Девелопер

В классическом понимании девелопер — предприниматель, который получает прибыль от «ведения» проекта. Ему дается задание вложить средства в строительство некоего объекта с целью извлечения максимальной прибыли. От того, насколько грамотно он решит эту задачу, будет зависеть его собственная прибыль. Что именно, где именно и как именно построить, решает девелопер. Естественно, он делает это не сам, а точно так же нанимает заказчика, проектировщика, подрядчика и т.д.

«В процессе своей работы девелопер решает спектр задач, он «ведет» всю стройку от начала и до конца, просчитывает ее «перспективность», доходность, нанимает брокеров, которые займутся продажей, разрабатывает концепцию объекта и продумывает его позиционирование на рынке. На сдаче дома обязанности девелопера не заканчиваются, он создает управляющую компанию и занимается эксплуатацией объекта», — говорит Ирина Завьялова, исполнительный директор центра недвижимости «Северная Казна».

Девелоперская схема для отечественного рынка пока еще новая. За рубежом она хорошо развита, у нас же к этому только приходят. Поэтому, по словам специалистов, девелоперов чаще всего нанимают не на весь процесс строительства, как положено, а только, например, до этапа сдачи дома.

«Определенная проблема заключается в том, что в русском языке нет аналога слову «девелопер», — продолжает Ирина Завьялова, — по крайней мере такого, который способен в полном объеме передать значение этого термина, как его понимают на западе. Поэтому в ряде случаев девелопер у нас приравнивается к заказчику-застройщику или организатору проекта. Правильнее же назвать его лицом, не организующим, а «продвигающим» проект. Это очень важный нюанс. Далеко не каждый застройщик настолько четко продумывает концепцию дома, чтобы в последующем было легко реализовать квартиры и офисы в нем. Многие берут обычный проект, стараются его быстрее построить и дороже продать, однако не всегда удается попасть «в десятку» и вписаться в существующий потребительский спрос».

Застройщик может построить дом повышенной комфортности в неудачном районе — по соседству с тесно стоящими «хрущевками», «бараками» или гаражами. В результате возникают большие проблемы с реализацией, ведь современному искушенному покупателю не нужен такой «комфорт». Девелопер же никогда не строит наобум. Он получает свой хлеб за то, что создает такие объекты недвижимости, которые в итоге будут востребованы у покупателей.

Взаимодействие

В идеале схема взаимоотношений участников строительства выглядит следующим образом. Инвестор (или застройщик-собственник земли), не являясь специалистом в области строительства, нанимает заказчика-застройщика, который, обладая необходимыми кадровыми, материальными ресурсами, а также всеми разрешительными документами, представляет интересы инвестора во взаимоотношениях с генпроектировщиком, генподрядчиком и органами власти.

Однако на практике может быть по-другому. Иногда одно и то же юридическое лицо совмещает в себе разные функции, например является одновременно заказчиком-застройщиком и генподрядчиком.

Также на рынке существуют крупные компании, которые можно назвать корпорациями. В их структуру может входить ряд дочерних фирм, специализирующихся на конкретном виде деятельности, связанной со строительством. «В таких группах компаний на одну из фирм оформляется земельный участок, другая выступает инвестором, третья занимается проектированием, четвертая строит и так далее. У наиболее крупных участников рынка имеются даже собственные производства по изготовлению строительных материалов, например бетонные заводы, пилорамы, фабрики окон и дверей и т.д.», — рассказывает Ирина Завьялова.

«Чем больше компания, тем выше ее интерес сосредоточить весь строительный цикл в своих руках. Кадровые и материальные ресурсы крупных фирм позволяют выполнять большую часть функций участников строительного процесса. Однако для оптимизации налогообложения, как правило, применяется «разбивка» на отдельные юридические лица. Официально они могут быть даже не связаны между собой, так как в ряде случаев показывать принадлежность какой-то мелкой строительной фирмы к известной компании бывает невыгодно. Кстати, среди «дочек» корпорации тоже может быть определенная конкуренция», — отмечает Алексей Силиванов.

Тем не менее брэнд, который широко рекламируется и под вывеску которого привлекаются покупатели, обычно один. В сознании простого потребителя это и есть тот самый «застройщик», которому можно либо доверять, либо нет.

От того, насколько слаженно взаимодействуют все участники строительного процесса, зависит и скорость, и качество возведения дома. Корпорации в этом отношении могут иметь преимущество: когда сложная процедура строительства осуществляется внутри, по сути, одной компании, то все идет по налаженной и понятной для всех схеме и участникам процесса легко и просто «договориться» между собой.