- •Экономика недвижимости
- •© С.А. Коньшакова, с.Г. Кузнецов 2012 © бгита, 2012
- •Введение
- •1 Структура курсовой работы
- •Теоретическая часть (см. Тему теоретической части курсовой работы)
- •2 Практическая часть
- •2 Теоретический раздел курсовой работы
- •2.4 Допущения и ограничительные условия
- •2.5 Стандарты оценочной деятельности
- •2.6 Информационные источники, используемые при оценке
- •2.7 Описание объекта оценки
- •2.8 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •2.10 Анализ рынка недвижимости
- •2.11 Определение рыночной стоимости недвижимости
- •2.11.1 Описание процесса оценки объекта оценки
- •2.11.2 Расчет рыночной стоимости недвижимости
- •2.12 Согласование результатов рыночной стоимости недвижимости
- •Коньшакова светлана александровна кузнецов сергей григорьевич экономика недвижимости
- •241037, Г. Брянск, пр-т Станке Димитрова, 3, редакционно-издательский отдел. Подразделение оперативной печати.
2.8 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования определяется как вероятное разумное использование свободной земли или улучшенной собственности, которое законодательно разрешено, физически возможно, финансово целесообразно и максимально продуктивно.
Для определения рыночной стоимости объекта оценки необходимо, прежде всего, проанализировать варианты наиболее эффективного его использования.
Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно (экономически) оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.
Наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:
- законодательная разрешенность;
- физическая осуществимость;
- финансовая осуществимость;
- максимальная эффективность.
Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями исторических зонных и экологическим законодательством.
Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.
Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.
Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.
2.10 Анализ рынка недвижимости
В данном разделе дается характеристика региона месторасположения объекта недвижимости. Приводятся основные показатели, характеризующие социально-экономическое положение региона. Дается краткая характеристика состояния и тенденции в развитии рынка недвижимости РФ и региона месторасположения объекта оценки.
Основное внимание уделяется анализу сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект оценки. Анализ продаж и предложений по продаже объектов недвижимости (например, жилой недвижимости – квартир) в районе расположения объекта оценки проводится по печатным и электронным средствам информации (например, www.brsn.ru).
Имеющиеся предложения по продаже объектов недвижимости представляются в табличной форме. Например, анализ предложений по продаже жилой недвижимости по улице Есенина Володарского района, г. Брянска представлен в таблице ниже.
Таблица - Анализ предложений продажи жилой недвижимости (квартир) по улице Есенина Володарского района, г. Брянска
Месторасположение |
Характеристика объекта-аналога |
Площадь, м2 Общая/ жилая/ кухня |
Цена предложения, руб. |
Цена предложения в расчете на 1 м2, руб |
Источник информации |
Однокомнатные квартиры |
|||||
г. Брянск, Володарский р-н, ул. Есенина |
6/9, кирпичный, состояние удов., санузел совм. |
31/14/8 |
950 000 |
30 645 |
www.brsn.ru тел.33-33-65
|
г. Брянск, Володарский р-н, ул. Есенина |
3/5, панельный, с/у совм. Косм. ремонт брежневка . горячая вода балкон, |
31/17/7 |
1 150 000 |
38 333 |
www.brsn.ru тел.33-33-65
|
г. Брянск, Володарский р-н, ул. Есенина |
2/10, панельный, горячая вода, , совместный санузел, новая сантехника евроремонт |
38/19/9,3 |
1 600 000 |
42 105 |
www.brsn.ru тел.52-24-06
|
Двухкомнатные квартиры |
|||||
г. Брянск, Володарский р-н, ул. Есенина |
3/10, кирпичный, евроремонт, совр. планировка с/у раздельный |
60/35/10 |
2 700 000 |
45 000 |
www.brsn.ru тел.58-01-64 |
г. Брянск, Володарский р-н, ул. Есенина |
9/12, кирпичный, евроремонт, отличное состояние Ул. Планировка с/у раздельный |
51/28/8,5 |
1 900 000 |
37 255 |
www.brsn.ru тел.33-33-65 |
г. Брянск, Володарский р-н, ул. Есенина |
1/5, панельный, состояние хорошее, Стеклопакеты, балкон застеклен Ул. Планировка с/у раздельный |
50/27/8 |
1 550 000 |
31 000 |
www.brsn.ru тел.33-33-65 |
г. Брянск, Володарский р-н, ул. Есенина, 30 |
10/10, кирпичный, горячая вода, евроремонт (Керамическая плитка, натяжные потолки, ламинат) Ул. Планировка с/у раздельный евроокна, лоджия застеклена, комнаты изол. |
55,4/38/11 |
2 300 000 |
41 517 |
www.brsn.ru тел.66-09-09 www.globus32.ru |
г. Брянск, Володарский р-н, ул. Есенина |
9/9, панельный, евроремонт Ул. Планировка с/у раздельный |
55/29/8,7 |
2 000 000 |
36 363 |
www.brsn.ru тел.58-22-68 www.grand-32.ru |
Трехкомнатные квартиры |
|||||
г. Брянск, Володарский р-н, ул. Есенина |
3/10, кирпичный, евроремонт Ул. Планировка с/у раздельный |
80,4/53/9 |
4 000 000 |
49 751 |
www.brsn.ru тел.33-77-21 |
г. Брянск, Володарский р-н, ул. Есенина |
10/10, панельный, Ул. Планировка с/у раздельный состояние хорошее |
64/40/9 |
1 900 000 |
29 688 |
www.brsn.ru тел.33-77-21 |
г. Брянск, Володарский р-н, ул. Есенина |
1/10, кирпичный, евроремонт Ул. Планировка с/у раздельный горячая вода сантехника новая Окна ПВХ |
68/48/8 |
2 500 000 |
36 765 |
www.brsn.ru тел.52-24-06 |
г. Брянск, Володарский р-н, ул. Есенина |
5 Ул. Планировка с/у раздельный горячая вода хороший ремонт комн. изолированные |
80/57/11,5 |
3 300 000 |
41 250 |
www.brsn.ru тел.64-36-74 |
г. Брянск, Володарский р-н, ул. Есенина |
5 Ул. Планировка с/у раздельный строительная отделка |
82/57/11.5 |
3 500 000 |
42 683 |
www.brsn.ru тел.33-77-21 |
г. Брянск, Володарский р-н, ул. Есенина |
5/5, панельный, Ул. Планировка с/у раздельный состояние удовлетворит. |
64/40/9 |
1 800 000 |
28 125 |
www.brsn.ru тел.33-33-65 |
г. Брянск, Володарский р-н, ул. Есенина |
5/5, кирпичный с/у раздельный состояние хорошее брежневка |
58/37/7 |
1 800 000 |
31 034 |
www.brsn.ru тел.51-63-46 |
г. Брянск, Володарский р-н, ул. Есенина |
5 Ул. Планировка с/у раздельный хорошее состояние окна ПВХ |
63/44/9.5 |
2 600 000 |
41 270 |
www.brsn.ru тел.33-77-21 |
г. Брянск, Володарский р-н, ул. Есенина |
5/5, панельный, Ул. Планировка с/у раздельный состояние хорошее современная сантехника |
62,1/44/9,5 |
2 320 000 |
37 591 |
www.brsn.ru тел.66-09-09 |
г. Брянск, Володарский р-н, ул. Есенина |
7/9, панельный, горячая вода Комнаты изолированы Ул. Планировка с/у раздельный |
63/39/10,6 |
2 500 000 |
39 683 |
www.brsn.ru тел.66-09-09 |
Четырехкомнатные квартиры |
|||||
г. Брянск, Володарский р-н, ул. Есенина, 16 |
4/5, панельный, с/у раздельный брежневка |
72/52/9 |
2 300 000 |
31 944 |
www.brsn.ru тел.64-36-74 |
г. Брянск, Володарский р-н, ул. Есенина |
2/5, панельный, хорошее состояние, с/у раздельный брежневка угловая |
71,8/48,4/8,3 |
2 400 000 |
33 613 |
www.brsn.ru тел.33-77-21 |
г. Брянск, Володарский р-н, ул. Есенина |
2/5, панельный, хорошее состояние, с/у раздельный сантехника новая, евроокна, телефон, ТВ |
72/50/10 |
2 350 000 |
32 639 |
www.brsn.ru тел.64-36-74 |
г. Брянск, Володарский р-н, ул. Есенина |
2/5, панельный, с/у раздельный брежневка Неугловая Ремонт частичный |
72/50/9,5 |
2 600 000 |
36 111 |
www.brsn.ru тел.33-77-21 |
В заключении делается вывод вариации цен недвижимость в исследуемом сегменте рынка, Указываются средние цены и определяются основные ценнообразующие факторы.