится арендованная недвижимость, не влияет на со­держание и объем правомочий арендатора.

Договор аренды предприятий

Договор аренды предприятия как имущественного комплекса яв­ляется разновидностью договора аренды отдельных видов имущества. Предприятие как имущественный комплекс относится к недвижимо­му имуществу.

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. До­говор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Поскольку в обладании арендодателя находятся документы, опре­деляющие состав предприятия как имущественного комплекса, на нем, как правило, лежит обязанность по подготовке предприятия к передаче.

В отличие от общих правил об аренде, арендатор по договору арен­ды предприятия обязан производить не только текущий, но и капи­тальный ремонт объекта аренды.

Объем правомочий арендатора по распоряжению имуществом арендованного предприятия и внесению в него изменений различны­ми способами весьма широк, за исключением входящих в состав предприятия прав на землю и природные ресурсы. Если договором не предусмотрено иное, единственным ограничением при осуществлении права распоряжения арендованным имуществом является условие неуменьшения стоимости предприятия в результате совершения сделок по распоряжению входящим в его состав имуществом. Следовательно, в основном это ограничение может касаться сделок по от­чуждению имущества предприятия.

Нарушение этих условий влечет возникновение у арендодателя права на возмещение убытков.

Договор лизинга: условия, права и обязанности, ответственность сторон

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договором'! финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца! и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Договор лизинга является одной из разновидностей договора аренды. Отношения, возникающие в связи с заключением договора финансовой аренды, регулируются помимо ГК Федеральным законом «О лизинге».

Предоставление имущества по договору лизинга обусловлено ис­пользованием этого имущества для предпринимательских целей. По общему правилу, выбор предмета аренды и продавца осуществляет- арендатор, однако договором может быть предусмотрено осуществление этих действий арендодателем.

Согласно ст. 16 Федерального закона «О лизинге» договор квалифицируется как договор лизинга, если содержит указания на наличие инвестирования денежных средств в предмет лизинга и на наличие- передачи предмета лизинга арендатору.

Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движи­мое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.

Риск арендатора в договоре лизинга состоит в том, что в случае случайной гибели или порчи арендованного имущества арендатор обязан возместить арендодателю убытки, причиненные невозможноетью возврата объекта аренды.