2. Организация системы технической эксплуатации жилищного фонда города

Жилищные эксплуатационные организации независимо от ведомственной принадлежности и формы собственности обязаны осуществлять:

- техническое обслуживание – комплекс ежегодно проводимых с установленной периодичностью профилактических мероприятий, обеспечивающих безотказное функционирование зданий и всех его помещений. К мероприятиям технического обслуживания относятся работы по обеспечению нормативных режимов и параметров, регулированию и наладке инженерного оборудования и систем здания, контролю и учету технического состояния элементов здания и благоустройства придомовой территории, выявлению появившихся в них неисправностей, устранению в процессе контроля мелких неисправностей, мероприятия по подготовке к сезонной эксплуатации, аварийно-диспетчерское обслуживание;

- текущий ремонт – комплекс работ по поддержанию установленных эксплуатационных показателей здания (элемента). К текущему ремонту относятся плановые профилактические ремонты, устранение текущих дефектов конструкций, ремонт инженерного оборудования, кровли, подвалов, фасадов, мест общего пользования;

- капитальный ремонт – комплекс работ по замене или восстановлению изношенных элементов, улучшению эксплуатационных качеств зданий. Мероприятия капитального ремонта должны обеспечить безотказное функционирование здания в следующий межремонтный период при выполнении технического обслуживания и текущего ремонта;

- санитарное содержание – комплекс мероприятий, обеспечивающих необходимые санитарно-гигиенические требования к содержанию помещений зданий и придомовой территории, включающих уборку помещений зданий и придомовой территории, вывозку бытового мусора и снега, уход за зелеными насаждениями, дезинфекцию, дератизацию помещений и другие работы.

Исходя из этого, основными задачами жилищно-эксплуатационных организаций в области технического обслуживания зданий являются:

• прием вновь построенных и после капитального ремонта зданий в эксплуатацию в соответствии с проектно-сметной документацией (представитель жилищно-эксплуатационной организации (ЖЭО) является членом приемочной комиссии). При приеме должны быть выявлены недоделки и дефекты строительства и капитального ремонта, которые должны быть устранены силами и средствами строительных и ремонтных организаций;

• подготовка зданий к эксплуатации и их заселение;

• проведение осмотров зданий с целью определения состояния конструкций и инженерного оборудования;

• санитарное содержание, включающее очистку территории домовладений, уборку мест общего пользования, сбор и вывоз бытовых отходов;

• подготовка к зимней эксплуатации;

• устройство и содержание детских и спортивных площадок, мест отдыха и других сооружений дворового благоустройства.

Работы по техническому обслуживанию зданий осуществляются на договорных условиях. Заказчик имеет право заключить договор с жилищной организацией любой формы собственности и ведомственной принадлежности, а также с физическими лицами. В качестве заказчика может выступать собственник жилья; собственники могут объединяться в товарищества собственников жилья (ТСЖ), жилищные кооперативы (ЖК) или другие потребительские кооперативы (ПК); от лица собственников может выступать управляющая компания (УК). Собственник жилья самостоятельно заключает договор на выполнение работ по техническому обслуживанию принадлежащего ему объекта с поставщиком жилищных услуг.

В данном случае интересы собственников представляют юридические лица – объединения собственников – ТСЖ, ЖК или ПК.

При такой форме организации управления собственники жилого дома заключают договор с управляющей компанией, которая берет на себя обязанности по управлению домом.

Комплекс работ по техническому обслуживанию зданий включает в себя работы по немедленному устранению неисправностей, выявленных при плановых технических осмотрах, а также работы по подготовке зданий к сезонной эксплуатации.

При осмотрах зданий выполняются следующие работы по техническому обслуживанию, относящиеся к основному производственному процессу:

- смена прокладок в водопроводных кранах;

- мелкий ремонт теплоизоляции;

- устранение течи в трубопроводах и отопительных приборах;

- протирка лампочек и смена перегоревших лампочек;

- мелкий ремонт электропроводки;

- проверка наличия тяги в вентиляционных каналах и др.

При подготовке зданий к сезонной эксплуатации к основному производственному процессу относятся следующие виды работ:

- утепление оконных и балконных проемов;

- замена разбитых стекол;

- ремонт, регулировка и испытание систем водоснабжения и центрального отопления, консервация поливочных систем;

- ремонт и постановка пружин на входных дверях;

- заделка продухов в цоколях зданий;

- ремонт и укрепление входных дверей;

- расконсервирование поливочной системы;

- снятие пружин на входных дверях;

- консервация системы отопления;

- открытие продухов в цоколях и вентиляция чердаков;

- осмотр кровель, фасадов и полов в подвалах;

- укрепление воронок, колен и звеньев водосточных труб.

К вспомогательному производственному процессу при выполнении работ по техническому обслуживанию зданий относятся:

- изготовление инструментов, приспособлений, средств механизации и автоматизации производимых работ;

- изготовление запасных частей для ремонта оборудования зданий;

- производство жилищной организацией всех видов энергии (сжатого воздуха, азота и т.д.);

- заготовка необходимых для производства работ материально-технических ресурсов.

Обслуживающие производственные процессы при выполнении работ по техническому обслуживанию зданий включают в себя:

- обеспечение необходимого фронта работ, закрытие или ограничение движения, снятие напряжения с контактной сети, отключение агрегатов, подготовка участка работ, договоренность и с жильцами, освобождение рабочего места от посторонних предметов и т.д., а также своевременная выдача технической и технологической документации, путевых листов, нарядов, заданий;

- доставка на рабочие места предметов труда и рабочих, передвижение средств и предметов труда по фронту работ, технологическое перемещение машин и механизмов, доставка и поддержание в исправности инструмента, приспособлений, оргтехоснастки;

- доставка, текущее складирование, необходимое пополнение материалов, деталей, заготовок, запасных частей;

- содержание в исправности всего основного и вспомогательного оборудования (в т.ч. передвижных мастерских, электростанций, сетевых и др. автовышек, компрессоров, испытательных станций и т.д.);

- контроль качества и количества выполненной работы, а также двухсторонней связи рабочих мест и управленческого звена, сигнализации и т.п.;

- организацию сдачи выполненных работ заказчику.

Основной производственный процесс по техническому обслуживанию зданий делится на стадии.

Подготовительная (заготовительная) стадия предназначена для подготовки рабочего места и самого рабочего к выполнению основного процесса. В жилищном хозяйстве у большинства рабочих нет стационарного рабочего места. Для основной массы работников жилищно-эксплуатационной организации зоной трудовых действий являются внутренние инженерные сети зданий, квартиры, домовое оборудование, лестничные клетки, шахты мусоропроводов, внутридворовые зеленые насаждения. В этих условиях важно для каждой группы рабочих обеспечить такое оснащение рабочих мест, которое отвечало бы всем требованиям, предъявляемым к организации рабочих мест, так как от организации рабочего места, от его оснащения всем необходимым в большой степени зависит эффективность и качество работ по техническому обслуживанию зданий. Рабочий, приходя на рабочее место, должен иметь при себе весь необходимый инструмент.

К преобразующей (обрабатывающей) стадии относится непосредственное выполнение всех вышеперечисленных работ по техническому обслуживанию зданий.

Заключительная (сборочная) стадия – это, например, испытание систем водоснабжения и центрального отопления при подготовке к сезонной эксплуатации зданий и т.п.

Для своевременного устранения отказов оборудования, выполнения аварийных непредвиденных работ и заявок населения, а также для оперативного управления процессом технического обслуживания зданий в жилищном хозяйстве функционирует сеть аварийных и диспетчерских служб.

Объединенные диспетчерские службы (ОДС) создаются в жилых микрорайонах для контроля работы инженерного оборудования жилых домов и выполнения заявок населения по устранению мелких неисправностей и повреждений домового оборудования. Кроме того, в задачи ОДС входит принятие оперативных мер по обеспечению безопасности граждан в местах аварийного состояния конструкций зданий, своевременной уборке территорий домовладений, очистке кровель от снега и наледи.

ОДС осуществляет контроль работы инженерного оборудования, отслеживая параметры его работы путем телеизмерения или телеконтроля.

Работа ОДС осуществляется круглосуточно. ОДС регистрирует работу инженерного оборудования в соответствующих журналах и немедленно устраняет мелкие неисправности либо сообщает о них в аварийную службу.

Аварийно-ремонтная служба (АРС) является специальной службой, выполняющей работы по ликвидации аварий и неисправностей внутридомовых сетей и оборудования водопровода, канализации, горячего водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения. АРС создаются для оперативного устранения крупных повреждений, отказов, аварий конструкций и инженерного оборудования жилых зданий, сетей и объектов, обеспечения нормального функционирования и восстановления жилого фонда.

Объектами обслуживания аварийной службы являются жилые дома, общественные здания, расположенные на территории района, независимо от форм собственности. Структура аварийной службы комплектуется исходя из объема и технического состояния обслуживаемого жилищного фонда. В обязанности аварийной службы входит устранение аварийных повреждений систем водопровода, отопления и канализации, находящихся в собственности или на обслуживании жилищных организаций, обслуживаемых аварийной службой.

При поступлении сигналов об аварии или повреждении обслуживаемых систем аварийная служба жилищного хозяйства обязана сообщить об этом в аварийные службы соответствующих специализированных коммунальных предприятий и проконтролировать выполнение ими необходимых работ по ликвидации аварий.

Персонал и материальная часть АРС должны постоянно находиться в полной готовности, обеспечивающей немедленный выезд аварийных бригад к месту аварий в любое время суток.

Санитарная очистка, уборка, вывоз отходов, а также уход за зелеными насаждениями и элементами внешнего благоустройства занимают большую долю трудовых и денежных затрат по эксплуатации и содержанию жилищного фонда. Жилищные организации обязаны убирать тротуары, примыкающие к жилым зданиям, территорию дворов и внутриквартальных проездов.

Жилищно-эксплуатационные организации обязаны организовывать сбор твердых и жидких отбросов, которые вывозят специализированные городские (районные) автохозяйства по договорам с домохозяйствами. Крупногабаритные отходы, старая мебель, велосипеды, остатки от текущего ремонта квартир и т.п. должны собираться на специально отведенных площадках или в бункеры-накопители и по заявкам организаций по обслуживанию жилищного фонда вывозиться мусоровозами для крупногабаритных отходов или обычным грузовым транспортом.

Для сбора мусора домохозяйства должны иметь специально оборудованные площадки, урны и уборочный инвентарь. Контейнеры для мусора – собственность спецавтохозяйств.

Организации по обслуживанию жилищного фонда или на договорных началах – специализированные организации обеспечивают сохранность и надлежащий уход за зелеными насаждениями на территории домовладений.