5.1. Особенности отказа от права собственности на земельную долю

Как известно, внесенные ФЗ № 435-ФЗ изменения в статью 12 ФЗ «Об обороте» и в статью 30.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – ФЗ «О госрегистрации») позволяют произвести отказ от права собственности на земельную долю. Ранее это было возможно только в отношении земельного участка.

Так, статьей 12 ФЗ «Об обороте» отказ от права собственности на земельную долю осуществляется путем подачи заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 2 статьи 30.2 ФЗ «О госрегистрации» к заявлению прилагается документ, устанавливающий или удостоверяющий право на земельную долю. Предоставление указанных документов не требуется в случае, если право собственности на такую земельную долю ранее было зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с разъяснениями Управления Росреестра по РБ от 16.12.2011г. № 19774/213 государственная регистрация прекращения права собственности на земельную долю вследствие отказа от такого права может быть осуществлена в отношении земельной доли, право собственности на которую зарегистрировано в установленном действующим законодательством порядке.

Это вытекает из того, что в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ право на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента государственной регистрации прав не него, если иное не установлено законом.

В то же время отказ от права собственности на земельную долю может быть прекращен и в отношении земельной доли, право собственности на которую не зарегистрировано в установленном ФЗ «О госрегистрации» порядке. Но это правило распространяется только на земельные доли, в отношении которых были выданы свидетельства о праве до вступления в силу ФЗ «Об обороте», то есть до 27 января 2003 года, имеющие равную юридическую силу с записями в ЕГРП.

5.2. Особенности признания на практике земельных долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения невостребованными земельными долями

В 90-е гг. XX в. земли бывших колхозов и совхозов страны были поделены на земельные доли и распределены на праве собственности между работниками колхозов (совхозов). Собственник земельной доли имеет право распоряжаться земельной долей: продать, сдать в аренду.

Однако значительное количество собственников земельных долей до сих пор не зарегистрировали право собственности на земельные доли. В настоящее время нередко договоры аренды земельных участков, образованных в счет земельных долей, заключаются сроком до года и не проходят государственную регистрацию. В результате отсутствия государственной регистрации складывается такая ситуация, когда ни собственник земельной доли, ни фактический пользователь земельных участков, образованных в счет земельных долей, не несут ответственности за эффективное использование земельных участков. Кроме того, немалое количество земельных долей являются невостребованными, и земельные участки, состоящие из них, вообще не используются по целевому назначению.

Неиспользование земель сельскохозяйственного назначения, состоящих из невостребованных земельных долей, приводит к потере значительного количества сельскохозяйственной продукции и непоступлению земельных платежей в бюджеты всех уровней.

Согласно пункту 5 статьи 13 ФЗ «Об обороте» земель сельскохозяйственного назначения муниципальное образование вправе направить в суд заявление о признании права собственности муниципального образования на земельный участок, сформированный в счет невостребованных земельных долей.

Главной проблемой при подготовке искового заявления является доказательство отсутствия у умерших собственников невостребованных земельных долей правопреемников (наследников).

Судебная практика показывает, что при отсутствии сведений о наличии или отсутствии наследников после смерти собственников невостребованных земельных долей исковые требования, обращенные к умершим, удовлетворению не подлежат, поскольку заявлены ненадлежащим ответчикам.

Исходя из сложившейся судебной практики, право муниципальной собственности на земельные участки можно признать на невостребованные земельные доли при отсутствии правопреемников. Из вышесказанного следует, что в настоящее время в судебном порядке весьма проблематично признать право муниципальной собственности на земельные участки, сформированные в счет невостребованных земельных долей.

Представительные органы власти многих субъектов Российской Федерации неоднократно выступали с законодательной инициативой в Государственную Думу Российской Федерации с предложениями об упрощении процедуры признания права государственной и муниципальной собственности на такие земельные участки, а также принудительного изъятия сельхозземель в случае их нерационального использования.

В целях эффективности использования земель сельскохозяйственного назначения, устранения пробелов, неопределенности и противоречий в правовом регулировании оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения Государственной Думой Российской Федерации принят ФЗ № 435-ФЗ.

Согласно указанному Закону земельная доля признается невостребованной с даты утверждения списка невостребованных земельных долей общим собранием участников долевой собственности. Так, невостребованной может быть признана земельная доля:

- принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд (за исключением земельных долей, права на которые зарегистрированы);

- сведения о собственнике которой не содержатся в принятых решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, либо земельная доля, собственник которой умер и отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.

В соответствии с частью 6 статьи 1 ФЗ № 435-ФЗ органы местного самоуправления составляют список лиц (при их наличии), земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, публикуют список невостребованных земельных долей в СМИ, размещают на официальном сайте в сети Интернет не менее чем за три месяца до созыва общего собрания участников долевой собственности, представляют указанный список на утверждение общему собранию участников долевой собственности. В случае если общим собранием участников долевой собственности в течение четырех месяцев со дня опубликования указанного списка не принято решение по вопросу о невостребованных земельных долях, орган местного самоуправления вправе утвердить такой список самостоятельно.

Согласно закону органы местного самоуправления вправе обратиться в суд о признании права муниципальной собственности не только на земельные участки, сформированные в счет невостребованных земельных долей, но и на сами земельные доли.

ФЗ № 435-ФЗ установлена длительная процедура признания земельной доли невостребованной, что на практике усложнит досудебный порядок признания права собственности муниципального образования на земельные доли. При этом проблема доказательства отсутствия у умерших собственников земельных долей правопреемников остается актуальной.

Согласно Федеральному З4ФЗ № 435-ФЗ органы местного самоуправления вправе продать муниципальные земельные доли, которые до этого были невостребованными, сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Указанные землепользователи фактически нарушают земельное законодательство, так как используют земельные участки, находящиеся в долевой собственности, без оформленных в установленном порядке документов (например, договоров аренды земельных долей с собственниками земельных долей). У организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств, фактически использующих земельные участки, сформированные в счет невостребованных долей, законодателем установлен приоритет в покупке земельных долей и приобретении в собственность и (или) заключении договоров аренды земельных участков, сформированных в счет земельных долей. Цена покупки земельной доли определяется как произведение 15% кадастровой стоимости 1 кв. м такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли. Цена земельного участка устанавливается в размере не более 15% его кадастровой стоимости, а арендная плата - в размере 0,3% его кадастровой стоимости.

При таком подходе ущемляются интересы не только других землепользователей, возможно более эффективных, но и органов местного самоуправления, которые могли бы продать на аукционной основе с большей выгодой земельные доли, находящиеся в муниципальной собственности.

С другой стороны, законодательство наделяет органы местного самоуправления полномочиями по распоряжению заведомо не самыми лучшими сельхозземлями, так как согласно второму предложению пункта 8 статьи 13 ФЗ «Об обороте» выдел земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется в первую очередь из неиспользуемых земель и земель худшего качества.