3. Права, обязанности и ответственность субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений

Инвесторы имеют равные права на следующие действия:

осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, кроме случаев, устанавливаемых федеральными законами;

самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности;

передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления;

осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения;

объединение собственных, заемных и привлеченных средств со средствами других инвесторов с целью совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством.

Кроме этого, каждый инвестор имеет право собственности, т.е. право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами реализованных капитальных вложений, а также другие права, предусмотренные договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством.

К обязанностям субъектов инвестиционной деятельности относятся:

осуществлять инвестиционную деятельность в соответствии с международными договорами Российской Федерации, федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, а также с утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами);

исполнять требования, предъявляемые государственными органами и их должностными лицами, не противоречащие нормам законодательства Российской Федерации;

использовать средства, направляемые на капитальные вложения, по их целевому назначению.

Ответственность субъектов инвестиционной деятельности устанавливается на основе закона и договора между субъектами - отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия, за исключением случаев, предусмотренных фе­деральными законами.

В случае нарушения требований законодательства РФ, условий договора и (или) государственного контракта субъекты инвестиционной деятельности несут ответственность в соответствии с законодательством РФ. Споры, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений, разрешаются в порядке, установленном законодательством РФ, международными договорами Российской Федерации.

50.Формы и инструменты финансирования инвестиций в недвижимость.

Существуют различные классификации форм финансирования инвестиций в недвижимость: (1) по правовому статусу инвестора (частные и государственные); (2) по источнику финансирования (за счет собственных, заемных средств или их сочетания); (3) по нали­чию посредников (прямые инвестиции, не предусматривающие по­средников, или активная форма инвестирования, и инвестиции с участием посредников, или пассивная форма инвестирования).

В качестве посредника может выступить институциональный инве­стор. Формы инвестиционных институтов, работающих на рынке не­движимости, различны в разных странах. Самая длительная история таких организаций характерна для США, где наибольшую известность прйобрели два типа организаций: трастовые инвестиционные риэлтер­ские фонды и партнерства по управлению недвижимостью.

Вложения в трасты по инвестициям в недвижимость (Real Estate Investments Trusts, REIT) —это пример пассивной формы инвестиро­вания в недвижимость, имеющей место на рынке недвижимости США. Ассоциация трастов по инвестициям в недвижимость, учреж­денная впервые в конце 1960-х гг., стала механизмом, позволяющим как частным, так и институциональным инвесторам участвовать на рынке американской недвижимости через государственные торговые компании. Основная причина — возросший в эти годы интерес инсти­туциональных инвесторов к прямым инвестициям в недвижимость в связи с возросшей инфляцией и изменениями законодательства.

Схема вложений в трасты по инвестициям в недвижимость тако­ва. Инвестор приобретает выпущенные в открытую продажу акции компаний, вкладывающих средства в управляемые профессиональны­ми менеджерами портфели недвижимого имущества и (или) заклад­ные. Акции риэлтерских фондов при этом можно оценивать так же, как и другие ценные бумаги и долевые интересы. Уровень риска владения акциями REIT зависит от вида инвестиций в недвижи­мость. Трасты приобрели репутацию рисковых в середине 1970-х гг., когда многие из них обанкротились из-за рискованного кредитова­ния строительства и избыточного заемного капитала. Более консер­вативные смогли обеспечить доход на собственный капитал чуть ме­нее годового дохода в сберегательных и кредитных ассоциациях.

Партнерства закрытого типа по управлению недвижимостью (Real Estate Limited Partnerships, RELP) дают возможность покупать доли участия в профессиональных риэлтерских синдикатах, вклады­вающих средства в конкретные виды недвижимости и (или) заклад­ные. Практика функционирования данного типа организаций в США показывает, что они имеют свои преимущества и недостатки. Пре­имущества связаны в основном с налоговыми льготами и относи­тельно высоким уровнем текущего дохода и (или) прироста капита­ла. Существенный недостаток — в среднем невысокая ликвидность таких партнерств.

В процессе финансирования недвижимости могут принимать уча­стие следующие основные участники: инвестор собственного капита­ла, ипотечный кредитор, арендатор недвижимости, государство в лице федеральных и муниципальных органов власти.

Инвестор собственного капитала владеет правом собственности на недвижимость. Типичная мотивация инвестора — получение буду­щих выгод от вложений, произведенных сегодня. Именно инвестор собственного капитала инициирует процесс инвестирования и при­нимает решения об условиях и методах инвестирования.

Ипотечный кредитор в отличие от инвестора собственного капи­тала имеет право на получение платежей по долговым обязательст­вам, если в инвестиционном договоре не предусмотрено участие в доходах от всего инвестированного капитала.

Арендатор является косвенным участником процесса финансиро­вания, временно владеющим правом пользования объектом недвижи­мости. Параметры арендного договора могут оказать существенное влияние на инвестиционно-финансовые решения.

Государство, с одной стороны, является косвенным участником процесса финансирования, так как накладывает законодательные ог­раничения на остальных участников процесса финансирования инве­стиций в недвижимость. С другой стороны, является самостоятель­ным инвестором собственного капитала (средств федерального бюд­жета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов).

Инструменты инвестирования в недвижимость

Помимо традиционной формы — инвестирования собственного ка­питала — в мировой практике применяется широкий круг инструментов инвестирования в недвижимость: ипотека, опционы, гибридные формы обязательств, финансирование с применением аренды, ли­зинг, создание совместных предприятий и консорциумов инвесторов. Фьючерсы в настоящее время не являются финансовым активом на рынке недвижимости, но, по некоторым оценкам, могут им стать.

Ипотека — это финансовый инструмент, заключающийся в предос­тавлении кредита под залог недвижимости. Строго говоря, с позиций российского гражданского права термин «ипотека» означает залог не­движимости, являющийся одной из форм обеспечения обязательств — и не обязательно только кредитных. В этой связи более корректным яв­ляется словосочетание «ипотечный кредит», хотя в зарубежной практи­ке оба термина часто рассматриваются как синонимы.

В соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,' по договору об ипотеке одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовле­творение своих денежных требований к должнику по этому обяза­тельству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обес­печенному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Договор об ипотеке требует обязательной государственной регистрации и нотариального удостоверения.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, яв­ляющейся по российскому законодательству именной ценной бума­гой и удостоверяющей следующие права ее владельца: (а) право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке; (б) право за­лога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Почти все сделки по покупке недвижимости совершаются с при­влечением ипотечных кредитов. В тех случаях, когда для завершения инвестиционной сделки используются кредитные средства, говорят, что заемщик применяет финансовый леверидж (иногда используют термин «финансовый рычаг»). Обычно коэффициент ипотечной за­долженности (или доля заемного финансирования) составляет от 60 до 80% стоимости недвижимости.

Ипотечный кредит, выданный под залог недвижимой собственно­сти, до этого момента свободной от залога, называют первой, или старшей, ипотекой. Последующие кредиты под уже заложенную соб­ственность—это вторичные, или младшие, ипотеки. Иными словами, это кредит с младшими закладными, являющийся, по сути, перезало­гом. Поскольку младшая ипотека — это кредит под залог недвижимо­сти, в структуре финансирования которой уже присутствуют креди­ты, существует определенная последовательность в погашении ипо­течных кредитов. При нарушении кредитного обязательства, обеспеченного ипотекой, в первую очередь удовлетворяются требова­ния кредиторов по первой закладной, а затем — «младших» кредито­ров. Особенностью положения кредитора по младшей ипотеке явля­ется то, что он принимает на себя обязательства по ранее выданным кредитам, и при неисполнении заемщиком обязательств должен про­должать осуществлять платежи первому кредитору. Таким образом, кредитор по младшей ипотеке, оказавшись в ситуации с повышен­ным риском, будет рассчитывать на более высокую норму отдачи на капитал, компенсирующую дополнительный риск.

Анализ ипотечного контракта, как и других инструментов финан­сирования, формирует основу для оценки эффективности инвести­ций в приносящую доход недвижимость. На это есть две причины. Во-первых, суммы и время получения доходов по большинству ипо­тек обычно можно предугадать с более высокой точностью, чем в случае инвестирования в недвижимость собственного капитала. Цены на ипотечные обязательства (закладные) хорошо известны на развитых финансовых рынках, в отличие от условий продажи собст­венного капитала инвестора. Во-вторых, применение к ипотеке тех­ники сложного процента является стандартной процедурой, которая повышает точность последующего расчета.

Опцион на покупку (продажу) недвижимости — это право, но не обязательство, купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока. Как правило, это частная операция между покупателем и продавцом, при которой оп­ционы реализуются на одно здание или группу. В американской практике исполнение опционов обычно происходит через определен­ное число лет (от 3 до 10) и до истечения согласованного срока (от 5 до 30 лет). Владелец недвижимости предлагает опцион для того, что­бы заинтересовать покупателя в осуществлении иных, дополнитель­ных способов финансирования сделки, например, в получении боль­шего кредита по закладной на льготных условиях (имеющего место в случае так называемых гибридных обязательств). Если стоимость недвижимости не превысила цену исполнения опциона до истечения его срока, опцион считается ничего не стоящим, а если превысила, то он стоит некоторую долю роста стоимости недвижимости, определяе­мую условиями договора.

В Российской Федерации применение опционов становится все бо­лее популярным. Например, петербургская практика опционных торгов приобретает законный статус в связи с новыми положениями ст. 38 Земельного кодекса, которая в качестве предмета торгов называет пра­во на заключение договора аренды земельного участка. Применительно к петербургской инвестиционной деятельности — это торги на право проведения изыскательских работ. Победитель торгов заключает вре­менный договор аренды участка для проведения изыскательских работ, по условиям которого ему предоставляется 12 месяцев на сбор необхо­димого пакета документов. В случае успешного проведения изыскатель­ских работ с инвестором заключается договор аренды на весь период строительства (1 год), инвестор платит за участок и приступает к рабо­те. Причем в отличие от прежней модели опционных торгов теперь участок передается без указания функционального назначения, по­скольку определение такового и есть (согласно Земельному кодексу) задача изыскательских работ. Если же инвестор не уложился в назна­ченный срок, пакет документов по участку уходит «с молотка» уже в фонде имущества. Стартовая цена в опционах определяется из рас­чета капитализированной арендной платы, рассчитанной на 12 месяцев, с льготным коэффициентом 0,25.

Гибридные формы обязательств при финансировании недвижи­мости — это, например, совмещение ипотечного кредита и опциона. Держатель колл-опциона обеспечивает владельцу недвижимости фи­нансирование первой закладной по более льготным условиям по сравнению со среднерыночными, и получает опцион на повышение стоимости недвижимости в будущем. Первая закладная, обеспечен­ная инвестором гибридной ипотеки, часто дает владельцу больше де­нежных средств, чем первая закладная без опциона, и имеет более низкие процентные ставки. Условия опциона (с учетом будущего по­вышения стоимости недвижимости) значительно варьируют. В США, например, владелец опциона, как правило, участвует в 20—51% по­вышения стоимости, а иногда и денежного потока доходов после об­служивания долга. Опционы исполняются после 2—5 лет и действи­тельны в течение 7—15 лет.

Владельцы собственности предпочитают такую «гибридную ипо­теку» по следующим причинам: во-первых, это может быть эффек­тивная замена продажи недвижимости; во-вторых, обеспечивается большая привлекательность по сравнению с финансированием за­кладной при недостатке собственного капитала.

Право преимущественной аренды земли создается, когда права на недвижимую собственность разделяются на ограниченное право владе­ния зданием на основе аренды (например право быть арендатором и передавать в субаренду) и право собственности на землю. В миро­вой практике первое право часто распространяется на срок от 10 до 99 лет, в течение которого обладатель права аренды имеет свободу и ответственность использовать недвижимость так, как если бы он был собственником. В конце срока аренды собственник земли прини­мает владение зданием. Владелец здания на правах аренды регулярно платит арендную плату. Если плата не вносится, собственник земли может принять владение полной недвижимостью. Поэтому аренда земли имеет преимущество перед арендой здания. Иногда владелец земли зависит от источников финансирования владения на основе аренды. В этом случае аренда земли называется субординированной.

Крупнейшая и самая знаменитая операция по преимущественной аренде земли и владению улучшениями на основе аренды была прове­дена в 1898 г. Это была аренда Гонконга Британией у Китая на 99 лет. В обмен на безрентную аренду Британия согласилась в дальнейшем не расширять свою китайскую колонию, а Китаї! получил по окончании срока аренды «право восстановить свое владение» Гонконгом со всеми улучшениями и успешно реализовал его в июле 1997 г.

Лизинг недвижимости — это долгосрочная аренда недвижимости на срок, сопоставимый со сроком полезной жизни объекта недвижи­мости (около 30 лет). Это самый долгосрочный вид лизинга в миро­вой классификации, он предусмотрен также и российским законода­тельством о лизинге. В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О лизинге» предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудова­ние, транспортные средства и другое движимое и недвижимое иму­щество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Однако предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.

Использование различных инструментов инвестирования в доход­ную недвижимость в целом направлено на диверсификацию риска и получение максимально возможных доходов при стабильном уров­не риска.