2.3. Сравнительный подход

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход основан на принципе замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, обладающего такой же полезностью, что и данный объект. Поэтому цены на аналогичные объекты служат отправной информацией для расчета стоимости данного объекта.

При использовании сравнительного подхода к оценке стоимости предпринимают следующие шаги:

1. Изучение рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявление тех объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

2. Сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту, сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и т.д.;

3. Корректировка цен продажи или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

4. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

2.3.1. Этапы сравнительного подхода.

Этапы сравнительного подхода⁴:

1. Изучение рынка.

2. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки.

3. Сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки.

4. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с их отличиями от объекта оценки,

5. Установление стоимости объекта оценки.

1.Изучение рынка.

Выявление недавно проданных и предлагаемы на продажу аналогичных объектах. Из-за сокрытия данных об условиях продажи и фактической цене объектов, можно при выполнении анализа основываться только на ценах предложения.

2. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки.

Основные источники информации:

• данные регистрационных служб, страховых компаний, брокеров и риэлторов;

• периодические издания;

• информация, предоставляемая участниками сделок;

• архивы оценщика.

Точность оценки зависит от количества и качества используемой информации, поэтому большое значение имеет проверка данных по отобранным аналогам.

3. Сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки.

Абсолютно одинаковых продаж не бывает, совпадение наблюдается только по ряду характеристик. Чем более схожи выбранные для сравнения объекты, тем точнее будет результат оценки. В результате сравнения продаж аналогов определяются данные, которые необходимо скорректировать.

4. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии, с LUX отличиями от объекта оценки.

Скорректированная цена имущества - это цена продажи объекта сравнения после ее корректировки на различия с объектом оценки. Все объекты недвижимости уникальны, но не все индивидуальные характеристики существенно влияют на стоимость.

Основные отличия, влияющие на стоимость объекта:

• местоположение и соседское окружение;

• условия финансирования (продажа в кредит, оплата части бартером, передача долгов, наличные деньги);

• условия сделки (давление на продавца, наличие семейной или деловой связи между сторонами);

• дата совершения сделки (c учетом инфляции);

• физические характеристики (размер, возраст, износ);

• экономические характеристики (затраты на содержание, качество управления, условия и сроки аренды);

• способ использования (квартира под магазин и такая же квартира под жилье);

• компоненты стоимости непосредственно не связанные с недвижимостью (оборудование, мебель).

Основные способы расчета корректировок:

• парный анализ продаж - расчет корректировки на основе подбора пары продаж, имеющих только одно отличие;

• статистический анализ - применение математических методов регрессивною анализа для обработки массива данных;

• анализ тенденций - выявление влияющих на цену факторов и элементов при наличии большого количества данных о продажах с разными параметрами;

• анализ затрат - учет затрат на воспроизводство какого-то элемента объекта (наличие забора на участке);

• относительный сравнительный анализ - анализ сопоставимых продаж для определения относительных корректировок;

• распределительный анализ - ранжирование сравнимых продаж и определение места оцениваемого объекта и этом ряду;

• индивидуальные опросы- опросы профессионалов для использования в качестве вторичной информации.

Наиболее надежным считается метод парного анализа продаж. Он основан на предположении, что разница в стоимости объектов, имеющих единственное отличие, может быть приписана к нему. Рассчитанные корректировки вносят, в цены объектов-аналогов с целью приведения каждого объекта сравнения к объекту оценки по всем различающимся характеристикам.

Иногда невозможно найти на рынке данные о продажах с единственным отличием; Тогда применяется модификация метода парного анализа, которая заключается в следующем: если у объектов сравнения больше одного отличия, нужно подобрать третий объект, имеющий по одному отличию от первых двух.

Основные правила внесения корректировок.

1. Внесение корректировок осуществляется от объекта сравнения к объекту оценки.

2. Если сравниваемый объект хуже оцениваемого, корректировки будут положительными, а если лучше -отрицательными.

Корректировки проводятся по выбранным единицам измерения: сотка, га, м2, фронтальный метр, м комната, место стоянки, посадочное место и т.д. Методы внесения корректировок:

• метод общей суммы: все корректировки отражающие отличия объектов, вносятся в виде денежных сумм;

• метод аддитивных процентных отклонений: суммируются поправки в виде процентов и приведенная по времени цена;

• метод мультипликативных процентных отношений: выраженные в процентах поправки учитывают

• взаимосвязь факторов между собой;

• смешанный метод: совместное применение разных методов.

Порядок внесения корректировок:

1. Корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования, дата совершения сделки.

2. Корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости: местоположение, физические характеристики, характер использования.

5 .Установление стоимости объекта оценки.

Вывод стоимости оцениваемого объекта осуществляется в процессе согласования скорректированных цен. Согласование - это не просто усреднение промежуточных результатов, а процесс взвешивания показателей, выявления причин различия, учет количества корректировок.

Основное правило согласования: Чем меньше количество и величина корректировок, внесенных в цену конкретного объекта сравнения, тем больший вес имеет данная продажа в процессе формирования стоимости оцениваемого объекта.

При наличии обширной информации о похожих продажах применяются статистические методы. Обычно анализируются 4 показателя:

1. среднее арифметическое значение скорректированных цен;

2. мода: наиболее часто встречающееся значение в ряду имеющихся;

3. медиана: значение в середине ранжированного ряда;

4. скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога⁵.