31.Классиф-ци объектов недвиж-сти и виды ее ст-сти.

Объекты недвиж-сти классиф-ся: 1) по хар-ру исп-ния для жилья, для комм. и производст. деят-сти (офисы, магазины), для с/х целей (фермы), для спец. целей (сады, школы); 2) по целям владения: для ведения бизнеса, для проживания владельцев, в кач-ве инв-ций; 3) по степени спец-ции: специалир-ная, к-я редко сдается в аренду или продается на рынке, неспециализир-я, др. недвиж-сть, на к-ю сущ-ет спрос на окрыт. рынке для инв-ций и в др. целях; 4) по степени готовности к экспл-ции: введенные в экспл-цию, требующие реконстр-ции или ремонта, незаверш. строит-во; 5) по по воспроизводит-сти в натур. форме: невоспроизвод-е) земля, местонахожд-я полез. ископаемых), воспроизво-

дит-е (здания, сооруж-я, многололет. насажд-я). Недвиж-сть – особый вид ст-сти с особыми правами. Виды ст-сти: ст-сть в обмене (меновая) – лежит в основе обмена объектов недвиж-сти и выражает полезность объектов недвиж-сти с т.зр. типичных субъектов рынка на конкрет. дату продажи, исходя из наилучшего варианта ее исп-ния.; потребител-я (выражает полезность объекта недвиж-сти с т.зр. конкрет. польз-ля, к-я исходит из сложившегося варианта ее исп-ния. Различают также: ликвидац. ст-сть – денеж. сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта и расходами на ее проведение; залог. ст-сть – ст-сть объекта недвиж-сти, обеспечивающая ипотеч. кредит, к-й кредитор надеется получить при вынужденной продаже дан. объекта на рынке в случае неплатежеспособ-сти заемщика на рынке; страх. ст-сть – ст-сть, рассчитанная в соотв-вии с конкрет. методиками, исп-мыми страх. фирмами и гос. органами для опередел-я суммы, на к-ю м.б. застрахованы разрушаемые элементы недвиж-сти; аренд. ст-сть – величина аренд. платы, за к-ю м.б. сдан в аренду объект недвиж-сти на дату оценки при типич. рыноч. усл-ях; инвестиц. ст-сть – ст-сть объекта недвиж-сти для конкрет. инвестора, основанную на его инвестиц. треб-ях; баланс. ст-сть – ст-сть недвиж-сти, отраженная в балансах п/п., состоит из первонач. ст-сти недвиж-сти на момент ввода в экспл-цию. Рыноч. ст-сть – наивысшая цена в денеж. выражении, к-ю принесет продажа собств-сти на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех усл-й, присущих справедл. сделке.

32.Принципы оценки недвижимости.

1. принципы, связанные с представлением владельцев об имущ-ве: принцип полезности (чем больше п/п. способно удовлетворять потреб-сть собственника в получении дохода, тем выше его ст-сть); принцип замещ-я (max ст-сть п/п. опред-ся наименьшей ценой, по к-й м.б. приобретен другой объект с эквивалент. полезностью); принцип ожидания (на оценке п/п. сказывается ожидаемая выручка от его продажи). 2) группа обусловлена действием рыноч. среды: принцип Д и S (если спрос выше предлож-я, то цены на п/п. м. превысить его реал. ст-сть и наоборот); принцип соотв-вия (любое п/п. д. соотв-ть рыночным и другим стандартам, к-е действуют в дан. регионе); принцип конк-ции (если отрасль, в к-й действует п/п. приносит избыточ. Прибыль, то в свобод. рыноч. эк-ке в эту отрасль попытаются проникнуть и др. п/п. это увеличит предлож-е и в будущем снизит прибыли); принцип изм-я (в зав-сти от изм-й ситуации на рынке меняется и ст-сть п/п.). 3 группа, связанные с экспл-цией имущ-ва: принцип вклада (доходность любой эк. деят-сти – это рез-тат действий 4х факторов: труд, земля, кап-л и предприним. способ-сти). Для оценки п/п. нужно знать вклад каждого из этих факторов формир-я дохода п/п. включение любого допол. актива в сис-му п/п. целесообразно, если получамый прирост ст-ти п/п. больше затрат на приобретение этого актива); принцип остаточ. продуктив-сти зем. участка (каждый из факторов пр-ва д.б. оплачен из доходов, приносимых дан. деят-стью. Земля недвижима, остал. Факторы т. привязываются к ней. Поэтому сначала оплачиваются 3 привязанных фактора, а затем остаток суммы идет в оплату пользованием зем. участком; принцип предел. производит-сти факторов пр-ва (по мере добавления к осн. факторам пр-ва допол. рес-сов чистая прибыль увелич-ся быстрее затрат, но до определ. точки; принцип сбалансированности (max доход от п/п. м. получить при соблюдении оптимал. величин факторов пр-ва; 5) принцип наилучшего наиболее эф. исп-ния (означает разумное исп-ние п/п., к-е обеспечивает ему наивысшую ст-сть на дату оценки).