ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО МОРСКОГО И РЕЧНОГО ТРАНСПОРТА

Федеральное государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Санкт-Петербургский государственный университет водных коммуникаций»

Кафедра антикризисного управления предприятием и персоналом

Курсовая работа

По дисциплине «Теория и практика оценочной деятельности»

На тему «Оценка рыночной стоимости жилых объектов»

Вариант № 3

Выполнила

Студентка 3 курса

Группы ЭиФ-37

Бекелева И. С.

Проверил:

Будыло А.А.

Санкт-Петербург

2008 г.

Содержание:

Введение…………………………………………………………………………..3

Глава 1: «Анализ рынка недвижимости»; ………………………………………9

Глава 2: «Доходный метод оценки недвижимости»;………………………….15

Глава 3: «Расчёт рыночной стоимости жилого объекта доходным методом на текущую дату»;…………………………………………………………………..17

«Исходные данные оцениваемой квартиры»…………………………………..19

Заключение………………………………………………………………………21

Целью курсового проекта является закрепление теоретических знаний по дисциплинам «Теория и практика оценочной деятельности», а также приобретение практических навыков расчета рыночной стоимости жилых объектов (на примере городских квартир и загородных домов).

В настоящее время рынок жилья является наиболее развитым. При этом основными сделками на рынке жилья являются купля-продажа и аренда. С учетом этого в курсовом проекте в зависимости от варианта оценку объектов следует проводить с учетом этих сделок на основе доходного или сравнительного подходов.

Состав и краткое содержание курсового проекта

В курсовом проекте требуется определить рыночную стоимость жилого объекта. Расчет выполняется по вариантам. Курсовой проект состоит из введения, трех глав и списка использованной литературы.

Во введении кратко описывается роль рынка недвижимости, особенности оценки жилых объектов, развитие оценочной деятельности в РФ. Кратко характеризуется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Описываются исходные данные.

В первой главе выполняется анализ рынка недвижимости в целом, рынка жилых объектов и рынка аналогичных данному варианту объектов. Анализ проводится с увязкой состояния экономики России. При этом особое значение уделяется трем основным показателям: спрос на жилье, предложение (старый и новый фонд) и цена на жилье, выявляются основные факторы, влияющие на рыночную стоимость жилого объекта. Исходные данные по этому разделу студенты подбирают самостоятельно из доступных источников информации (см. приложение и литературу). Делается прогноз динамики спроса, предложения и цены на перспективу.

Во второй главе обосновывается выбор методического подхода к оценке заданного объекта (доходный или рыночный) в соответствии с заданием, излагается их сущность, особенности и порядок (алгоритм расчета на основе выбранного подхода).

В третьей главе выполняется расчет рыночной стоимости жилого объекта на текущую дату.

В заключении делаются выводы о степени развитости рынка аналогичных объектов, факторах развития данного рынка, методических особенностях определения расчета рыночной стоимости жилых объектов на современном этапе.

Введение

Роль рынка недвижимости:

Рынок недвижимости — это система экономических отношений между участниками рынка по поводу купли-продажи недвижимости, сдачи в аренду, доверительного управления, ипотеки и т.д. Операции с недвижимостью совершаются либо с целью удовлетворения личных потребностей (например, в жилье), либо, чаще всего, с целью получения прибыли. Прибыль возникает при продаже (перепродаже) недвижимости и связана с увеличением ее рыночной стоимости со временем, либо прибыль принимает форму текущего дохода владельца недвижимости от сдачи ее в аренду, использования при производстве товаров, получения рентных платежей и др. Действия на рынке недвижимости представляют собой движение капитала, приносящее доход. Участники операций вступают между собой в финансовые отношения. Поэтому рынки недвижимости и финансов связаны между собой. Более того, капитал, овеществленный в недвижимости, приносит доход, если он, как говорилось выше, используется для производства товарной продукции или услуг, перепродается, сдается в аренду и т.п. В этом случае он взаимодействует с рынками товаров, труда и поэтому рынки недвижимости, труда, товаров и услуг, финансов тесно связаны между собой. Реальная экономика может быть в полной мере рыночной лишь при наличии рынка недвижимости. Имеется четыре группы участников рынка недвижимости: покупатели, продавцы, посредники (профессиональные участники) и государственные органы, задающие правила игры на этом рынке и контролирующие их исполнение. Основным мотивом деятельности на рынке недвижимости таких участников, как покупатели и продавцы, является получение Дохода, а также осуществление общественно значимых программ и Функций органами государственной, региональной и муниципальной власти.

Особенности оценки жилых объектов:

Обязательность проведения оценки объектов оценки

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

• - при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

• - при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

• - при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

• - при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

• - при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы (фонды) юридических лиц,

• -при национализации имущества;

• - при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

• - при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

• - при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

• - при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Основания для проведения оценки объекта оценки

Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком.

Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Обязательные требования к договору

Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Договор должен содержать:

• - основания заключения договора;

• - вид объекта оценки;

• - вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

• - денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

• - сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки

Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки (далее - отчет).

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Развитие оценочной деятельности в РФ:

Оценка в России имеет свою богатую историю.

Оценка например недвижимости, как элемент государственной экономической политики, начала формироваться в России в середине XVIII века в связи с изменением общественно-экономического строя. Прежде всего, это обуславливалось необходимостью создания фискального кадастра, то есть описания и оценки недвижимого имущества для целей налогообложения.

Формирование системы оценки недвижимости для целей налогообложения происходило в России под непосредственным влиянием аналогичных работ, уже выполненных в странах Западной Европы к этому времени. Поэтому, рассматривая те или иные методы, приемы или теоретические положения оценочной деятельности в России, следует иметь в виду их аналоги и исторические корни.

Поводом для создания систем налогообложения недвижимости в большинстве стран служила неравномерность распределения налогов при переходе от подушного налогообложения к подоходному. Основу таких систем составляли кадастры, содержащие материалы описания и оценки недвижимого имущества.

Упоминания о первых попытках оценки недвижимости для целей налогообложения относятся к XVIII веку — оценка в Миланском герцогстве (1718-1759) и в Тироле (1771 - 1784). В начале XIX века кадастровые работы, включающие описание, регистрацию и оценку недвижимого имущества проводились в большинстве стран Западной Европы. Наиболее известны по своим описаниям и результатам кадастры Франции (1790-1854), Австрии (1817-1883), Саксонии (1835-1843), Виртемберга (1820-1873), Пруссии (1861 - 1868).[1]

С отменой крепостного права в 1861 году в России возникли предпосылки проведения кадастровых работ, неотъемлемой составной частью которых являлась оценка недвижимости. Изданное в 1864 году "Положение о земских учреждениях" предусматривало изменение базы налогообложения и частичный переход на налогообложение имущества граждан России. Для пополнения государственного бюджета была сохранена подушная система налогообложения, а для формирования земского бюджета предметами налогообложения становились "земли, фабрики, заводы, промышленные и торговые заведения и вообще недвижимые имущества в уездах и городах, а также свидетельства на право торговли".[2] Размер налогообложения определялся "доходностью и ценностью облагаемых имуществ". К 1888 году подушный налог был отменен окончательно.

Задача определения базы налогообложения для недвижимого имущества потребовала организации соответствующих мероприятий по изучению свойств недвижимости разных типов. Работа по учету и оценке недвижимости должна была выполняться на уровне земских и городских органов самоуправления, поэтому актуальной стала задача по созданию нового направления статистики для оценочных нужд — провинциальной оценочной статистики.

С самого начала своего существования городские и земские управы начали вести учет недвижимых имуществ. Для определения ценности земель применяли установленную цену выкупа земли крестьянами, а оценка городской недвижимости производилась на основании показаний владельцев. С увеличением объема работы в некоторых земствах стали создавать специальные статистические бюро, в том числе выполнявшие и оценочные работы.

Следует сказать несколько слов об отношении общественности к вопросам оценочной статистики. Выход "Положения о земских учреждениях" вызвала российской публицистической литературе бурное оживление и обсуждение вопросов необходимости развития самопознания в провинциях. Начали проходить специальные статистические съезды в Одессе (1865, 1868), Вильно (1869), Санкт-Петербурге (1870,1872), Херсоне (1873, 1874). Во многих периодических изданиях появились статьи о принципах справедливого налогообложения недвижимого имущества. В "Русском Вестнике" в 1876 году подробно излагались результаты кадастровых работ в Пруссии (1861-1868).

В это же время, то есть в 70-80 годы XIX века, начинается постепенное статистическое исследование недвижимого имущества в отдельных губерниях: Вятской (1874), Московской и Черниговской (1876), Тверской (1871), Пермской (1876), Тульской и Новгородской (1878), Харьковской и Тамбовской (1880), Екатеринославской, Курской, Рязанской и Санкт-Петербургской (1881), Херсонской, Самарской и Саратовской (1882), Казанской (1883), Воронежской, Орловской, Смоленской, Таврической (1884), Пермской (1885), Нижегородской (1886). Однако, специально, для целей оценки, работы проводились только в Черниговской, Херсонской и Нижегородской губерниях.

Появление новой отрасли статистики потребовало выделения характерных статистических признаков для оценки массы индивидуальных имуществ, разработки новых методов сбора статистических данных и методов их обработки.

Одной из первых программ, предназначенной для получения оценочных сведений, была "Программа для статистико-экономического изучения Черниговской губернии", разработанная Черниговской губернской земской управой в 1876 году. Несомненным является факт, что эта программа явилась своеобразной исторической вехой, отметившей начало новой науки — оценочной статистики.

Главной особенностью Черниговской программы была тщательная подготовка и разработка перечня сведений, необходимых для оценки недвижимости. Вся программа была разделена на три блока — добывающая промышленность, перерабатывающая промышленность и торговля, при этом вопросы, входящие в каждый блок охватывали как общие сведения о социально-экономическом, демографическом состоянии конкретного селения, так и специальные вопросы о земледелии и землевладении, промыслах и промышленности, торговле и коммерции, ценах на продукцию, урожайности, арендных платах за землю, продажных цен и т.д.

В Нижегородской губернии особенностью статистических исследований для целей оценки земли являлось то, что в их основе лежали естественноисторические исследования почв, которые были выполнены основоположником русского почвоведения В.В. Докучаевым. Составитель первой почвенной карты Европейской России, исследователь характеристик залегания русского чернозема, В.В. Докучаев вместе с учениками (в число которых входил известный впоследствии почвовед Н. М. Сибирцев) выполнил почвенное описание Нижегородской губернии в 15-ти томах. Классификация почв, предложенная В.В. Докучаевым, опиралась на физико-механические и химические показатели, что и позволило сформировать основы новой науки.

ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»:

Оценочная деятельность в России регулируется государством. Законодательство в области оценочной деятельности включает:

1. ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»;

2. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними»;

3. Законодательство о налогообложении недвижимости;

4. Закон РФ «Об ипотеке (залоге)» и др.

ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» был принят в 1998 году, в нём определены объекты (отдельные материальные вещи, совокупность вещей (движимое, недвижимое имущество, предприятия), право собственности и иные вещные права и.т.д.) и субъекты (юридические и физические лица, потребители, заказчики) оценочной деятельности, обязательность проведения оценки, основание для проведения оценки (договор), требования к договору, требования к отчёту об оценке. Права, обязанности, независимость, страхование гражданской ответственности оценщиков, контроль за оценочной деятельностью. Оценочная деятельность подлежит обязательному лицензированию