3.Право користування чужим майном (сервітут) (ст.401-403 цку)

Стаття 401 ЦКУ

За своїм змістом, як це випливає з ч. 1 коментованої статті сервітут є правом користування чужим майном. Разом з тим, якщо аналізувати положення усіх статей присвячених сервітуту в ЦК України, то не важко побачити, що за своїм характером ці відносини є більш складними і вказівка на "користування чужим майном" є не досить визначеною.

Перш за все слід визначитись в галузевій належністю інституту сервітутів. Так, за своєю природою сервітути бувають приватноправовими та публічними. До приватних належать ті, які покликані забезпечувати інтереси окремих приватних осіб Такими є, наприклад, право прогону худоби по наявному шляху сусідньою земельною ділянкою чи право забору води із сусідньої криниці тощо. Щодо публічних сервітутів, то це такі права користування чужими нерухомими речами, які полягають у обмеженому користуванні з метою забезпечення суспільних інтересів. Наприклад право прокладання через чужу земельну ділянку ліній електропередач чи газопроводу тощо. Варто відмітити, що приватні сервітути своїм предметом можуть мати як рухомі речі (особистий сервітут), так і нерухомі. Публічні ж завжди пов'язані з нерухомими речами. Правила коментованої глави поширюються тільки на приватні сервітути. Однак потрібно сказати, що оскільки норми про сервітути містяться не тільки у ЦК України, але й у Земельному кодексі України та у житловому законодавстві, необхідно в ЦК України розділі 32 передбачити бланкетну норму, яка б відсилала до ЗК України та ЖК України у яких би містились конкретизовані положення правового регулювання сервітутних відносин.

Щодо інституційної належності права користування чужим майном, то необхідно зазначити, що в цивільному праві до права користування чужим майном відноситься як можливість використання за речовим титулом, так і на підставі зобов'язально-правового титулу. Наприклад, так само користуватись чужим майном буде орендар. Між тим, норми глави 32 ЦК України присвячені праву користування чужим майном виключно в речовому сенсі. Від так, даному праву - сервітуту притаманні усі перераховані речовим правам ознаки (абсолютність, право слідування тощо), а також ряд ознак іманентних саме цьому праву на чуже майно, основною з яких є обмежений характер користування.

На цьому слід більш детально зупинитися. Важливо розуміти, що сервітут це не просто користування чужим майном, а обмежене користування в одному чи декількох чітко визначених аспектах. Йдеться про те, що при встановлені сервітуту чітко визначається обсяг користування, спосіб користування та час користування. Наприклад, якщо це буде проїзд і відповідно встановлення права проїзду сусідньою земельною ділянкою, то тут у будь-якому випадку повинно бути визначено місце проїзду і супутні обов'язки пов'язані зі здійсненням такого проїзду, як-то не засмічення, не заподіяння шкоди, тощо. При цьому, зміст сервітуту повинен чітко визначитись законом. І це є друга важлива характеристика цього права. На відміну від зобов'язальних прав користування зміст яких може визначатись договором, сервітутні права з огляду на їх речовий характер визначаються законом як за змістом, так і за обсягом.

2. Щодо суб'єктного складу сервітутних правовідносин, то потрібно зазначити, що такими є власник (володілець) сусідньої земельної ділянки¹ (таку земельну ділянку в науці називають службовою або підпорядкованою) та володілець пануючої земельної ділянки в інтересах якого встановлюється сервітут (сервітуарій) і ними можуть бути як фізичні, так і юридичні особи. Такий суб'єктний склад характерний насамперед для земельних сервітутів (за термінологією різних авторів їх називають речовими, предіальними). Саме їм і присвячена ч. 1 ст. 401 ЦК України: "Право користування чужим майном (сервітут) може бути встановлене щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів (земельний сервітут) або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом". Предметом такого сервітуту як витікає з наведеної частини статті може бути перш за все земельна ділянка. Щодо неї можуть бути встановлені такі сервітути як право проходу, право проїзду, право прогону худоби, право прокладання водовідводів, право забору води з природної водойми чи право проходу до такої водойми тощо. Крім цього, предметами сервітуту також можуть бути будинки, споруди, водні шляхи для паромів тощо.

З іншого боку, суб'єктом сервітуту може бути не тільки власник сусідньої ділянки, але й інша конкретно визначена особа. У такому випадку йдеться про особистий сервітут (персональний). Відмінність між названими видами сервітутів полягає у тому, що якщо особистий сервітут встановлюється стосовно конкретної особи, то земельний стосовно предмета (земельної ділянки, будівлі, споруди тощо). Звідси випливає і та відмінність, що зі зміною власника особистий сервітут припиняється, а земельний продовжує діяти. Разом з тим, якщо говорити про вітчизняну конструкцію сервітуту її особливістю є те, що його предметом може бути тільки нерухоме майно. Що випливає з ч. 2 коментованої статті.

Потрібно мати на увазі, що сервітуарій стосовно обтяженої земельної ділянки чи іншого майна виступає не тільки користувачем, але й володільцем, оскільки за ст. 398 ЦК України право володіння виникає на підставі договору з власником або особою, якій майно було передане власником, а також на інших підставах, встановлених законом.

Сервітут не підлягає відчуженню. Він може переходити до правонаступників лише разом із земельною ділянкою на користь якої він встановлений. Обов'язки за сервітутом також переходять до правонаступників обслуговуючої земельної ділянки разом з ділянкою. Сказане не поширюється на відносини за особистим сервітутом, де права, які витікають з такого сервітуту належать тільки сервітуарію і не можуть бути передані іншим особам навіть у випадку смерті останнього в порядку правонаступництва. Тим не менш обидва види сервітуту зберігаються і не припиняються з переходом майна до третьої особи, оскільки в силу такої ознаки речового права як "слідування" право сервітуту ніби пов'язане зі своїм предметом і слідує за ним.

Стаття 402 Встановлення сервітуту

Зокрема ч. 1 закріплює, що сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду. Серед названих підстав варто виділити два типи способів встановлення: добровільний та примусовий. Добровільний спосіб встановлення опосередковує встановлення сервітутного права на підставі договору, а також заповіту. Такий висновок витікає з наступних міркувань. Статтею 202 ЦК України передбачено, що правочини можуть бути одно- або багатосторонніми (договори). Заповіт - це односторонній правочин, тобто договір, який створює обов'язки для інших осіб лише у випадках, встановлених законом, або за домовленістю між особами. Тому, ми вважаємо, що ст. 402 викладена дещо некоректно і правильно було б її сформулювати таким чином: сервітут може бути встановлений, законом, рішенням суду або договором, зокрема заповітом.

2. Встановлення сервітуту на підставі договору означає, що сторони висловлюють свою згоду на встановлення права користування чужим майном шляхом погодження умов договору безпосередньо при його посвідченні. При цьому згоду обох сторін має бути повною і безумовною.

Характерні риси договору про встановлення речового права:

1),,сервітутний договір це договір про встановлення речового права на чуже майно(передається речове право користування річюю, а не річ).

2) укладення договору відбувається на умовах які можуть відображати нерівноправне становище сторін(при встановленні сервітута власником пануючої ділянки може бути обраний такий варіант, при якому власник обслуговуючої земельної ділянки матиме якнайбільше можливостей для задоволення власних потреб від використання приналежної йому ділянки. Тобто власник зем.діл.має право вимагати зміни порядку здійснення сервітуту з тим, щоб зменшити ступінь обтяження цим сервітутом власної ділянки,тобто зменшити обсяг обмеження прав на неї). Такі умови компенсуються можливістю звільнення сервітуарія від сплати платежів за користування чужим майном чи встановлення номінального розміру таких платежів у судовому порядку

3. Наступним моментом який потребує з'ясування є умови сервітутного договору. Вбачається, що під такими умовами необхідно розуміти: суб'єкти, предмет, спосіб встановлення та здійснення сервітутних прав, а також строк користування.

Щодо суб'єктів, то необхідно зазначити, що крім власне сторін договору у ньому обов'язково має передбачатись коло осіб яким надається право користування чужим майном. В протилежному випадку таке право отримує тільки сервітуарій. Натомість його син чи дружина, чи необмежене коло осіб уже не матимуть таких прав.

Стосовно предмету, то він підлягає детальному опису з визначенням кількісних та якісних показників. Щодо земельної ділянки має бути встановлено її місцезнаходження, кадастрові дані, а також вказуватися відомості про власників сусідніх ділянок та їх правовий режим, існуючі насадження чи споруди тощо. Дака деталізація предмету важлива з огляду на те, що сервітуарій зобов'язаний користуватись майном не заподіюючи йому шкоди, а від так слід чітко зафіксувати його стан майна на момент укладення договору та на момент припинення сервітутних прав.

Крім цього, у договорі про встановлення сервітуту має бути вказано ті види і способи використання земельних ділянок, які дозволяються власником. Тобто обов'язково повинен бути визначений спосіб здійснення сервітутних прав. Якщо йдеться про земельну ділянку, то визначаються дані, наприклад щодо розміру, місця проходу, в які години (за погодженням сторін) тощо. Однак потрібно пам'ятати, що спосіб здійснення сервітутних прав повинен узгоджуватися із цільовим призначенням майна. Так, якщо йдеться про використання житлового приміщення, то користування цим об'єктом з іншою ціллю, наприклад у вигляді виробничих приміщень заборонено.

Питання щодо строку встановлення сервітутного права розглядатимуться у коментарі до наступної статті.

4. Сторонами такого договору є з одного боку, особа майно якої обтяжене сервітутом: власник або володілець такого майна за договором чи іншою підставою відповідно до цивільного законодавства. Права власника мають бути підтверджені відповідними документами (договором, актом про право власності, свідоцтвом тощо), а володілець має бути як мінімум добросовісним для того аби виступати стороною такого договору. З іншого боку виступає сервітуарій - особа на користь якої встановлено речове право користування чужим майном.

Щодо форми даного договору, то особливих вимог у главі 32 стосовно цього питання ми не знаходимо. Єдина вказівка існує відносно договору про встановлення земельного сервітуту у ч. 2 коментованої статті. Такий договір підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно. Даний порядок врегульовано Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" від 1 липня 2004 року. Вбачається, що сервітутний договір, якщо його предметом виступають об'єкти інші, ніж земельна ділянка повинен укладатися у письмовій формі. На наш погляд такі договори також повинні підлягати обов'язковому нотаріальному посвідченню, оскільки дані відносин пов'язані з обмеженням речових прав у першу чергу на нерухоме майно, а також у зв'язку з тим, що такі договори не є поширеними у практиці і їх укладення пов'язане з підвищеним ризиком нерозуміння його умов з боку пересічних громадян. Адже якщо про договір купівлі-продажу чи оренди чув кожний, то про договір про встановлення сервітуту обізнані далеко не всі.

5. Наступною підставою встановлення сервітуту є заповіт. Статею 1246 передбачено, що спадкоємець має право встановити у заповіті сервітут щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб. Якщо аналізувати дану норму, то не важко побачити, що у даному випадку сервітут встановлюється у односторонньому випадку, а від так на випадок смерті при прийнятті спадщини, спадкоємцем він автоматично набуває обов'язку дозволити користуватися спадковим майном у спосіб та обсязі визначеному у заповіті. З іншого боку, коли власник складає заповіт, то такий спосіб встановлення сервітуту може компенсувати нерівність прав і забезпечити, наприклад, право довічного проживання особи похилого віку або хворої людини тощо.

6. Наступними способами встановлення сервітутів є встановлення у силу вказівки закону та на підставі рішення суду. Щодо першої з названих підстав, можна навести як приклад ст. 405 яка передбачає встановлення права проживання і для цього достатньо лише факту проживання члена сім'ї разом з власником та спільне користування житлом. Для виникнення такого права не потрібно інших підстав: договору, рішення суду чи заповіту.

Сервітут також може встановлюватись на підставі судового рішення. Так ст. 100 ЗК України передбачено, що власник або землекористувач вправі вимагати встановлення сервітуту для обслуговування своєї земельної ділянки, якщо задовольнити інтереси сервітуарія у інший спосіб неможливо. Неможливість задоволення інтересів у будь-який інший спосіб передбачена і у коментованій статті. Це є одною з основних характерних ознак сервітуту, яка дозволяє відмежувати його від зобов'язально-правових відносин, зокрема договору оренди. Такий спосіб встановлення характерний для ситуації, коли власник і потенційний сервітуарій не можуть досягнути згоди, щодо встановлення сервітуту, або способу його здійснення, плати тощо. Єдиною умовою встановлення сервітуту у такий спосіб є те, що позивач має довести у суді, що нормальне функціонування його господарства чи задоволення його інтересів від використання свого майна неможливе без встановлення сервітуту.

 Ст.403. Зміст сервітуту

1. Сервітутним правам притаманні змістовні ознаки які відносяться до всіх речових прав на чуже майно. Однією з таких ознак є закріплене у ч. 1 коментованої статті правило про те, що сервітут визначає обсяг прав щодо користування особою чужим майном. Слід одразу звернути увагу на використання у даній статті терміну "сервітут". Таке формулювання слід кваліфікувати як певний факт і правовий модус. Адже очевидно, що у даному випадку не йдеться про сервітут як про право.

Тим не менше, якщо аналізувати змістовну частину наведеної норми слід сказати, що її положення зумовлені обмеженим характером сервітуту про що вже йшлося у коментарі до ст. 401 ЦК України. При цьому зміст сервітутного правовідношення складають ті правомочності які визначені сторонами у договорі, спадкодавцем у заповіті чи зазначені у законі або у судовому рішенні. Звідси, витікає те, що у разі встановлення сервітуту законом, заповітом чи судовим рішенням має бути чітко передбачено характер, обсяг, способи, зміст та наслідки користування чужим майном. При чому таке користування завжди повинно бути за своїм обсягом меншим, ніж залишкове користування власника обслуговуючої речі. В протилежному випадку не уникнути порушення балансу інтересів власника і не власника однієї і тієї ж речі.

2. Умова щодо строковості сервітуту є також досить важливою у конструкції сервітутного правовідношення, так як вказує на тривалість цих відносин, момент їх виникнення і припинення. За загальним правилом сервітут може бути встановлений на певний строк або без визначення строку (ч. 2 ст. 403). Строковий характер сервітут завжди притаманний особистим сервітутам. При чому з огляду на характер та специфіку останніх порівняно з земельними сервітутами, він може бути визначений будь-яким строком не більшим, ніж довічно. Це пов'язано із тим, що сервітут встановлюється на користь особи, а від так максимальний строк тривалості такого сервітуту є тривалість життя сервітуарія.

Щодо земельних сервітутів найбільш поширеним є встановлення їх на невизначений строк. Так, доволі важко передбачити, коли у родини відпаде потреба у відведенні стічних вод через город сусідів з постійно підтоплюваного подвір'я.

Разом з тим вбачається, що умова про строк повинна бути віднесена до істотних умов, у разі, коли встановлення сервітуту відбувається на підставі договору. Адже у разі непогодження строку користування чужою річчю важко буде встановити початковий намір сторін, особливо при встановлення особистого сервітуту.

3. Частина 3 коментованої статті передбачає, що особа, яка користується сервітутом, зобов'язана вносити плату за користування майном, якщо інше не встановлено договором, законом, заповітом або рішенням суду. Дане правило встановлює презумпцію оплати користування чужим майном. Разом з тим, з огляду на положення "якщо інше не встановлено договором, законом, заповітом або рішенням суду" допустимо зробити висновок, що йдеться про можливість безоплатного використання. Тому для того, аби отримати право безоплатного користування потрібно заздалегідь про це зазначити у договорі.

Вбачається, що формулювання ч. 3 даної статті дозволяє стверджувати, що ціна не є істотною умовою. Такий висновок підтверджується тим, що власне істотною умовою є така умова недосягнення домовленості по якій не дає можливості вважати договір укладеним. Недосягнення згоди щодо ціни у сервітутному договорі чи взагалі відсутність домовленості стосовно цієї умови, тягне за собою наслідком лише визнання такого договору платним. При цьому плата може розраховуватись залежно від існуючої плати за землекористування у тій чи іншій місцевості. Таким чином, вбачається, що договір у якому відсутня домовленість про платність сервітуту слід вважати таким, що укладений на оплатній основі з тим, однак, застереженням, що плата у випадку додаткового погодження сторін обраховуватиметься за правилами визначення землекористування.

4. Правило про те, що сервітут не підлягає відчуженню зафіксоване у ч. 4 ст. 403 ЦК України є імперативним і не може бути змінене за домовленістю сторін. Йдеться про те, що при укладені договору чи складанні заповіту не можна передбачати положень спрямованих на відчуження (продаж, заставу, передача іншій особі на будь-якій правовій підставі) сервітутного права. Такий самий характер має і норма коментованої статті за якою сервітут зберігає чинність у разі переходу до інших осіб права власності на майно, щодо якого він встановлений (ч. 6) про що вже згадувалось у коментарі попередніх статей. Маємо відмітити, однак що законодавствам деяких країн, наприклад Німеччини все ж відома конструкція відчуження сервітутних прав.

5. Передбачене ч. 5 статті правило про те, що сервітут не позбавляє власника майна, щодо якого він встановлений, права володіння, користування та розпоряджання цим майном витікає із самої сутності сервітутного права як права на чужу річ похідного за своїм характером від права власності. Так з точки зору правомочностей власника, встановлення сервітутного права не позбавляє власника його правомочностей, оскільки у протилежному разі він би втрачав саме право власності. В даному випадку в доктрині прийнято говорити про такий ефект прав на чуже майно стосовно права власності який називається "еластичність права власності". У разі встановлення сервітутного права право власності ніби звужується в об'ємі, інколи використовують терміни обмеження, обтяження тощо. Однак після припинення такого права на чуже майно право власності відновлюється у попередньому обсязі.

Разом з тим, необхідно зазначити, що ч. 5 ст. 403 ЦК викладено суперечливо, оскільки сервітут за своїм змістом повинен обмежувати права власника, але аналізована норма закону безальтернативно знімає обмеження з власника, який фактично вправі користуватися об'єктом без обмежень. Припустимо, судом визначено сервітут, який встановлює право проходу по земельній ділянці власника, який у свою чергу на цій ділянці, де мали проходити сусіди, посадить дерево або кущі малини. Тоді сусіди будуть або змушені зламати такі насадження, або не здатні будуть користуватися встановленим на їх користь сервітутом.

Вважається, що сервітут має забезпечуватися обмеженням права власника здійснювати дії, які унеможливлюють або ускладнюють право зацікавлених осіб користуватися умовами, встановленими сервітутом. Тоді власник, який це положення не виконуватиме, буде вважатися правопорушником, а не особою, яка користується своїми правами, встановленими у ч. 5 ст. 403 ЦК.

Загалом стосовно майна на яке встановлений сервітут потрібно сказати, що власник не обмежується у можливості розпорядження ним. Він вільний продавати його, передавати у заставу, здавати у найм тощо. Єдиний обов'язок власника при цьому, застерегти набувача такого майна про існуюче щодо нього право сервітуту, що має вважатися обов'язком власника. Особливо важливим вважається документальне забезпечення переходу обов'язків від одного власника до іншого, що має бути відтворене у нотаріально посвідчуваному договорі.

Щодо володіння і користування майном щодо якого встановлене сервітутне право, то власник, може так само як і до цього користуватись ним не порушуючи при цьому інтереси та права сервітуарія та вчиняючи перешкод у користуванні останнім. У випадку вчинення перешкод у користуванні сервітуарій вправі використовувати способи захисту передбачені главами 29 та 30. Натомість, якщо в силу факту користування майном сервітуарієм було заподіяно шкоду власникові (володільцеві) земельної ділянки або іншого нерухомого майна, то остання підлягає відшкодуванню на загальних підставах.