ЗАДАЧА 1

З а т р а т н ы й п о д х о д

Одним из распространенных методов оценки в затратном подходе является затратный метод.

Необходимо для определения рыночной стоимости объекта недвижимости рассмотреть основные этапы затратного метода.

На первом этапе необходимо рассчитать стоимость участка земли. При оценке земельных участков учитывается рыночная стоимость земельного участка, арендная плата или кадастровая стоимость.

Р з. = S * Р 1м.кв.

На втором этапе необходимо определить восстановительную стоимость зданий.

Восстановительная стоимость может быть определена по формуле:

где –стоимость строительно-монтажных работ в ценах 1991 года, р.; – коэффициент плановых накоплений; – коэффициент накладных расходов; – коэффициент временных зданий и сооружений; – коэффициент непредвиденных расходов; – индекс перевода цен на дату оценки.

Необходимо рассмотреть различные способы определения восстановительной стоимости.

На третьем этапе рассчитывается совокупный износ зданий. Студент должен знать, что совокупный износ зданий складывается из физического, функционального и внешнего износов.

Совокупный износ (Ис) оцениваемого здания определяется по формуле:

где – физический износ, р.; – функциональный износ, р.; – внешний износ, р.

Необходимо изучить каждый из существующих методов определения износов.

На четвертом этапе необходимо определить реальную стоимость здания ( ) по формуле:

,

где – величина предпринимательского дохода, которая определяется 15-20 % от восстановительной стоимости.

Предпринимательский доход – это та часть, которую получает инвестор за вложение инвестиций в недвижимость.

На заключительном этапе (шестом) необходимо определить рыночную стоимость оцениваемого объекта как сумму рыночной стоимости земли и рыночной стоимости здания.

Рыночная стоимость объекта (Рз) недвижимости определяется по формуле:

где - рыночная (реальная) стоимость здания, р.; - рыночная стоимость земельного участка, р.

Определить рыночную стоимость объекта недвижимости затратным методом:

- размер земельного участка – 5500м.кв.

- стоимость 1м.кв. – 5,2 тыс. руб.

- стоимость СМР 1995г. – 2850 тыс. руб.

- К1-1,08;

-К2 – 1,2;

-К3-1,13;

-К4-1,003

- индекс перевода цен – 9,03

- предпринимательский доход – 16%

- внешний износ – 10%

- функциональный – 8%

- физический износ – 12%

РЕШЕНИЕ

1. Рзем. = S * Р 1м.кв. =

5500 м.кв.* 5,2 тыс.руб. = 28600 тыс.руб. – стоимость земельного участка

2. Восстановительная стоимость здания

Фв 2012г. = 2850 т.р. * 1,08 * 1,2 * 1,13 *

1,003 * 9,03 = 37802 т.р.

3. Совокупный износ

Ис = (37802 * 0,12) +

(37802 * 0,08) +

(37802 * 0,1)

= 4536т.р. + 3024т.р. 3780,2т.р. = 11340,2т.р.

4. Реальная стоимость здания

,

Рзд = 37802 – 11340,2 + (37802 * 0,16)

= 26461,8 + 6048 = 32509,8

5. Стоимость объекта недвижимости

Роб = 32509,8 + 28600 = 61109,8 т.р.

Ответ – рыночн. Стоим. Объект недв. -

ЗАДАЧА 2

Определить рыночную стоимость объекта недвижимости затратным методом:

- размер земельного участка – 1680м.кв.

- стоимость 1м.кв. – 7920 руб.

- стоимость СМР 1991г. – 1560 тыс. руб.

- К1-1,08; К2 – 1,2; К3-1,13; К4-1,003

- индекс перевода цен – 9,05

- предпринимательский доход – 15%

- внешний износ – 14%

- функциональный – 8%

- данные о физической износе представлены в таблице

Т а б л и ц а

Наименование конструктивного элемента задания	Удельный вес конструктивных элементов здания, %	Степень износа конструктивного элемента, %
1 Земляные работы	1,5 – 20738т.р. * 0,015 = 311	-----
2 Фундаменты	6,0 – 20738 * 0,06 = 1244	12 – 1244* 0,12=149
3 Каркас	1,0 – 20738 * 0,01= 207,3	10 – 207,3 * 0,1 = 20,73
4 Стены	33,0 20738 *0,33 =6844	18 6844 * 0,18 =1232
5 Перекрытия и покрытия	16,5 20738 * 0,165 =3422	40 3422*0,4= 1369
6 Перегородки	----	----
7 Кровля	7,5	35
8 Лестницы	----	----
9 Полы	9,0	20
10 Окна и витражи	5,0	20
11 Двери	2,0	20
12 Внутренняя отделка	8,0	10
13 Наружная отделка	1,5	10
14 Прочие работы	9,0	20
Всего	100 Востанов. Стоим. 20738т.р.	Физич. Износ !!!

РЕШЕНИЕ

1. Рзем = 1680т.р. * 7,92т.р. = 13305,6т.р.

2. Восстановительная стоимость

Фв = 1560т.р. * 1,08 * 1,2 * 1,13 * 1,003 * 9,05

= 20738т.р.

3. Совокупный износ

Ис = (20738 * 0,14) + (20738 * 0,08) + (…!!!…) =

4. Р зд =

5. Р об =

ЗАДАЧА 3

Определить рыночную стоимость (Роб) коттеджа с сауной и подземным гаражом. При анализе была выявлена информация по сопоставимым объектам:

1. Объект продан в этом году по цене 2900 тыс. Р., имеет сауну и бассейн;

2. Объект продан год назад за 2600 тыс. Р., имеет подземный гараж;

3. Объект продан в этом году за 3000 тыс. Р., имеет бассейн и подземный гараж ;

Установлено, что сауна стоит 50 тыс. р.; бассейн 60 тыс. р., гараж – 90 тыс. р.

Прирост стоимости составляет 10 % в год.

Решение приведено в таблице 1.

Таблица 1

Расчет стоимости объекта

Характеристика	Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3
Цена, тыс. р.	?	2900	2600	3000
Цена, откорректированная на время	-	2900	26001,1= 2860	3000
Сауна	есть	–	+50	+50
Бассейн	нет	–60	–	–60
Подземный гараж	есть	+90	–	–
Итого корректировок		+30	+50	–10
Откорректированная цена	2957	2930 2	2910 1	2990 3

Поскольку откорректированные цены несколько отличаются друг от друга, нужно рассчитать средневзвешенную цену. Наибольший вес придается тому объекту, который по своим параметрам является наиболее близким к оцениваемому. Степень близости можно оценить с использованием метода экспертных оценок или так называемого интуитивного взвешивания. При этом во внимание принимаются следующие обстоятельства:

• количество поправок (чем больше поправок, тем меньше вес объекта);

• величина поправок (чем больше абсолютное значение поправки, тем меньше вес объекта);

• значимость поправок – определяется назначением объекта и индивидуальными предпочтениями пользователя. Например, поправка на отсутствие наиболее значимого элемента может снизить весовой коэффициент объекта существеннее, чем несколько незначительных поправок. В частности, к наиболее значимым относится поправка на время более одного года.

Весовые коэффициенты при применении экспертного метода могут устанавливаться:

• в процентах или долях единицы (чем выше степень похожести объекта-аналога, тем ближе его весовой коэффициент к 100 % или единице);

• в баллах (чем выше степень похожести объекта-аналога, тем выше его балл).

Предположим, что в данном примере все характеристики объекта имеют равное значение для пользователя. Количество поправок одинаково во всех объектах-аналогах, но объект № 2 имеет существенную поправку на время. Следовательно, именно объекту № 2 присваивается наименьший весовой коэффициент (балл по трехбалльной системе) – 1. Из двух оставшихся объектов-аналогов третий имеет наименьшую сумму корректировок, следовательно этому объекту присваиваем максимальный весовой коэффициент (балл) – 3, а объекту № 1 – 2. Тогда средневзвешенная рыночная цена (Р_срс) определяется по формуле:

Р_срс = , (2)

где р₁, р₂, р₃ – откорректированные цены соответственно 1-го, 2-го и 3-го объектов-аналогов; к₁, к₂, к₃ – весовые коэффициенты (баллы) объектов-аналогов.

Отсюда стоимость объекта:

Р_срсп = = 2957 тыс. р.

ЗАДАЧА 2

Определить рыночную стоимость базы отдыха, которая включает 8 летних домиков, 1 жилой корпус на 10 номеров, здание кафе, пляж, бассейн.

При анализе была выявлена информация по сопоставимым объектам: