1.2. Особенности приобретения права собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения

Также существуют вторичные способы приобретения прав на земельные участки, которые возникают при совершении сделок с землей, как с объектом недвижимости.

1.2.1. Законодательством предусмотрены способы приобретения земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в собственность без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

1.2.2. Претенденты (юридическое лицо или гражданин) на приобретение права собственности на земельные участки земель сельскохозяйственного назначения должны быть их арендаторами.

Так, переданные в аренду земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения могут быть арендатором приобретены в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации (в республике не установлена), по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 10 ФЗ «Об обороте»).

Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение тридцати дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельного участка, устанавливается Министерством сельского хозяйства Российской Федерации (в настоящее время такой перечень не установлен).

По нашему мнению, отсутствие установленной субъектом Российской Федерации выкупной цены и данного документа не может сдерживать совершение сделок по данному основанию. В качестве надлежащего использования арендуемого земельного участка из земель сельскохозяйственного назначении должны рассматриваться, прежде всего, следующие критерии:

- использование земельных участков в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, не наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

- осуществление мероприятий по охране земель;

- своевременное внесение платежей за землю;

- не допущение загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв на землях и др.

1.2.3. Претендент (юридическое лицо) на приобретение права собственности на земельный участок должен быть его пользователем.

Так, юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ (пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон).

1.2.4. Претенденты (юридические лица - сельскохозяйственные организации, а также граждане, осуществляющие деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства) на приобретение права собственности или права аренды на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (переоформление права) должны обладать на них правом постоянного (бессрочного) пользования или правом пожизненного наследуемого владения (пункт 7 статьи 10 ФЗ «Об обороте», часть 4 статьи 25 Закона РБ № 59-з).

В собственность земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения приобретаются по цене в размере 10 процентов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Вводного закона.

При определении арендной платы по земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации, применяется постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

При определении арендной платы по земельным участкам, находящимся в собственности Республики Башкортостан, применяется постановление Правительства Республики Башкортостан от 22 декабря 2009 года № 480 «Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена».

1.2.5. Как уже было сказано выше земельные участки, в том числе из земель сельскохозяйственного назначения, могут предоставляться гражданам и юридическим лицам и на безвозмездной основе (пункт 4 статьи 10 Ф) «Об обороте»):

- из фонда перераспределения земель в собственность или аренду (абзац пятый) такие случаи в республике не определены);

- из земель, находящихся у сельскохозяйственных организаций на праве постоянного (бессрочного) пользования, в рамках бесплатной приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения гражданам на праве общей собственности (абзац третий).

В соответствии со статьей 21 Закона РБ № 59-з бесплатная однократная приватизация гражданами земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществлялась с 1 января 2006 года по 1 января 2012 года. Таким образом, в целом бесплатная приватизация сельскохозяйственных угодий на территории республики завершена, при этом за пять лет ее проведения земельными долями (паями) в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения наделены 356 305 граждан на общей площади 2 314 387 га, что составляет около 30 процентов от всех земель сельскохозяйственного назначения республики.

Вместе с тем, в указанные сроки в отдельных районах республики не были приняты решения по бесплатному предоставлению земельных участков данной категории на праве общей собственности по тем решениям общих собраний сельскохозяйственных организаций и общих собраний граждан, имеющих право на бесплатное однократное получением земельной доли (пая), которые были проведены до 1 января 2012 года.

В связи с этим, принят Закон Республики Башкортостан от 27 марта 2012 года № 522-з «О внесении изменений в Закон Республики Башкортостан «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан» (вступил в действие 29.03.2012г.). В частности, статья 21 указанного Закона дополнена абзацем следующего содержания:

«Решения о бесплатной однократной приватизации гражданами земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на основании списков граждан, имеющих право на бесплатное однократное получение земельной доли (пая), утвержденные до 1 января 2012 года решениями общих собраний, указанных в части 5 статьи 21.2 настоящего Закона, принимаются уполномоченными органами после 1 января 2012 года, но не позднее 1 июля 2012 года».

Внесение в данную статью вышеприведенного дополнения позволит главам администраций муниципальных районов принимать решения о предоставлении на праве общей собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, подлежащих бесплатной приватизации и прошедших кадастровый учет, гражданам, имеющим право на бесплатное получение земельной доли (пая), согласно спискам, утвержденным общими собраниями до 1 января 2012 года. Такие решения принимаются до 1 июля 2012 года.

Принятие данного Закона не продлевает в целом срок бесплатной приватизации земель сельскохозяйственного назначения, а значит, не позволяет проводить какие-либо мероприятия по утверждению новых списков таких граждан и площадей сельскохозяйственных угодий для бесплатного предоставления, в том числе – переоформлять в собственность бесплатно однократно земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные гражданам в счет земельной доли (пая) до 13 февраля 2004 года, на праве пожизненного наследуемого владения или аренды в соответствии с частью 2 статьи 21.2 Закона РБ № 59-з.

1.4. Особенности приобретения прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в муниципальной собственности и выделенные в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности

1.3.1. С 1 июля 2011 года у сельскохозяйственной организации или крестьянского (фермерского) хозяйства, использующих земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в долевой собственности, появилась возможность приобрести право собственности или право аренды без проведения торгов на земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности и в составе используемого ими такого земельного участка (пункт 5.1 статьи 10 ФЗ «Об обороте»).

Земельный участок образуется из земельного участка находящегося в долевой собственности, за счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности в соответствии с порядком, установленным статьями 13, 13,1, 14 и 14.1 ФЗ «Об обороте».

Продавцом или арендодателем такого земельного участка является орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится земельный участок, выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности.

Приобретателями права собственности или права аренды без проведения торгов на такой земельный участок могут быть только сельскохозяйственные организации или крестьянские (фермерские) хозяйства, использующие земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, из которого и был образован земельный участок.

Орган местного самоуправления муниципального образования, не позднее чем в течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности на такой земельный участок обязан опубликовать в СМИ и разместить на своем официальном сайте в сети «Интернет» (при его наличии) соответствующую информацию. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.

Для этого указанные сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство в течение трех месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок должны обратиться в орган местного самоуправления муниципального образования с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка.

При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата - в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости.

Как мы видим, законодатель определил для указанных субъектов преимущественное право приобретения права собственности (покупки) или права аренды такого земельного участка и соответствующие льготы в виде отсутствия торгов, выкупной цены и арендной платы.

1.3.2. Кроме этого, сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство, использующие земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в долевой собственности, вправе приобрести (выкупить) в собственность земельную долю в составе такого земельного участка у сельского поселения или городского округа, по цене определяемой как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли.

Орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится данная земельная доля, не позднее чем в течение одного месяца со дня возникновения права муниципальной собственности на нее, обязан опубликовать в СМИ, и разместить на своем официальном сайте в сети «Интернет» (при его наличии) информацию о возможности приобретения земельной доли на данных условиях. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории этого муниципального образования (пункт 4 статьи 12 ФЗ «Об обороте»).

В случае, если никто из указанных в настоящем пункте лиц не заключил договор купли-продажи земельной доли, орган местного самоуправления в течение года с момента возникновения права муниципальной собственности на нее обязан выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей при условии ненарушения при этом требований к образуемым земельным участкам.

В данном случае в отношении указанных субъектов также применяется принцип преимущественного права на покупку такой доли по льготной цене.

Право собственности на земельные доли у муниципального образования возникает:

- на основании регистрации Управлением Росреестра по РБ при отказе собственником (гражданином) от права собственности на земельную долю (абзац 2 пункта 1, пункт 1.1 статьи 12 ФЗ «Об обороте»);

- на основании решения суда о признании права муниципальной собственности на невостребованные земельные доли (статья 12.1 ФЗ «Об обороте»).