1) Объект продан в этом году по цене 18200тыс. Руб. – 6 домиков, жилой корпус на 8 номеров, кафе, пляж

2) Объект продан в этом году по цене 20200тыс. Руб. – 5 домиков, 2 жилых корпуса на 14 номеров, кафе, пляж

3) Объект продан в прошлом году по цене 16200тыс. Руб. – 5 домиков, жилой корпус на 10 номеров, кафе, пляж, бассейн.

Установлено, что стоимость домика 50тыс. руб., расчетная стоимость 1 номера в жилом корпусе – 250тыс. руб., здание кафе 300тыс. руб., пляж 150тыс. руб., крытый бассейн 520тыс. руб.

Корректировка на время – 10%

Решение:

Таблица 1 - Расчет стоимости объекта

Характеристика	Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3
Цена, тыс. р.	?	18200	20200	16200
Цена, откорректированная на время		18200	20200	16200* 1,1= 17820
Домик	8	+2 (+100)	+3 (+150)	+3 (+150)
1 номер в корпусе	10	+2 (+500)	-4 (-1000)	-
Кафе	Есть	-	-	-
Пляж	Есть	-	-	-
Бассейн	Есть	+520	+520	-
Итого корректировок		+1120	-330	+150
Откорректированная цена	19370	19320 - 2	19870 - 3	17970 - 1

1. Определяем весовые коэффициенты (k):

- объект №2 – 1 балл

- объект №3 – 3 балла

- объект №1 – 2 балла

2. Средневзвешенная рыночная цена (Р_срс) определяется по формуле:

Р_срс = ,

Р срс = = (25740 + 11428 + 35670) / 6 = 12140тыс. р.

Ответ : 12140 т.р. стоимость объекта оценки.

ЗАДАЧА 4

Классическая последовательность определения чистого операционного дохода (ЧОД) от коммерческого использования объекта недвижимости основана на отражении реального движения денежных средств. ЧОД рассчитывается исходя из следующих уровней дохода:

1) Потенциальный валовой доход (пвд):

Минус: потери доходов от недозагрузки (недоиспользования актива).

Базой является ПВД.

Минус: потери от неплатежей.

Базой в данном случае является разность ПВД и потерь от недозагрузки.

Плюс: дополнительные доходы (доходы, имеющие косвенное отношение к оцениваемому объекту).

2) Действительный валовой

(эффективный) доход (ЭВД);

3) Минус операционные расходы: (Со).

Текущие операционные расходы связаны с повседневной эксплуатацией объекта недвижимости.

Они делятся на постоянные расходы (величина которых не зависит от уровня загрузки объекта) и переменные расходы (изменяющиеся в зависимости от уровня загрузки объекта).

Резерв на замещение – денежные средства, отчисляемые в специальные фонды, создаваемые для «стабилизации» крупных единовременных затрат, не носящих капитального характера, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости (в основном, с текущим ремонтом или заменой короткоживущих элементов здания).