4) Чистый операционный доход (чод).

Пример 3

Определить чистый операционный доход владельца объекта при наличии следующих исходных данных:

- общая площадь объекта 650 кв. м;

- площадь, занятая собственником 70 кв. м;

- арендная площадь 250 кв. м;

-рыночная арендная ставка 225 у.е. за кв. м;

- платежи по договору страхования 1750 у.е.;

-расходы на управление составляют 5 % от эффективного (действительного) валового дохода;

- коммунальные платежи 6700 у.е.;

- расходы на уборку помещения 3200 у.е.;

- затраты на техническое обслуживание 2300 у.е.;

- норма потерь от недозагрузки 15 %,

- норма потерь от неплатежей 5 %,

- налоговые платежи 3600 у.е.

Решение

1 Оценка потенциального валового дохода (пвд)

Определим доход от сдачи в аренду помещения

ПВД (аренды) = 225 250= 56250 у.е.

2 Оценка потерь от недозагрузки и потерь от неплатежей.

Базой для оценки потерь от недозагрузки (n₁) является ПВД.

Отсюда:

n₁= 56250 0,15= 8437,5 у.е.

Базой для оценки потерь от неплатежей (n₂) является

ПВД_ар – n₁, следовательно

n₂ = (ПВД_ар– n₁) 0,05 = (56250–8437,5) 0,05 =2390,6 у.е.

3 Оценка эффективного дохода

ЭВД= ПВД_ар– n₁– n₂ =

56250–8437,5–2390,6 = 45421,9 у.е.

В соответствии с условиями задачи, расходов по всем статьям, за исключением расходов на управление даны в денежном виде.

Выполним оценку расходов на управление:

Расходы на управление:

ЭВД 5 % = 45421,9 0,05=2271 у.е.

Расходы всего (С_о):

1750 + 2271 + 6700+3200+2300+3600 = 19821 у.е.

5 Оценка чистого операционного дохода:

45421,9 – 19821= 25600,9 у.е.

ЗАДАЧА 5

Определить стоимость объекта недвижимости на основе следующих данных: расчетный объем здания (V) – 1500 куб. м; прямые затраты на строительство здания (на дату оценки) – 800 р. в расчете на 1 куб.м; предпринимательский доход (П_д) – 17 % от восстановительной стоимости; совокупный износ (И_с) – 28 %; стоимость прав аренды земельного участка (Р_зем) – 650000 р.

Решение

Ф_в= 1500×800=1200000 р.

Р_з=Ф_в–И_с+П_д=1200000–

(1200000×0,28) +

(1200000×0,17) =

1068000 р.

Р_н = Р_зд+Р_зем=1068000+650000=1133000 р.

Задача 6

Определить рыночную стоимость объекта недвижимости используя затратный метод при условии, что объект находится на пересечении проспекта К.Маркса и ул. Садовой, размер земельного участка 925,5 м²., стоимость 1 м.кв. 5200 руб. Величина внешнего износа здания 15 % от восстановительной стоимости. Размер предпринимательского дохода 20 % от восстановительной стоимости. В отношении конструктивных элементов здания имеется следующая информация:

Наименование конструктивного элемента	Стоимость конструктивного элемента, т.р.	% износа конструктивного элемента	Сумма износа, т.р.
1 Земляные работы	7312,5	--
2 Фундаменты	29250	12
3 Каркас	4875	10
4 Стены	160875	18
5 Перекрытия и покрытия	80437,5	60
6 Кровля	36562,5	60
7 Полы	43875	40
8 Окно и витражи	24375	20
9 Двери	9750	20
10 Внутренняя отделка	39000	10
11 Внешняя отделка	7312,5	10
12 Прочие работы	39000	20
Всего