33.Методы определ-я рыноч. Ст-сти объекта недвиж-сти (затрат. Метод, сравн-я продаж, капит-ции дохода).

Затрат. подход рассматр-ет ст-сть имущ-ва с т.зр. понесенных издержек на его функц-ние. Он основывается на возмож-сти инвестора приобрести объект собст-сти, исходя из того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму чем та. В к-ю обойдется получ-е соотв-щего участка под застройку и возведение аналогич-го по назнач-ю и кач-ву объекта. Вкл-ет след. методы: накопление активов (метод расчета баланс. ст-сти); расчет полной восстановит. ст-сти; расчте ст-сти расчет ликвидац. ст-сти. Алгоритм затрат. метода оценки: 1) рассчит-ся ст-сть зем. участка; 2) определ-ся полная восстановит. ст-ть (опред-ся издержками в тек. ценах на строит-во точной копии оцениваемого п/п. с примен-ем таких же архитек. реш-й, строител. конструкций) и ст-сть замещ-я (определ-ся издержками в тек. ценах на строит-во объекта, имеющего с оцениваемым эквивалент. полезность, но построенном в нов. архитек. стиле); 3) производится расчет всех видов износа (физ., функц., внешний); 4) вычитается полный износ из ст-сти возмещ-я с целью получ-я ст-сти здания и сооруж-я; 5) производится суммир-ние ст-сти зем. уастка, ст-сти зданий и сооруж-й и ст-сти работ по благоустр-ву.Сравнител. подход базир-ся на информации о недавних сделках с аналогич. объектами на рынке и сравнения с аналогом. Этапы оценки: изуч-ся состояние и тенденции разв-я рынка недвиж-сти (источники инф-ции: собств. досье оценщика, интернет, нотариус, итотеч. банки, страх. компании); 2) проверка информации по объектам-аналогом; 3) вносятся поправки; 4) согласовываются скорректир. цены объектов-аналогов и выводится итог. величина.Метод капитализации заключ-ся в расчете тек. ст-сти буд. доходов, полученных от исп-ния объекта с пом. коэф-та капитализации. Коэф-нт кап-ции – это делитель, к-й примен-ся для преобразования величины прибыли или денеж. потока за один период времени в показ-ль ст-сти (ст-сть объекта=периодич. доход, приносимый объектами/коэф-нт капит-ции). Дан. метод примен-ся в случаях, когда имеет достаточ. кол-во данных для оценки дохода, доходы явл. стабильными, когда тек. доходы будут приблиз-но равны будущим. Метод капит-ции не примен-ся если отсутствует инф-ция о рыноч. сделках, объект еще не построен. Этапы метода: 1) анализ-ся фин. отчетность и проводится ее нормализация; 2) выбор величины прибыли, к-я будет капитализирована; 3) расчет ставки капит-ции; 4) определ-е предварител. величины ст-сти; 5) проведение поправок на наличие нефункц-щих активов; 6)проведение поправок на контр-й или неконтр-й хар-р оцениваемой доли, поправок на недостаток ликвидности.

34.Оценка земель с/х назнач-я, законодательство рф о земле.

Оц-ка зем. участков с/х назнач-я произв-ся исходя из их разрешенного неистощенного и наиболее эф. исп-ния с учетом особ-стей раянирования тер-рии. Ст-сть зем. участков с/х назнач-я определ-ся на основе оц-ки входящих в его состав с/х угодий, земель, занятых зд. и сооруж-ми, земель, занятых внутрихоз. дорогами, замкнутыми водоемами,древесно-кустраник. раст-стью.С/х угодья и замкнут. водоемы,к-е м. исп-ся в предпр-й. деят-ти оц-ся методом срав-я продаж и кап-ции.Земли, занятые зд. и сооруж-ми оц-ся методами для оц-ки застр-х уч-в (затрат. подход).Земли под хоз. постройками оц-ся как с/х угодья. При оц-ке р-й ст-сти с/х угодий следует учит-ть плодородие земел. участка и экологич. факторы. При оц-ке методом капитализации сущ-т особ-ти расчета зем ренты: она рассч-ся как разность между ВД и затратами на ведение с/х пр-ва с учетом прибыли предпр-ля. ВД=Норматив. урож-ть с/х кул-ры * рыноч. цену кул-ры. Норматив. урож-ть опред-ся плодородием зем. уч-ка, к-я измер-ся в баллах бонитета.Выбор осн. и сопутств-х с/х кул-р, по к-м проводится расчет зем. ренты, осущ-ся из набора кульур, типичных для месторасполож-я зем. уч-в. Материал. изд-ки на пр-во прод-ции с/х опред-ся на основе тех карт. Расчет изд-к в денеж. выражении осущ-ся исходя из слож-ся в районе располож-я зем. уч-ка рын. цен. При расчете ВД с пашни м.б. учтена возмож-ть получ-я нескольких урожаев в теч-е 1 сезона. При расчете ВД сенокосов и пастбищ исходят из их норматив. урож-ти. Норм урож-ть оперед-ся ее пересчетом в ц к.ед. (1 ц к.ед.=1 ц овса).При этом величина ВД опреде-ся на основе рын цены овса. При расчете ВД от многолет. насажд-й исходят из периодич-ти плодоношений и норм урож-ти.Нужно учитывать возраст мног насажд-й,сорт. состав,возмож-ть получ-я дохода от допол. прод -ции,получ-й с междурядьев садов и виноград-в. Каждый зем. участок д. пройти гос. рег-цию – юр. акт, к-й оформляет право собст-сти, владения и пользования землей. Гос. регистрация ведется районной адм-цией в книге «Гос. актов на право собст-сти, владения и пользования землей», после чего собств-ку выдается акт о гос. регистрации. Гос. земел. кадастр – сис-ма необх-х и достовер. Сведений о природ., хоз., прав. положении земель в РФ. В нем сведения о местоположении, размерах зем. участка, кач. хар-ках. владельцах, прав. режиме.