2.2 Методика а. Шаскольского

Окончательное, итоговое суждение о стоимости выносится оценщиком на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости оцениваемого актива, полученных в рамках классических подходов к оценке.

предполагаемому использованию оценки. Вся ли информация, необходимая клиенту согласно поставленной оценщику задаче, собрана и проанализирована? Ведь реально собранные оценщиком данные могут позволить сделать целый ряд выводов, важных клиенту. В отчете, присланном мне недавно одной всемирно известной консалтинговой компанией, сделано заключение о четырех стоимостях одного объекта (оценка заказана банком, для выдачи ипотечного кредита):

Рыночная стоимость (open market value, OMV);

Расчетная цена реализации (Estimated realization price). Клиенту важно знать не только рыночную стоимость, но и каков будет маркетинговый срок (оценен в 6 мес.), какую сумму можно будет выручить за объект залога;

Расчетная цена вынужденной реализации (Estimated restricted realization price). Банк должен реализовать предмет залога за 3 мес., но за этот срок покупателю не успеть в полной мере осуществить проверку справедливости цены и чистоты сделки, проверить экологическую безопасность, зараженность почв и т.п., потому он не заплатит за объект полную его рыночную стоимость);

Рыночная стоимость объекта как условно свободного (OMV assuming full vacant possession). Согласно замерам оценщика, реально арендуемая площадь больше, чем в договоре, поэтому клиенту полезно знать о “запасе стоимости”, которым обладает объект.

Рыночные данные в основном ретроспективны, а в ряде случаев заказчика интересует именно будущее его собственности, подчас с горизонтом прогноза на несколько лет вперед. Это требует от оценщика креативного, прогностического мышления. И все точки над “i” должны быть расставлены в согласовании результатов.

Уместность применения, весомость подхода напрямую связана с видом стоимости, которая оценивается. Понятно, что для целей страхования требуется чаще всего дать две цифры – стоимость воспроизводства здания и потери арендной платы в определенный период, если таковые страхуются. Согласовывать эти цифры между собой, разумеется, не требуется.

После переосмысления, перепроверки процедуры оценки оценщик может ранжировать и сопоставить показатели стоимости, достигнутые в рамках подходов и методов, в следующей таблице (скажем, по пятибалльной системе):

Критерий	Подходы
	Доходный		Сравнительный	Затратный
	Баллы
Применимость подхода к оценке объекта недвижимости согласно утвердившимся в России и мире принципам и стандартам оценки
Адекватность, достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты
Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного покупателя/арендатора и/или продавца/арендодателя, прочие реалии спроса/предложения в статике и динамике
Действенность подхода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски)
Способность подхода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объекта, таких как местоположение, локальное окружение, размер, качество строительства и отделки, инженерное обеспечение, потенциальную доходность и т. п.
Итого
Сумма баллов
Вес подхода
Согласованная величина стоимости

Итоговая величина стоимости может быть точечной величиной или диапазоном. В некоторых случаях клиенту необходима только точечная (например, для бухгалтерской отчетности), в других - диапазон. Например, клиенту необходимо знать, с какой цены можно начать торг, ниже какой не следует опускаться.