19 Вопрос. Методы оценки земель

На основе приведенных принципов в мировой практике земельных отношений, прежде всего рыночных, сложились методы оценки земли. Эти методы базируются в основном на трех подходах; во-первых, оценке сравнимых продаж, во-вторых, оценке на основе затрат, и в-третьих, на оценке с точки зрения капитализации доходов. При проведении оценки земель посредством названных подходов обычно применяются следующие методы [10]:

-затратный;

-прямого сравнительного анализа продаж;

-капитализации доходов;

-соотнесения;

-экстракции;

-остатка для земли.

Затратный метод основан на том, что инвестор, проявляя благоразумие, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего земельного участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству здания в приемлемый период времени. Данный метод может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить стоимость и износ объекта при условии относительного спроса и предложения на рынке недвижимости.

Метод сравнительного анализа продаж подразумевает то, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, базируются на информации об аналогичных сделках. Метод основывается на принципе замещения и предполагает, что благоразумный покупатель заплатит за выставленную на продажу недвижимость сумму не большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Метод капитализации дохода основан на принципе ожидания и утверждает, что типичный инвестор приобретает недвижимость в ожидании будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как способность приносить доход в будущем.

Метод соотнесения фактически является модификацией метода сопоставления аналогов. Он применяется для сравнения цен продаж сопоставимых объектов недвижимости путем разнесения общей цены продажи между двумя ее основными частями; собственно земельным участком и обустройством.

Метод экстракции фактически является разновидностью метода соотнесения и также предусматривает выделение вклада улучшений из общей цены продажи недвижимости. Однако он применяется обычно для территорий, где вклад улучшений в полную стоимость недвижимости невелик.

Метод остатка для земли основан на том, что для определения стоимости земли определяется стоимость всего объекта недвижимости и из нее затем вычитается стоимость воспроизводства расположенных на нем зданий и сооружений.

20 Вопрос.

Плодородие почв

Важнейшим качественным свойством земли как главного средства производства в сельском хозяйстве является плодородие почвы, которое рассматривается как способность земли удовлетворять потребности растений в необходимых питательных веществах и влаге.

Плодородие земель обусловлено, с одной стороны, физическими, химическими и биологическими свойствами почвы (естественное плодородие), с другой экономическими факторами. Оба вида плодородия являются самостоятельным предметом оценки.

В настоящее время развивают следующие виды плодородия: естественное, искусственное, экономическое, абсолютное и относительное.

Естественное плодородие создается в результате длительного почвообразовательного процесса, происходящего в пределах климатических условиях. Оно определяется физическими, химическими и биологическими свойствами почвы. Очевидно, что естественное плодородие различных участков земли неодинаково. Кроме того, доступность питательных веществ для растений на разных участках различно. Таким образом, запасы питательных веществ в почве еще не определяют их фактического использования растениями, а характеризуют лишь потенциальное плодородие, в отличие от действительного, которое определяется количеством питательных веществ, доступных растениям.

Задача земледелия состоит в создании условий для перехода находящихся в почве питательных веществ в доступную для растений форму, а при их недостатке - создать их вновь. Для этого вносят удобрения, подбирают сорта, способные лучше использовать природное плодородие почв и т.п.

Вновь созданное плодородие почв называется искусственным. Естественное и искусственное плодородие в совокупности составляют экономическое плодородие. Таким образом, экономическое плодородие создается трудом и не существует помимо его. Следовательно, при использовании земли необходимо учитывать не только ее естественные свойства, но и вложенные затраты средств и труда. Это означает, что плодородие может выступать как абсолютное и относительное.

Абсолютное плодородие почвы характеризуется урожайностью с единицы земельной площади. Чем выше абсолютное плодородие, тем выше урожайность сельскохозяйственных культур. Однако, натуральные показатели не дают полной характеристики и не отражают затрат труда.

Относительное плодородие характеризуется количеством получаемой продукции на единицу затрат. Количество продукции, отнесенное к равным производственным затратам, характеризует плодородие участка земли.

Для определения уровня плодородия почвы, а так же для изучения земельных ресурсов в целях их наиболее эффективного и рационального использования возникает необходимость выполнения специальных земельно-оценочных работ.