Тема 14. Организационно-экономические основы аренды (концессии) предприятия
Основные понятия и тезисы. По договору аренды предприятия, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс для осуществления предпринимательской деятельности.
Выделение договора аренды предприятия в самостоятельный вид типа договора аренды обусловлено особенностями предмета этого вида договора аренды. Предприятие как имущественный комплекс используется для осуществления предпринимательской деятельности. В его состав входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь и другие входящие в состав предприятия основные средства, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Имуществом предприятия являются и принадлежащие ему права требования. По договору аренды предприятия на арендатора переводятся и долги предприятия как субъекта права. По договору аренды предприятия передается не просто имущественный комплекс, а работающее предприятие. Его деятельность не прекращается ни в момент заключения договора аренды предприятия, ни в момент его передачи, ни после ее. По истечении срока аренды предприятия оно не становится собственностью арендатора и возвращается арендодателю
Сторонами по договору аренды предприятия могут быть только субъекты предпринимательской деятельности: индивидуальные предприниматели и юридические лица любых форм собственности. Организационная аренды предприятия представлена на схеме 14.1.
Схема 14.1. Организация аренды (концессии) предприятия
Предметом договора аренды предприятия может быть предприятие в целом, как имущественный комплекс. Его часть может быть предметом рассматриваемого договора лишь в том случае, если она образует объект, используемый как технологически целый имущественный комплекс, например, филиал предприятия. Любое другое сочетание имущества предприятия не может быть предметом договора аренды предприятия.
По характеру арендной платы различают договоры аренды:
с постоянной арендной платой;
с переменной арендной платой;
с пересматриваемой арендной платой;
с индексированной арендной платой;
с процентной арендной платой.
По характеру распределения расходов между владельцем и арендатором:
аренда на основе валовой ренты, когда все расходы несет владелец;
аренда на основе чистой ренты, когда все расходы несет арендатор.
По времени действия договора аренды делятся на: помесячные, краткосрочные (до 5 лет) и долгосрочные (свыше 5 лет).
Различают следующие типы арендной платы: контрактную, рыночную, превышающую, процентную и сверхарендную.
Контрактная арендная плата - это фактический арендный доход, соответствующий конкретному договору аренды.
Рыночная арендная плата - это арендный доход, который с наибольшей вероятностью будет получен на открытом рынке. Он определяется текущими ставками, которые предлагаются и запрашиваются для сравнимых объектов на момент оценки. Рыночную аренду иногда называют экономической арендой. Рыночная арендная плата используется при оценке полного права собственности, при оценке будущих проектов, в случае занятия площади самим владельцем. Контрактная арендная плата используется для оценки частичных прав собственности.
Превышающая арендная плата - это сумма, на которую конкретная арендная плата превышает рыночную на момент оценки. Превышающая арендная плата возникает за счет определенных преимуществ собственности на момент оценки, поэтому она рассчитывается отдельно и капитализируется в стоимость с учетом более высокого риска по более высокой норме. Иногда превышающую арендную плату относят к компонентам стоимости, не связанным с недвижимостью, так как она есть результат арендного договора, а не работы самой недвижимости.
Процентная арендная плата - основывается на определенном проценте от бизнеса. Вероятность ее получения связана с обстановкой на рынке того бизнеса, который арендует недвижимость.
Сверхарендная плата - это процентная аренда, выплачиваемая сверх оговоренной в договоре минимальной ставки арендной платы. Эту арендную плату не следует путать с превышающей арендной платой.
Основным условием договора аренды является размер арендной платы. В мировой практике используется простой и понятный способ исчисления арендной платы в виде процента от стоимости передаваемого в аренду имущества (арендного процента). Так, если сдается в аренду имущественный комплекс предприятия стоимостью 2 млрд. руб. и стороны согласились установить арендный процент, равный пяти процентам, то годовой размер арендной платы (АП) составит 100 млн. руб. Арендная плата, исчисленная таким образом, имеет фиксированный характер. Арендодатель остается владельцем сданного в аренду имущества, если оно не будет выкуплено арендатором. Он несет юридическую ответственность, если имущество будет использовано в противозаконных целях (например, для выпуска запрещенной законом продукции). Поэтому в договоре аренды оговаривается, что арендатор обязуется не производить запрещенную законом продукцию и не вести противозаконную экономическую деятельность. Стоимость передаваемого в аренду имущества устанавливается на момент передачи с учетом фактического физического и морального износа. Это отряжается в акте передачи имущества, прилагаемом к договору аренды. В этом акте перечисляются по отдельности все единицы передаваемого в аренду имущества. Срок аренды устанавливается по соглашению сторон, но в зависимости от долговременных целей арендодателя и арендатора он может быть рассчитан. Так, если арендатор имеет цель выкупить арендуемое имущество, то срок аренды должен быть достаточным (не менее 10-15 лет), чтобы за время действия договора аренды он мог это сделать. В свою очередь арендодателю выгоднее сдавать имущество в аренду на полный амортизационный срок.
Арендодатель может поставить условие выплаты ему арендной платы (полностью или частично) производимой арендатором продукцией или закупки у арендатора согласованного в договоре объема его продукции. Арендатор является собственником производимой продукции и выручки от ее реализации. Все имущество, приобретаемое за счет собственных средств, является собственностью арендатора (юридического лица). Арендную плату арендатор выплачивает из получаемой прибыли (дохода). Однако арендный процент должен быть «привязан» к стоимости передаваемого в аренду предприятия как имущественного комплекса, а не к прибыли (доходу) арендатора.
Под концессией понимается договор, заключаемый уполномоченным государственным органом (в соответствии с законодательством, республиканский орган государственного управления по вопросам сельского хозяйства и продовольствия Республики Беларусь, местные Советы депутатов, местные исполнительные и распределительные органы в соответствии с их компетенцией) о передаче на возмездной основе на определенный срок права пользования имуществом, находящимся в собственности предприятия. Сторонами в концессионном договоре выступают: с одной стороны - уполномоченный государственный орган (концессионный орган); с другой стороны - национальные инвесторы, в том числе: юридические лица частной формы собственности либо (и) юридические лица, в имуществе которых доля государства составляет не более 25 процентов, или (и) иностранные инвесторы (концессионеры).
Следует различать: полный концессионный договор; концессионный договор о разделе продукции; концессионный договор об оказании услуг (выполнении работ).
Под полным концессионным договором понимается концессионный договор с сохранением за концессионером права собственности на произведенную им продукцию. При этом если иное не определено в концессионном договоре, концессионер уплачивает все установленные законодательными актами Республики Беларусь налоги и другие обязательные платежи. Под концессионным договором о разделе продукции понимается концессионный договор, согласно которому, произведенная в соответствии с договором продукция делится между концессионером и реорганизуемой организацией в порядке и размерах, определяемых концессионным договором. При этом концессионер в соответствии с условиями договора полностью или частично освобождается от уплаты налогов и других обязательных платежей, установленных законодательными актами Республики Беларусь, в связи с передачей права собственности на часть произведенной им продукции. Под концессионным договором об оказании услуг (выполнении работ) понимается концессионный договор, в силу которого право собственности на произведенную в соответствии с договором продукцию передается реорганизуемой организации. Концессионер за оказанные им услуги (выполненные работы) получает вознаграждение.
Концессионер определяется посредством проведения конкурсов или аукционов. Заключение концессионных договоров без проведения конкурса или аукциона допускается лишь в случаях, когда поступила единственная заявка. Конкурс или аукцион для заключения концессионного договора проводится концессионным органом. Концессионный орган создает конкурсную или аукционную комиссию. В состав конкурсных и аукционных комиссий должны входить представители органов государственного управления и независимые эксперты (возможно участие иностранных экспертов). Объявления о конкурсах или аукционах публикуются в республиканской печати и (или) для привлечения к участию в конкурсе или аукционе иностранных инвесторов - в иностранных периодических зданиях не позднее, чем за шесть месяцев до установленного срока подачи заявок на участие в конкурсе или аукционе. Для участия в конкурсе или аукционе инвестор представляет в концессионный орган письменную заявку, содержащую следующие основные данные:
место нахождения юридического лица - инвестора (место жительства физического лица) и его участников (для открытого акционерного общества - акционеров, владеющих 5 и более процентами акций общества) или собственников (учредителей);
сведения, подтверждающие опыт и возможности инвестора по техническому и организационному обеспечению выполнения концессионного договора;
сведения, подтверждающие опыт и возможности инвестора по необходимому финансовому обеспечению концессионного договора;
подтверждение уплаты сбора за участие в конкурсе или аукционе.
Концессионный договор в качестве обязательных условий включает в себя указание на:
срок действия концессионного договора (до 99 лет);
виды деятельности, осуществляемой в соответствии с договором концессии;
права сторон по принятию решений, связанных с выполнением договора;
обязательства концессионного органа перед концессионером по выдаче ему разрешительных документов, необходимых для осуществления предусмотренной договором деятельности;
право собственности на произведенную продукцию и полученную прибыль (доходы);
обязанность концессионера соблюдать трудовое законодательство Республики Беларусь и правила техники безопасности;
обязанность концессионера соблюдать законодательство Республики Беларусь в области охраны окружающей среды и рационального использования природных ресурсов;
порядок проверки деятельности концессионера;
ответственность сторон договора.
Платежи за переданное в концессию предприятие устанавливаются в совокупности за все объекты, входящие в состав имущественного комплекса. Платежи за объект концессии идут на погашение долгов организации или вносятся в местный бюджет.
Контрольные вопросы по теме
1. Какие отличительные признаки аренды предприятия?
2. Какой механизм аренды предприятия как имущественного комплекса?
3. Какие виды арендной платы Вы знаете?
4. Что такое концессия предприятия и ее виды?
Темы рефератов
1. Опыт аренды (концессии) предприятий в зарубежных странах.
2. Организация управления арендованным предприятием.
3. Механизм арендных платежей.
Задачи для самостоятельной работы
Задача 14.1. Какова текущая стоимость арендных платежей, поступающих в конце каждого года в размере 1000 долл. на протяжении 7 лет при ставке дисконта 10%.
Задача 14.2. Ежемесячные платежи по аренде поступают в начале каждого месяца в размере 2000долл. Какова будущая стоимость платежей к концу 11 месяца при ставке дисконта 10%.
Методика расчета показателей
1
.
Расчет будущей стоимости арендных
платежей, определяется по формуле:
(1 + r)n+1
FV = PMT* ———— -1 ,
r
где РМТ - размер арендных платежей, ден. ед.; r- ставка дисконта.
2. Расчет текущей стоимости арендных платежей, определяется по формуле:
1-1 / (1 + r)n
РV = PMT * ————.
r