4.3. Метод направленных качественных корректировок

Данный метод применяется в случае, когда при оценке нужно внести много корректировок на различие параметров или харак­теристик, а «цены» параметров и коэффициенты торможения трудно или невозможно определить из-за недостатка информа­ции. При этом определяется только направленность воздействия корректировки на стоимость (цену), подразделяя все корректи­ровки на два вида: повышающие и понижающие стоимость (це­ну). Данный метод позволяет учесть также корректировки, свя­занные с различием сравниваемых объектов по качественным ха­рактеристикам, не поддающимся количественному выражению, и по наличию дополнительных устройств.

Метод может быть применен, если для оцениваемого объекта можно подобрать как минимум два аналога. Причем оценивае­мый объект по своим техническим параметрам и характеристи­кам, а следовательно, и по стоимости занимает промежуточное положение между двумя аналогами.

В результате сравнения цена каждого аналога получает какое-то количество как повышающих, так и понижающих корректиро­вок. Допускают, что корректировки имеют примерно равную ве­сомость по своему влиянию на стоимость. Это означает, что у каждого аналога одна повышающая и одна понижающая коррек­тировки полностью нейтрализуют друг друга. Действующей бу­дем называть такую корректировку, которая не подверглась нейт­рализации корректировкой противоположного направления.

Аналог, у которого обнаруживаются только действующие по­вышающие корректировки, называется нижним аналогом. Коли­чество действующих повышающих корректировок у этого анало­га равно разности между количеством повышающих и понижаю­щих его корректировок.

Аналог, у которого обнаруживаются только действующие по­нижающие корректировки, является верхним аналогом. Количест­во действующих понижающих корректировок у этого аналога равно разности между количеством понижающих и количеством повышающих корректировок.

Полная стоимость замещения оцениваемого объекта лежит в интервале между ценами нижнего и верхнего аналогов, а ее поло­жение определяется количеством действующих повышающих корректировок у нижнего аналога и количеством действующих понижающих корректировок у верхнего аналога:

где и — цена нижнего и верхнего аналога соответственно;

— количество действующих понижающих корректировок у верхнего аналога;

— количество действующих повышающих корректировок у нижнего аналога.

Нахождение стоимости объекта в интервале между ценами верхнего и нижнего аналогов иллюстрирует схема, приведенная на рис. 4.4. В данном примере у верхнего аналога количество действующих понижающих корректировок равно двум, а у ниж­него аналога количество действующих повышающих корректи­ровок равно четырем.

Рис. 4.4. Нахождение стоимости оцениваемого объекта методом направленных корректировок.

Если число аналогов больше двух, то стоимость объекта уста­навливают в нескольких интервалах, а потом вычисляют среднее значение. При этом возможны два случая: 1) один нижний аналог и несколько верхних аналогов; 2) один верхний аналог и несколь­ко нижних аналогов. В первом случае рассматривают все интер­валы с одним и тем же нижнем аналогом, во втором случае, нао­борот, - все интервалы с одним и тем же верхним аналогом. По полученным значениям стоимости в каждом интервале рассчи­тывают среднее значение, которое принимают за итоговый результат.

Пример 1. Требуется определить стоимость замещения для вертикальной одноэтажной лесопильной рамы (пилорамы) моде­ли КРС75. Коэффициент физического износа пилорамы на дату оценки составляет 62%. В настоящее время данная модель изго­товителем не выпускается. Основной технологический параметр для лесопильных рам - ширина просвета пильной рамки, т.е. рас­стояние между внутренними поверхностями ее стоек. У оценива­емой пилорамы этот параметр равен 750 мм.

Подобраны два аналога с таким расчетом, чтобы оценивае­мый объект занимал промежуточное положение между аналога­ми по значению ширины просвета пильной рамки.

Первый ана­лог - пилорама модели РК63-2 с основным параметром 630 мм; второй аналог — пилорама модели Р80-2 с основным параметром 800 мм. Аналоги встречаются на рынке и их цены известны.

С помощью «коммерческих» корректировок (по фактору вре­мени, условиям продаж и др.) цены аналогов приведены к дате оценки и они составили 415,3 и 590,8 тыс. руб. соответственно.

В табл. 4.7 приведены технические параметры оцениваемой пилорамы и аналогов, а также расчет количества направленных корректировок для цен аналогов. Стрелкой вверх ↑обозначены повышающие корректировки, стрелкой вниз ↓ — понижающие корректировки.

Таблица 4.7

Расчет количества направленных корректировок

Параметры	Оценивае­мая пило­	Аналог 1. Пилора­ма модели РК63-2		Аналог 2. Пилора­ма модели Р80-2
	рама моде­ли КРС75	Пара­	Коррек­	Пара­	Коррек­
		метр	тировка	метр	тировка
Ширина просвета пильной рамки, мм	750	630	Т	800	4-
Ход пильной рамки,
мм	360	400	1		1
Частота вращения
главного вала, об./мин	285	285	-	250	Т
Наибольшая длина
распиливаемых бревен,					1
м	7,5	7,5	-	10
Наибольшая подача на
один оборот главного
вала, мм	26	22	т	40	1
Наибольшее число пил
в поставе, шт.	12	12	-	14	1
Мощность электродви­
гателей, кВт	52,4	44,4	т	64	1
Производительность, м3/ч	4	5	1	9	1
Количество действующих повыша­
ющих корректировок			1		-
Количество действующих понижа­
ющих корректировок			-		6
Характер аналога		Нижний		Верхний
Цена (с НДС), тыс. руб.		415,3		590,8

Полная стоимость замещения (с НДС) оцениваемой пилора­мы модели КРС75

Таким образом, по соотношению значений параметров оце­ниваемая пилорама ближе к нижнему аналогу, чем к верхнему.

Остаточная стоимость (с НДС) у оцениваемой пилорамы

440 370 • (1 - 0,62) = 167,34 тыс. руб.;

то же без НДС 167 340/1,18 = 141,8 тыс. руб.

Данный метод позволяет выполнить оценку стоимости маши­ны или единицы оборудования при минимальном объеме исход­ной информации (требуется всего два аналога). Особенно он мо­жет быть полезен, когда различия между оцениваемым объектом и аналогами проявляются не только в значениях технических па­раметров, но и в дискретных характеристиках.

Разновидностью описанного выше метода является метод взвешенных направленных корректировок, при котором количество действующих корректировок подсчитывается с учетом весомости каждой корректировки.

Для каждой направленной корректировки указывается весо­вой множитель. Он назначается экспертно в зависимости от силы влияния данного параметра на стоимость и степени различия значений данного параметра у оцениваемого объекта и аналога. По усмотрению экспертов шкала весовых множителей может со­держать любое число градаций.

Наиболее простой подход, когда корректировки подразделя­ются на сильные, средние и слабые и им присваивают весовые множители 2; 1,5 и 1 соответственно. Таким образом, одна силь­ная корректировка эквивалентна двум слабым, а одна средняя корректировка в 1,5 раза сильнее слабой. Последующий подсчет количества действующих корректировок выполняют с учетом ве­совых множителей. Все последующие операции такие же, как и при обычном методе направленных koddckthdobok.

Пример 2. Требуется определить стоимость замещения для ленточнопильного станка модели ЛС-40-2, предназначенного для прямолинейного и криволинейного пиления досок, щитов и листовых материалов из древесины. Код ОКОФ 14 2922621, шифр ЕНАО 44500, годовая норма амортизации — 10%. Коэффи­циент физического износа станка на дату оценки составляет 48%. Основной технологический параметр для ленточнопильных станков — диаметр пильных шкивов, у оцениваемого станка он равен 400 мм.

Подобраны два аналога с таким расчетом, чтобы оцениваемый станок занимал промежуточное положение между аналогами по значению диаметра пильных шкивов. Первый аналог —ленточно- пильный станок модели JIC-34 с основным параметром 340 мм; второй аналог — станок модели JIC-50 с основным параметром 500 мм. Аналоги встречаются на рынке и их цены известны.

С помощью «коммерческих» корректировок (по фактору вре­мени, условиям продаж и др.) цены аналогов (с НДС) приведены к дате оценки и они составили 52,0 и 63,5 тыс. руб.

Были выделены восемь технических параметров, по кото­рым обнаружены различия у сравниваемых объектов и по кото­рым вносятся направленные корректировки. Технические экс­перты применили весовые множители: для слабых - 1, для сред­них — 1,5 и для сильных корректировок — 2. Расчет количества взвешенных направленных корректировок приведен в табл. 4.8. Корректировка по параметру обозначается соответствующей стрелкой с весовым множителем. Например, символ «2Т» обо­значает сильную повышающую корректировку с весовым множителем 2.

Таблица 4.8

Расчет количества взвешенных направленных корректировок

	Оцени­ваемый	Харак­тер	Аналог 1. Модель ЛС-34		Аналог 2. Модель ЛС-50
Параметры	станок модели
		пара­	Пара­	Коррек­	Пара­	Коррек­
	ЛС-40-2	метра	метр	тировка	метр	тировка
Диаметр пильных	400	Силь­-	340	2↑	500	2↓
шкивов, мм		ный
Наибольшая высота	200.	Сред­-	140	l,5↑	250	1,5 ↓
пропила, мм Вылег пилы от стани­-	360	ний Сла­-	300	I↑	400	1 ↓
ны, мм		бый
Частота вращения	1500	Силь­-	770	2↑	960	2 ↓
пильных шкивов.		ный
об./мин
Наибольшая ширина	20	Сла­-	15	I↑	20	-
пильной ленты, мм		бый
Длина рабочего стола.	525	Сла­-	480	I↑	470	1 ↓
мм		бый
Ширина рабочего	500	Сла­-	480	I↑	615	l ↓
стола, мм		бый
Мощность электро­	1,5	Силь­-	0,55	2↑	2,2	2↓
двигателя, кВт		ный
Количество повышающих корректиро­				11,5		3
вок
Количество понижающих корректиро­				0		7,5
вок
Количество действующих повышаю­				11,5		0
щих корректировок
Количество действующих понижающих				0		4,5
корректировок
Характер аналога			Нижний		Верхний
Цена аналога (с НДС), тыс. руб.			52,0		63,5

Количество корректировок для каждого аналога рассчитыва­ется как сумма соответствующих стрелок, направленных вверх или вниз, с учетом их множителя. Количество действующих кор­ректировок того или иного направления определяется вычитани­ем из количества преобладающих корректировок числа коррек­тировок другого направления.

Полная стоимость замещения (с НДС) у оцениваемого станка

52 000 + [(63 500 - 52 000)/(11,5 + 4,5)] • 11,5 = 60,26 тыс. руб.

Остаточная стоимость замещения (с НДС) станка

60 260 • (1 - 0,48) = 31,33 тыс. руб.

Надежность полученной оценки при методе направленных взвешенных корректировок во многом зависит от правильности экспертного назначения весовых множителей.